El mercado del alquiler en España afronta un nuevo cambio normativo que afecta directamente a propietarios e inquilinos. Desde el pasado 8 de octubre, los arrendadores no pueden exigir a sus inquilinos la contratación de un seguro de impago del alquiler. La medida forma parte del Real Decreto-ley 29/2026, aprobado por el Gobierno el 6 de octubre y publicado un día después en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
La reforma introduce una modificación importante en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula las relaciones entre propietarios y arrendatarios. Su objetivo es impedir que determinadas garantías económicas se conviertan en una obligación adicional para quienes buscan una vivienda. Sin embargo, la nueva regulación no elimina los seguros de impago ni impide que los propietarios sigan utilizándolos para proteger sus ingresos.
El cambio afecta especialmente a los contratos de alquiler que se formalicen bajo la nueva normativa, aunque también plantea interrogantes sobre las condiciones que pueden exigirse a los inquilinos y los gastos que deben asumir los arrendadores.
Quién debe pagar el seguro de impago del alquiler desde octubre
La principal novedad aparece en el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su nueva redacción establece expresamente: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».
Esto significa que el propietario no puede obligar al inquilino a contratar una póliza de impago como condición para acceder a la vivienda. Si desea disponer de esta protección, puede contratar un seguro por su cuenta para cubrir el riesgo de que el arrendatario deje de abonar las mensualidades.
Conviene distinguir, no obstante, entre la prohibición de exigir una contratación y el reparto de todos los posibles costes. La nueva disposición no determina de manera expresa quién debe pagar cualquier modalidad de seguro, sino que impide imponer al arrendatario la contratación de estas coberturas.
En la práctica, los seguros de impago del alquiler permiten a los propietarios protegerse frente a determinadas situaciones de morosidad. Las prestaciones concretas, los límites económicos y las condiciones de acceso a la cobertura dependen de la póliza contratada.
Qué garantías puede exigir ahora el propietario al inquilino
La reforma también mantiene límites sobre las cantidades adicionales que pueden solicitarse para garantizar el cumplimiento del contrato. En los alquileres de vivienda de hasta cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, la garantía adicional no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta.
Este límite resulta especialmente relevante para quienes deben afrontar varios desembolsos antes de entrar en una vivienda. La regulación distingue entre la fianza legal y las garantías adicionales que pueden acordarse entre las partes.
Para los arrendamientos temporales, la nueva redacción del artículo 36.5 establece un límite diferente: la garantía adicional no podrá superar una mensualidad del alquiler.
Por tanto, aunque desaparece la posibilidad de imponer la contratación de un seguro de impago, los propietarios conservan instrumentos legales para protegerse frente a posibles incumplimientos contractuales, siempre dentro de los límites establecidos.
Qué ocurre con los contratos anteriores al 8 de octubre
Una de las principales dudas tiene que ver con quienes ya tenían un contrato de alquiler firmado antes de la entrada en vigor de la reforma. El Real Decreto-ley 29/2026 introduce numerosas modificaciones en materia de vivienda, pero no establece una obligación general de cancelar automáticamente los seguros de impago vinculados a contratos anteriores.
Por ello, la aprobación de la nueva normativa no implica por sí sola la devolución de primas abonadas ni la desaparición inmediata de las obligaciones contractuales previamente asumidas.
En estos casos, resulta necesario examinar las condiciones pactadas, la fecha de formalización del contrato y el régimen jurídico aplicable. También conviene comprobar quién figura como tomador del seguro y qué obligaciones económicas se establecieron inicialmente.
Una reforma pendiente de su consolidación definitiva
El nuevo régimen del impago del alquiler entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Sin embargo, existe una cuestión importante: se ha aprobado mediante un real decreto-ley, una figura normativa que exige su convalidación parlamentaria dentro del plazo constitucionalmente establecido.
Esto significa que las nuevas disposiciones están vigentes, pero su continuidad depende del procedimiento parlamentario. Si el decreto no obtiene la convalidación necesaria, perderá su vigencia en los términos previstos constitucionalmente.
Mientras tanto, los propietarios pueden continuar contratando seguros que cubran el riesgo de impago, pero no exigir a sus inquilinos que suscriban estas pólizas. Es una diferencia fundamental para interpretar correctamente el alcance de la reforma y conocer las obligaciones de cada parte.