El mercado del alquiler español terminará 2026 con menos viviendas disponibles que un año antes, aunque la caída será sensiblemente más moderada de lo que se esperaba hace apenas unos meses. La nueva previsión del Observatorio del Alquiler sitúa la oferta residencial en 676.215 inmuebles al cierre del ejercicio, 7.705 menos que los 683.920 contabilizados al finalizar 2025.
Los datos aparecen en el Barómetro del Alquiler correspondiente al tercer trimestre, elaborado por el Observatorio del Alquiler, una iniciativa impulsada por la Fundación Alquiler Seguro. La fotografía sigue mostrando un mercado del alquiler desequilibrado: la oferta no consigue recuperar terreno, la competencia por cada vivienda continúa siendo muy elevada y las rentas medias vuelven a crecer.
La nueva estimación supone, no obstante, una mejora importante frente a las previsiones realizadas durante el verano. El anterior barómetro calculaba que la oferta podía cerrar 2026 en solo 660.993 viviendas. La actualización eleva esa cifra en más de 15.000 inmuebles, aunque el Observatorio considera que todavía no existen suficientes señales para hablar de una estabilización definitiva.
La caída de la oferta se modera en el mercado del alquiler
El comportamiento de la oferta constituye uno de los principales indicadores del mercado del alquiler. Durante 2025, el número de viviendas disponibles cayó un 4,7%, desde las 717.338 unidades registradas un año antes hasta las 683.920 con las que terminó el ejercicio.
La pérdida prevista para 2026 será mucho más reducida. Si finalmente se cumplen las últimas estimaciones, el ejercicio cerrará con 7.705 viviendas menos que en diciembre de 2025. Esto supondría una contracción aproximada del 1,1% tomando como referencia las cifras publicadas por el propio Observatorio.
La mejora frente a las previsiones del segundo trimestre no elimina, sin embargo, el problema estructural. El número de viviendas que salen al mercado del alquiler continúa siendo insuficiente para responder a la cantidad de hogares que buscan un contrato residencial.
133 personas compiten por cada vivienda
La presión de la demanda ofrece una buena medida de ese desequilibrio. Durante el tercer trimestre, cada vivienda anunciada recibió una media de 133 interesados durante sus primeros diez días en el mercado.
La cifra se ha moderado frente a los 143 contactos registrados en el trimestre anterior, pero continúa en niveles extraordinariamente elevados. El Observatorio considera que un mercado del alquiler próximo al equilibrio debería situarse alrededor de 15 interesados por inmueble.
Barcelona se mantiene muy lejos de esa referencia. Cada vivienda disponible concentra allí una media de 401 candidatos, más de tres veces el promedio nacional. Después aparecen Vizcaya, con 179 interesados; Baleares, con 159; Álava, con 157; Guipúzcoa, con 142; y Zaragoza, con 133.
Madrid registra 120 personas interesadas por cada inmueble, mientras Tarragona alcanza 115, Santa Cruz de Tenerife 111, Las Palmas 109, Girona 104 y Málaga 101. Todas estas provincias continúan por encima del centenar de potenciales inquilinos.
Barcelona sigue como el mercado más presionado
La evolución territorial muestra algunos cambios relevantes dentro del mercado del alquiler. Valencia, por ejemplo, baja desde los 138 interesados del trimestre anterior hasta 97. También retroceden Guadalajara y Toledo, que pasan respectivamente de 93 y 90 contactos a 77 y 76.
El Observatorio relaciona parte de estos movimientos con la búsqueda de alternativas residenciales fuera de los mercados más saturados. Cuando los precios y la competencia dificultan encontrar vivienda en una determinada zona, la demanda tiende a desplazarse hacia territorios próximos o hacia otras modalidades de alojamiento.
En el extremo contrario, provincias como Ávila, Cáceres y Ourense se sitúan alrededor de 14 interesados por inmueble, cifras mucho más próximas al nivel que el estudio considera equilibrado.
El alquiler medio alcanza ya los 1.214 euros
La menor presión registrada respecto al trimestre anterior no se está traduciendo, por ahora, en una reducción general de las rentas. El precio medio del mercado del alquiler alcanza los 1.214 euros mensuales, tres euros más que en el segundo trimestre y un 2,27% por encima de los 1.187 euros con los que terminó 2025.
Baleares encabeza la clasificación con una renta media de 1.681 euros. Barcelona se sitúa inmediatamente detrás, con 1.641 euros, y Madrid prácticamente iguala esa cifra con 1.639. Guipúzcoa alcanza los 1.481 euros y Málaga supera también ampliamente el millar, con 1.316 euros.
En el otro extremo permanece Teruel, con 564 euros mensuales. Jaén se sitúa en 595 euros y tanto Ciudad Real como Zamora rondan los 602. Solo catorce provincias mantienen todavía una renta media inferior a los 700 euros.
Los datos del tercer trimestre dejan así una fotografía con ciertos signos de moderación, pero sin un cambio de tendencia definitivo. El mercado del alquiler perderá menos viviendas de las que se proyectaban durante el verano y la presión de la demanda se reduce ligeramente, pero España sigue afrontando una combinación difícil: menos oferta que en 2025, más de un centenar de candidatos por vivienda en numerosos territorios y una renta media nacional que vuelve a marcar máximos.