Las administraciones públicas tendrán que intervenir directamente ante determinados impagos de inquilinos vulnerables para impedir que una familia pierda su vivienda sin disponer de una alternativa. El BOE publica este miércoles una nueva reforma que cambia el funcionamiento de los procedimientos de desahucio por falta de pago y traslada al sector público una responsabilidad económica inédita cuando se acredita una situación de vulnerabilidad.
La medida forma parte del Real Decreto-ley 29/2026, aprobado por el Gobierno después de que el Congreso rechazara la semana pasada el anterior paquete de vivienda. La norma entra en vigor este jueves 8 de octubre, aunque deberá ser convalidada posteriormente por la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes.
Dos meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda
El nuevo mecanismo no se aplicará ante cualquier retraso en el alquiler. Para que la Administración asuma los impagos de inquilinos vulnerables debe existir un procedimiento de desahucio por falta de pago y quedar acreditada la situación de vulnerabilidad económica conforme a los requisitos legales.
Una vez constatada, el juzgado comunicará el caso a la Administración competente en materia de vivienda. A partir de ese momento comenzará un plazo máximo e improrrogable de dos meses.
Durante ese periodo existen dos posibilidades. La primera es que los servicios públicos proporcionen al hogar una alternativa habitacional adecuada. La segunda, si esa vivienda no llega, es que la Administración pague directamente al propietario o consigne judicialmente todo lo adeudado.
La cantidad incluirá tanto las rentas reclamadas inicialmente como las que se hayan acumulado posteriormente y las costas procesales reconocidas al demandante.
El desahucio quedará paralizado
Mientras transcurren esos dos meses, el procedimiento judicial y el lanzamiento permanecerán suspendidos. Si la Administración satisface las cantidades pendientes, la deuda quedará saldada, terminará el proceso de desahucio y el contrato de alquiler continuará vigente.
El BOE incorpora además una garantía adicional para evitar que la inacción administrativa termine perjudicando al arrendatario. Si pasan los dos meses sin alternativa habitacional y sin que se hayan cubierto los impagos de inquilinos vulnerables, la propia Administración pasará automáticamente a ocupar la posición deudora frente al casero.
En ese supuesto tampoco podrá ejecutarse el lanzamiento. El inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta la expiración del contrato siempre que continúe acreditando su vulnerabilidad económica.
El Estado compensará a las comunidades autónomas
La aplicación práctica recaerá principalmente sobre las administraciones con competencias en vivienda. Para evitar que el coste termine concentrándose exclusivamente en las comunidades autónomas, el decreto establece que la Administración General del Estado compensará los gastos derivados de este mecanismo.
Quedan fuera de esa compensación los posibles intereses generados si la Administración competente se retrasa en el cumplimiento de sus obligaciones.
La reforma pretende proteger simultáneamente al hogar vulnerable y al propietario. El primero evita perder su casa exclusivamente por no disponer de recursos económicos en un momento determinado; el segundo obtiene un obligado al pago cuando las políticas públicas no consiguen ofrecer una vivienda alternativa.
La medida no elimina el derecho ordinario del inquilino
Otro aspecto relevante es que este rescate de los impagos de inquilinos vulnerables no consume la denominada enervación ordinaria.
La legislación permite actualmente que, en determinadas circunstancias, un arrendatario paralice por primera vez un procedimiento de desahucio abonando lo que debe. La intervención extraordinaria de la Administración será independiente de ese derecho, por lo que el inquilino conservará la posibilidad de utilizarlo posteriormente si vuelve a cumplir los requisitos.
Más protección frente a determinados grandes operadores
El decreto amplía además la protección frente a los desahucios cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir viviendas o carteras de créditos hipotecarios impagados bajo las condiciones definidas en la propia norma.
En estos casos, los lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional podrán quedar suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030.
Para otros propietarios existen reglas diferentes, con suspensiones temporales y mecanismos de compensación cuando concurran los requisitos establecidos.
Alquiler temporal, habitaciones e incentivos fiscales
El nuevo paquete va mucho más allá de los impagos de inquilinos vulnerables. También endurece las condiciones del alquiler temporal: será necesario acreditar una causa real y los contratos superiores a doce meses sin justificación, o la sucesión de más de dos contratos consecutivos sobre la misma vivienda, podrán pasar a considerarse alquiler habitual.
En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar determinados límites vinculados al precio de la vivienda completa.
El texto incorpora además una nueva deducción estatal del 10% en el IRPF por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros y modifica los incentivos fiscales de los propietarios.
Los ayuntamientos de municipios declarados zona tensionada podrán establecer también recargos del IBI sobre viviendas turísticas, que podrán alcanzar el 150% para titulares de cuatro o más inmuebles destinados a ese uso.
Pero la transformación más relevante en materia de desahucios está en el nuevo principio que introduce el BOE: si una familia vulnerable no puede pagar y la Administración tampoco consigue proporcionarle otra vivienda, el coste dejará de recaer exclusivamente sobre el inquilino o el propietario y pasará a asumirlo el sector público.