El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó hoy el nuevo Decreto Maricarmen, que entrará en vigor mañana y cuya fecha de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso aún no está fijada. El texto mantiene alrededor del 85% de las medidas del primer decreto, que decayó el viernes 2 de octubre, pero introduce, como afirmó Pedro Sánchez, “cambios técnicos”. Para aquellos que estén pensando en comprar una vivienda con el nuevo programa TU CASA, que el Ejecutivo dotó ayer con un crédito extraordinario de 10.000 millones, se introduce un nuevo límite en el precio del alquiler, que deberá ser inferior al precio máximo del índice de referencia.
A su vez, el Gobierno amplía de 2028 a 2030 las restricciones a determinadas compras de vivienda por debajo del 70% de su valor de mercado, elimina la expresión “fondo buitre” en la definición de las entidades afectadas por la medida y modifica algunos aspectos de la protección frente a los desahucios orientando hacia los propietarios más pequeños (una o dos viviendas). Además, incorpora nuevas obligaciones de transparencia en los anuncios de alquiler, que deberán identificar, entre otros aspectos, si el arrendador es un gran tenedor.
“Parque de viviendas en máximos históricos”
Más allá de las medidas, el Ejecutivo también modifica su relato para justificar el decreto. Mientras que el primero partía del desahucio de Maricarmen, en esta nueva versión se pasa página y la exposición de motivos se reescribe centrándose en la falta de oferta. A su vez, recupera la estimación del Banco de España de que faltan 750.000 viviendas para cubrir el desfase acumulado entre creación de hogares y la construcción durante los últimos quince años. Según el Ejecutivo, la capacidad residencial del parque de viviendas se encuentra actualmente en “máximos históricos”, pero, pese a ello, sigue existiendo un importante déficit de oferta.
Estos son los principales cambios del nuevo texto:
TU CASA también limitará el alquiler
El programa TU CASA, que el Gobierno aspira a convertir en una de sus medidas estrella -este mecanismo permitirá financiar hasta el 20% del precio de adquisición, con un máximo de 50.000 euros, sin intereses ni comisiones- incorpora nuevas restricciones.
Cabe recordar que el decreto del 30 de septiembre ya establecía que las viviendas adquiridas con estos préstamos públicos debían destinarse a residencia habitual y quedar sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión. El nuevo texto mantiene esta restricción y va más allá, limitando también el precio si se opta posteriormente por el alquiler.
En concreto, la renta deberá ser inferior al precio máximo que corresponda según el Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler, teniendo en cuenta las características de la vivienda y del edificio. La limitación, al igual que ocurre con el precio de venta, tiene carácter permanente y deberá constar en la escritura de adquisición e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Mayores restricciones a los fondos buitre
A su vez, las limitaciones para determinadas adquisiciones de vivienda por parte de los “fondos buitre” que el primer decreto fijaba hasta el 31 de diciembre de 2028 se amplían hasta el 31 de diciembre de 2030. Se mantiene el umbral que activa la restricción -adquisiciones por debajo del 70% del valor de mercado-, pero cambia cómo se concreta quién queda sometido a ella. Si bien en texto anterior hablaba expresamente de “fondos buitre”, el nuevo elimina esta denominación y define a los afectados por su actividad y características: entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, personas jurídicas que sean grandes tenedores y entidades de su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
El decreto también concreta cómo debe calcularse ese 70%: el valor de mercado deberá determinarse en la fecha del acuerdo vinculante mediante una tasación independiente realizada por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España. Y endurece una de las excepciones, cuando la adquisición se destine a vivienda habitual asequible o social, el periodo mínimo durante el que deberá mantenerse ese uso pasa de cinco a siete años.
Más protección para los pequeños propietarios
El nuevo decreto introduce también más protección para los pequeños propietarios en los procedimientos de desahucio. Frente al texto anterior, que permitía mantener la suspensión mientras persistiera la vulnerabilidad del inquilino y la falta de alternativa habitacional, el Gobierno establece ahora un plazo máximo de tres años, con una revisión judicial cada doce meses para comprobar si continúan las circunstancias que justificaron la paralización. La suspensión también deberá levantarse si desaparece la vulnerabilidad, se ofrece una alternativa habitacional adecuada o el inquilino la rechaza sin causa justificada.
Sin embargo, el cambio más significativo afecta a los propietarios con menos inmuebles, ya que el nuevo texto establece expresamente que la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalecerá cuando el propietario que reclama la vivienda sea una persona física titular de dos o menos viviendas. Con esta precisión, que no figuraba en el decreto anterior, el Ejecutivo hace un guiño a grupos como PNV, tratando de reforzar la protección de los pequeños propietarios frente a los inquilinos vulnerables.
El decreto mantiene, además, la obligación de las comunidades autónomas de ofrecer una alternativa habitacional o asumir las cantidades adeudadas en un plazo máximo de dos meses; si no lo hacen, se subrogarán automáticamente en la posición deudora del inquilino.
Para los “fondos buitre”, que ahora define como entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones establecidas por el decreto, la suspensión del desahucio podrá prolongarse hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad y no disponga de una alternativa habitacional.
Obligaciones en los anuncios de alquiler
Como novedad el nuevo texto incorpora ahora un artículo específico sobre la publicidad del alquiler, que obliga a que los anuncios incluyan más información sobre el precio y sobre el propietario. En las viviendas situadas en zonas de mercado tensionado deberá aparecer el índice de referencia del precio del alquiler y, cuando exista una limitación legal de la renta, el anuncio tendrá que indicar también cuál es el precio máximo aplicable y los parámetros utilizados para determinarlo. Además, deberá identificarse la vivienda mediante su número, código o título correspondiente, cuando proceda, e informar de si el arrendador tiene la condición de gran tenedor.
Más allá de estos cambios, el nuevo decreto mantiene la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, los incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan las rentas, la deducción en el IRPF para determinados inquilinos, los recargos del IBI de hasta el 150% para viviendas desocupadas y pisos turísticos y las medidas destinadas a ampliar la oferta de vivienda asequible.
Este real decreto-ley entrará en vigor mañana, 8 de octubre, aunque algunas de sus medidas tributarias tienen calendarios específicos. Los cambios en el IVA y los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal comenzarán a aplicarse el 1 de diciembre, mientras que los recargos del IBI lo harán a partir del 1 de enero de 2027.