Comprar una casa sin disponer de todos los ahorros necesarios para la entrada será el objetivo de una de las nuevas medidas aprobadas por el Gobierno. El mecanismo TU CASA permitirá acceder a un préstamo para comprar la primera vivienda de hasta 50.000 euros, sin intereses ni comisiones, destinado a complementar la hipoteca concedida por una entidad financiera.
La medida forma parte del Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el pasado 7 de octubre. El programa estará gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y nace con una dotación de 10.000 millones de euros. Su objetivo es ayudar a personas capaces de pagar una hipoteca pero que no han logrado reunir el ahorro necesario para afrontar la entrada.
El préstamo para comprar la primera vivienda podrá cubrir el menor de dos importes: el 20% del valor de la casa o un máximo absoluto de 50.000 euros. De esta forma, para una vivienda de 150.000 euros el préstamo público podría alcanzar 30.000 euros; para otra de 200.000 euros, 40.000; y a partir de 250.000 euros entraría en juego el límite máximo de 50.000 euros.
El préstamo será al 0% y no tendrá límite de edad
Una de las principales diferencias respecto a otros programas públicos de acceso a la vivienda es que TU CASA no establece en la norma un límite de edad. El BOE especifica que estará destinado a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada «independientemente de su edad». Por tanto, no se reserva exclusivamente a menores de 35 años.
El préstamo para comprar la primera vivienda tendrá un tipo de interés del 0% y no cobrará comisiones. Sin embargo, el dinero no será una subvención: deberá devolverse al Estado. La ayuda consiste precisamente en disponer de financiación para cubrir parte de la entrada sin asumir los intereses habituales de un préstamo bancario.
El diseño incorpora además una larga carencia para evitar que el comprador tenga que pagar al mismo tiempo dos cuotas elevadas. La norma permite que este periodo se prolongue durante el plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Posteriormente, el préstamo público contará con hasta diez años para su reintegro en los términos que termine estableciendo el programa.
Será necesario conseguir también una hipoteca privada
TU CASA no sustituirá a la financiación bancaria. El préstamo para comprar la primera vivienda está concebido expresamente como complemento de una hipoteca privada. El comprador tendrá, por tanto, que superar también el análisis de solvencia de una entidad financiera y conseguir financiación para el resto del precio.
El problema que pretende resolver es uno muy concreto. Las entidades suelen financiar solo una parte del valor de compra, mientras que el futuro propietario necesita aportar con sus propios ahorros el porcentaje restante y afrontar además los gastos vinculados a la operación. El Estado pretende cubrir hasta ese 20% que muchos compradores no consiguen reunir.
El ICO será el encargado de gestionar el mecanismo, analizar las operaciones de acuerdo con sus políticas de riesgos y comprobar que se cumplen las condiciones de elegibilidad. Pero todavía falta una pieza esencial: un Acuerdo del Consejo de Ministros deberá concretar quién puede solicitarlo, cuáles serán los límites económicos y cuál será el procedimiento definitivo.
Los requisitos completos todavía no se conocen
La ley sí fija algunos criterios básicos. Debe tratarse de la primera vivienda habitual del beneficiario, tiene que existir financiación hipotecaria privada y no se establece una edad máxima. Sin embargo, todavía no se conocen posibles límites de ingresos o patrimonio, precios máximos de las viviendas según la zona o eventuales prioridades para determinados colectivos.
Por esta razón, el préstamo para comprar la primera vivienda todavía no puede solicitarse. La aprobación del programa y su dotación presupuestaria no equivalen a la apertura inmediata de una convocatoria. Será necesario que el Consejo de Ministros desarrolle los criterios y que el ICO habilite después los mecanismos operativos correspondientes.
La dotación inicial alcanza los 10.000 millones de euros. La norma permite además reutilizar dentro del propio mecanismo los recursos que se vayan recuperando mediante la devolución de préstamos, de forma que puedan financiar nuevas operaciones mientras TU CASA permanezca vigente.
La vivienda tendrá limitado para siempre su precio de venta
La principal letra pequeña aparece cuando el propietario quiera vender la casa en el futuro. Las viviendas compradas mediante el préstamo para comprar la primera vivienda quedarán permanentemente sometidas a un precio máximo de transmisión.
En una segunda o posterior venta, el precio no podrá superar el importe pagado inicialmente actualizado según la evolución del IPC, aunque podrán añadirse determinadas inversiones en rehabilitación o mejora en las condiciones que se desarrollen posteriormente. Esta limitación deberá figurar en la escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La restricción no desaparecerá cuando se haya devuelto por completo el préstamo. Además, si la vivienda termina destinándose al alquiler, la renta también deberá respetar los límites establecidos por el sistema estatal de índices de precios de referencia.
El nuevo mecanismo ofrece así una fórmula diferente a los actuales avales ICO. El Estado no se limita a garantizar parte de la hipoteca, sino que aporta directamente financiación complementaria sin intereses. A cambio, la vivienda queda vinculada permanentemente a determinadas condiciones de precio.
La gran incógnita es ahora cuándo podrán comenzar a presentarse solicitudes y qué filtros económicos fijará definitivamente el Gobierno. Hasta entonces, el préstamo para comprar la primera vivienda ya tiene definidos sus elementos principales —hasta 50.000 euros, 0% de interés y sin límite de edad—, pero todavía necesita completar su desarrollo para pasar del BOE a las operaciones reales de compraventa.