Las nuevas medidas del Gobierno para intervenir en el mercado del alquiler han provocado una advertencia de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea). Según un análisis publicado este miércoles, 21 de octubre, los decretos de vivienda favorecen a quienes ya tienen una vivienda arrendada, pero pueden perjudicar tanto a sus propietarios como a las familias que buscan un alquiler.
El estudio, elaborado por Fernando Pinto Hernández, profesor de la Universidad Rey Juan Carlos, y Santiago Calvo, de la Universidad de las Hespérides, cuestiona las consecuencias económicas de las reformas. Los investigadores consideran que el Ejecutivo está reforzando la protección contractual sin resolver uno de los principales problemas del mercado inmobiliario español: la escasez de viviendas disponibles.
Los decretos de vivienda pueden encarecer la salida de los propietarios
Una de las principales críticas de Fedea afecta al nuevo sistema de renovación de los contratos. Los decretos de vivienda contemplan prórrogas de cinco años, ampliables a siete cuando el propietario es una persona jurídica, frente al sistema de renovaciones anuales establecido hasta ahora para determinados supuestos.
La reforma también introduce compensaciones económicas cuando el arrendador decide no continuar con el contrato. La indemnización se calcula tomando como referencia el mayor importe entre doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia, conforme al índice estatal de precios del alquiler.
Según las estimaciones del informe, esta obligación podría representar unos 15.500 euros para un contrato considerado representativo, una cantidad ligeramente superior al 5% del valor del inmueble.
Sin embargo, existen excepciones, como la necesidad acreditada de recuperar la vivienda para uso personal o familiar y determinados supuestos de renovación. Fedea interpreta que estas condiciones introducen un coste económico adicional para los propietarios que quieran retirar sus inmuebles del mercado.
Los pequeños propietarios asumirían buena parte del impacto
El informe advierte de que los decretos de vivienda no afectarían exclusivamente a los grandes inversores inmobiliarios. De acuerdo con los datos tributarios del Banco de España utilizados por los investigadores, el 76,1% de los arrendadores particulares dispone de una única vivienda alquilada.
En cambio, aquellos que cuentan con once inmuebles o más representan únicamente el 2,4%. Esta distribución lleva a Fedea a sostener que una parte importante de los costes recaería sobre “pequeños patrimonios familiares”.
La fundación también considera que las restricciones podrían generar consecuencias indirectas. Entre ellas figuran una mayor exigencia para seleccionar arrendatarios, precios iniciales más elevados o la retirada de viviendas destinadas actualmente al alquiler.
Estas consecuencias son previsiones del estudio, no resultados constatados de la aplicación de los nuevos decretos.
La brecha entre antiguos y nuevos inquilinos
Otro de los problemas identificados es la diferencia de precios entre los contratos existentes y los nuevos arrendamientos. Según las cifras examinadas por Fedea, la prima de entrada al mercado pasó del 6,2% en 2020 al 16,6% en 2024.
En otras palabras, quienes acceden actualmente a una vivienda pueden encontrarse con precios considerablemente superiores a los que pagan los residentes con contratos antiguos.
Los decretos de vivienda también limitan las actualizaciones anuales de determinadas rentas al 2%, una medida destinada a contener el gasto de los hogares. Sin embargo, los economistas advierten de que, en escenarios de inflación superior al 3%, esta restricción reduce los ingresos reales de los propietarios.
El estudio examina igualmente las limitaciones sobre alquileres temporales y por habitaciones. Aunque pueden dificultar determinados mecanismos para esquivar la regulación, Fedea señala que también podrían reducir las alternativas habitacionales de estudiantes y trabajadores desplazados.
España acumula un déficit de 750.000 viviendas
Para los investigadores, el verdadero problema está relacionado con la capacidad de construir nuevas viviendas donde existe demanda.
Entre 2021 y 2025, España habría acumulado un déficit de aproximadamente 750.000 viviendas. Solo durante 2025 se crearon unos 240.000 hogares netos, mientras que finalizaron las obras de unas 92.000 viviendas, según los datos recogidos en el análisis.
Aunque existen millones de viviendas previstas en los planes urbanísticos, buena parte del suelo disponible todavía necesita desarrollarse o se encuentra alejado de las áreas con mayor presión residencial.
Por este motivo, Fedea considera insuficientes las iniciativas gubernamentales centradas en facilitar financiación o fomentar nuevas modalidades constructivas.
Fedea propone sustituir los decretos por una nueva ley
La recomendación final de los autores consiste en reemplazar los decretos de vivienda durante la próxima legislatura por una ley ordinaria acompañada de una evaluación económica detallada.
Entre las alternativas planteadas destacan revisar las indemnizaciones, mejorar los incentivos fiscales, financiar la protección de los hogares vulnerables mediante los presupuestos públicos y facilitar la urbanización de suelo en territorios con elevada demanda.
El estudio también cuestiona la tramitación parlamentaria de las normas mediante la Diputación Permanente después de su rechazo previo por el Pleno del Congreso, un procedimiento que los autores consideran próximo al “fraude de ley”.
La conclusión económica de Fedea es que proteger a quienes ya disponen de un contrato no garantiza mejorar el acceso a la vivienda. Sin un crecimiento suficiente de la oferta, advierte, las dificultades podrían trasladarse a los futuros inquilinos.