El problema de la vivienda en España evidencia la necesidad de llevar a cabo una serie de políticas tanto a corto como a largo plazo. El déficit de unas 750.000 viviendas pone de manifiesto la necesidad de construir, pero no basta solo ello. Por este motivo, el Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España ha elaborado un decálogo de unas 30 medidas a desarrollar para los próximos 4, 10 y 20 años.
“La vivienda es un problema de Estado que viene desde hace 70 años. Hay países que han encontrado soluciones, pero no son soluciones de 4 años, sino de décadas. Se necesita un pacto de Estado sabiendo que no se puede sacar rédito político de la vivienda y que hay que solucionarlo a largo plazo”, ha señalado Fernando Santiago, el presidente del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España.
Entre las propuestas más destacadas se sitúa la creación de un sistema público-privado de garantía frente al impago del alquiler, con el objetivo de fomentar que viviendas vacías se pongan a disposición del mercado.
Protección de contratos de vivienda habitual
Tal y como reza el documento, se trata de una medida diseñada específicamente para contratos de vivienda habitual, y que busca atajar la principal causa por la que miles de propietarios deciden mantener sus inmuebles desocupados o retirarlos del mercado: la desconfianza.
El mecanismo propuesto se financiaría a través de una prima moderada compartida entre la Administración Pública y el arrendador, y estaría condicionado a que la vivienda se alquile dentro de los precios estatales de referencia. Se trata de una medida que, además de potenciar la salida de viviendas al mercado del alquiler, también sirve para limitar los precios y hacerlos más accesibles para los ciudadanos.
Esta medida se desarrollaría colaboración con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y entidades aseguradoras privadas. Además, el sistema no solo asumiría la cobertura de las rentas impagadas, sino también la reparación de posibles daños materiales en el inmueble.
Medida en caso de desahucios vulnerables
Otra de las medidas que desarrolla el Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España es que, cuando la Administración ordene o solicite la suspensión de un lanzamiento judicial por vulnerabilidad social, se active de forma automática una compensación económica al arrendador hasta que se proporcione una alternativa habitacional efectiva. Se trata de una propuesta que parte del principio institucional de que la protección social debe ser garantizada por el Estado y no recaer de manera indefinida sobre un particular.
Si bien es cierto, se trata de una medida que se acota solamente al “pequeño propietario”, por lo que quedan excluidos de esta protección los fondos de inversión, sociedades patrimoniales y grandes tenedores.
La cuantía se calcularía en función de la renta de mercado de referencia y se abonaría con cargo a los fondos de emergencia social autonómicos, contando con respaldo o reembolso estatal en zonas de alta concentración.
Promover la construcción
El Informe sobre la vivienda: Política integral para un problema social también pone el foco en la necesidad de incrementar la construcción y desbloquear suelo. Así, se destaca la creación de un Inventario Nacional de Suelo Disponible, y proponen que todo suelo que no esté expresamente protegido por su valor medioambiental, ni calificado como superficie agrícola útil pase a considerarse susceptible de desarrollo urbanístico. Este registro digital unificará la información del Estado, las comunidades autónomas y los municipios, con el objetivo de reducir los plazos de transformación de suelo.
Los gestores administrativos también proponen desarrollar un Programa Nacional de Producción Residencial, en el que se priorizará la construcción en las provincias que concentran el 52,5% de déficit residencial: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
Además, el presidente del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España ha apuntado que “el suelo público tiene que seguir siendo público. Y hay que acabar con la autofinanciación de algunas localidades que venden suelo público y se pasa a manos privadas. Si el Estado, CCAA y ayuntamientos tienen ese suelo, no se puede especular con ello y debe seguir siendo público. Así se abaratará el precio de la vivienda”.
Reducir la burocracia para acelerar plazos
La reducción de la burocracia y la transformación digital de la gestión pública son otras de las propuestas desarrolladas en el informe. Los gestores administrativos proponen la creación del “expediente digital único del ciclo residencial”, una plataforma que acompañe a cada promoción desde la clasificación del suelo hasta la concesión de la licencia de primera ocupación.
El objetivo que se pretende conseguir es permitir que el Catastro, el Registro de la Propiedad, la Agencia Tributaria y los ayuntamientos compartan información de forma automática sin duplicar peticiones a las promotoras y ciudadanos.
En paralelo, se plantea realizar una auditoría de cargas administrativas junto a los colegios profesionales para eliminar trámites redundantes y acelerar plazos a la hora de llevar a cabo las construcciones.
Mediación para resolver conflictos
Con los tribunales saturados, y con el objetivo de resolver controversias entre arrendatarios y arrendadores en el menor plazo posible, los gestores administrativos proponen la creación de un procedimiento rápido de mediación residencial para alcanzar acuerdos prejudiciales sobre impagos, devolución de fianzas o reparaciones.
Finalmente, el documento aboga por una rebaja negociada de la fiscalidad patrimonial y de transmisiones en el marco del Consejo de Política Fiscal y Financiera. La propuesta contempla reducir tributos cedidos a las comunidades autónomas -como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD)- en municipios con mayor necesidad habitacional, siempre y cuando esas viviendas se destinen a residencia habitual y no al alquiler de temporada.