Comprar un piso para ponerlo en alquiler por habitaciones o todo en conjunto ha sido siempre una de las mejores opciones para que un particular obtenga ingresos extra: se compra un bien que puede ser usado en el futuro pero que además, hasta que ese momento llega, da rentabilidad. Ahora, a pesar de la fuerte subida del precio del alquiler en los últimos años en España, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, la también enorme subida del precio de compra hace que la rentabilidad por esta actividad caiga dos puntos porcentuales desde 2022.
De 10 a 15 euros por metro cuadrado
El precio por metro cuadrado, a la hora de alquilar, ha pasado de 10 euros por metro cuadrado en octubre de 2021 a 15 euros en septiembre de 2026, según datos de Idealista, lo que supone un 50% de subida. Esta evolución puede invitar a pensar que el negocio del alquiler es más atractivo. Sin embargo, desde dicho año, el precio de la vivienda ha aumentado notablemente (precio de compra), especialmente desde 2024, según se ve en el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2022, aumentó, de media, un 7,39%; en 2023, un 3,96%; y en 2024, un 8,41% interanual. La subida se intensificó en 2025, cuando alcanzó el mayor incremento de los últimos años, del 12,68%. En 2026 (hasta septiembre), el índice registra un incremento medio del 9,28%.
El aumento de los sueldos no acompaña
Mientras, desde 2021 el salario medio ha acumulado una subida del 16,8%, frente al 36,12% que ha aumentado el precio de la vivienda en el mismo periodo (y, si se toman los precios de 2026, el coste de la vivienda se habría incrementado un 49,02% desde el año 2021). Esta circunstancia empuja a alquilar un piso por encima de comprar ya que retrasa las potenciales compras de viviendas (como muestra, además, el Banco de España da cuenta de que, mientras en 2015 hacían falta de media 6,65 años para comprar una casa, hoy se necesitan 7,45).
Además, de la escasez de oferta, el aumento de la población no acompañado por más construcción, es otro de los factores que explican el problema al que se enfrenta España en materia de vivienda: el Banco de España proyecta un déficit de un millón de viviendas para el año 2028.
Como consecuencia, la evolución de la rentabilidad para el alquiler de estos inmuebles ha decrecido: comprar para poner en alquiler sigue siendo una buena opción pero menos que hace unos años, según se ve en un informe del comparador y asesor hipotecario iAhorro elaborado a partir de datos de Pisos.com y Fotocasa. Mientras que en 2022 este tipo de operaciones daban casi un 10% de rentabilidad anual, hoy por hoy las ganancias son del 7,6%. Es decir, beneficios que cada año da el inmueble alquilado en función de su precio de compra. Al mismo tiempo, la rentabilidad de alquilar un piso completo también baja, pero permanece más estancada en torno al 6%, pero también baja un punto desde 2019.
Más pisos por habitaciones
En paralelo, según iAhorro, el alquiler por habitaciones gana peso ante escasez de vivienda asequible y el encarecimiento de los alquileres: en España, la oferta de habitaciones ha aumentado un 20% en los últimos dos años y un 85,4% desde 2022, mientras que alquilar un piso completo cuesta de media 1.176 euros al mes, según los cálculos de iAhorro.
Es decir, dividir un piso es más rentable para los propietarios (aunque depende de la demanda de la zona, alquilar por habitaciones puede aumentar ingresos) y compartirlo más asequible para los potenciales inquilinos y una alternativa ante la dificultad de asumir ese gasto.
Además, según se destaca en el informe, la presión de la demanda y el encarecimiento de la vivienda están cambiando la distribución tradicional de algunos pisos compartidos: en las grandes capitales españolas, cada vez se anuncian más viviendas con cinco o seis dormitorios y pocas zonas comunes. Incluso, en algunos casos, el salón se convierte en una o dos habitaciones adicionales.