El espíritu de protección al inquilino que inspira el Decreto Maricarmen va mucho más allá de la prórroga forzosa de los contratos, al dar cobertura legal a su ampliación hasta el 31 de diciembre de 2030. La letra pequeña del Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, incorpora nuevos derechos para los arrendatarios que van la congelación de determinados alquileres a partir de hoy y hasta el 31 de diciembre de 2027, hasta nuevas deducciones en el IRPF, también aplicables al alquiler de habitaciones, pasando por la prohibición a los caseros de exigir al inquilino la contratación de un seguro de impago de rentas.
“No es un decreto para una persona, sino para millones de nombres”, aseguran fuentes de Vivienda, en alusión a los 1,6 millones de familias que actualmente viven de alquiler y a las que este decreto pretende dar mayor protección. Artículo14 analiza con Elena Herranz, abogada especializada en Derecho inmobiliario de Legálitas, los nuevos derechos del inquilino.
¿Me pueden subir hoy el alquiler?
Una de las medidas con mayor impacto entra en vigor hoy, 1 de octubre. Hasta el 31 de diciembre de 2027, determinados inquilinos pueden garantizarse que su alquiler quede congelado. La disposición final sexta, titulada “Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda”, impide al casero aplicar una subida anual a los contratos cuya renta ya supere el límite máximo que corresponda a esa vivienda conforme al sistema estatal de índices de precios de referencia.
Es decir, cuando llegue la fecha de actualización anual del contrato, si un inquilino ya paga un alquiler superior al máximo fijado para esa vivienda por el índice estatal del Ministerio de Vivienda, el casero no podrá incrementarle la renta. Por ejemplo, si, como en la imagen, el alquiler de esa vivienda supera los 1.034,78 euros y hoy tocara su actualización anual, no podría aplicarse ninguna subida.
No obstante, la medida no obliga a reducir el alquiler hasta el valor marcado por el índice. Como reconocen fuentes de Vivienda, es previsible que en las próximas horas el número de visitas al Sistema Estatal de Referencia del Precios del Alquiler de Vivienda se dispare. Para los alquileres que no superen ese límite, las partes podrán pactar la actualización y, si no hay un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
¿Me pueden cobrar el seguro de impago?
Frente a uno de los productos más demandados por los propietarios, el seguro de impago del alquiler, el Gobierno incluye una cláusula específica en beneficio del inquilino que, desde el punto de vista jurídico, puede generar confusión entre ambas partes en función de su interpretación, como anticipa a Artículo14 Elena Herranz. En concreto, dentro de la regulación de las fianzas y garantías, el Gobierno ha incluido una cláusula que impide a los caseros exigir al inquilino la contratación del conocido como ‘seguro de alquiler’. “En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas”, recoge textualmente el decreto.
Todo ello en un momento en el que el nuevo decreto eleva la protección de las personas vulnerables, al asegurar la suspensión de los desahucios cuando no cuenten con una alternativa habitacional, aunque también incorpora un mecanismo para que los propietarios puedan asegurarse el cobro de la renta por parte de la Administración competente en cada caso. Una de las razones por las que los propietarios optan por el seguro de impago del alquiler es precisamente para evitar situaciones como esta. Cabe recordar que la aseguradora, antes de aprobar el seguro, realiza un análisis de viabilidad del inquilino para comprobar que, en principio, tiene capacidad financiera de afrontar la renta.
Según aclaran fuentes de Vivienda, el objetivo es que los caseros no puedan obligar a los inquilinos a sufragar el coste de una protección de la que se benefician ellos.
Nuevos pagos prohibidos al inquilino
Tampoco podrán repercutirse al arrendatario otros costes relacionados con la gestión del contrato. Con el Decreto Maricarmen se refuerza la prohibición de trasladarle los gastos de gestión inmobiliaria, como los honorarios de la agencia de alquiler o los derivados de la gestión del contrato. La norma precisa que estos gastos no podrán repercutirse al inquilino “ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación”, como incide Elena Herranz.
Otra de las novedades de la norma es que prohíbe repercutir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los inquilinos. Con la normativa vigente hasta ahora, sí era factible incluir una cláusula específica que trasladara este coste al arrendatario. Ahora esta posibilidad queda eliminada: “En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario“.
De esta forma, como aclara Herranz, los únicos cargos que sí podrían repercutirse al inquilino son la tasa de basuras, porque está ligada a la condición del arrendatario de obligado tributario, además de los gastos de comunidad, siempre y cuando el inmueble esté en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Mas facilidades para la reparación de vivienda
Según destaca la abogada de Legálitas, una de las medidas más positivas del decreto para los inquilinos frente a caseros que no asumen el mantenimiento de la vivienda para garantizar su habitabilidad es capacidad de actuación. “Hay viviendas alquiladas con moho y los propietarios eluden solucionar el problema de humedades sin que hasta ahora el inquilino tuviera capacidad real de acción”, admite. A partir de ahora, el arrendatario podrá requerir por escrito al casero que realice la reparación y adjuntar un presupuesto razonable para su ejecución.
A partir de ese momento -y aquí esta la principal novedad- el propietario tendrá 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente los trabajos. Si transcurre ese plazo sin respuesta o existe una negativa injustificada, el inquilino podrá realizar las obras necesarias y descontar su coste de las rentas futuras, siempre que el importe sea razonable, adecuado a los desperfectos y quede acreditado documentalmente.
¿Puedo comprar la vivienda de forma preferente?
“El decreto incorpora una protección importante para el inquilino porque en el contrato ya no podrá pactarse la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente“, señala Elena Herranz, que recuerda que esta cláusula está prácticamente en todos los contratos en vigor. La realidad es que la Ley de Arrendamientos Urbanos ya reconocía los derechos de tanteo y retracto, pero ahora se refuerzan las garantías para poder ejercerlos al impedir que el inquilino renuncie previamente a este derecho en el contrato.
En concreto, el propietario deberá comunicar de forma fehaciente al inquilino su decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales de la operación. A partir de esa comunicación, el arrendatario dispondrá de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo y comprar la vivienda en esas mismas condiciones.
¿Puedo desgravarme el alquiler de una habitación?
Desde el Ministerio de Vivienda destacan que la desgravación de alquileres también incluye como novedad el alquiler por habitaciones. En concreto, la nueva regulación reconoce expresamente como arrendamiento de vivienda habitual el alquiler parcial de una habitación o estancia cuando sirva para satisfacer la necesidad de vivienda habitual del inquilino. Esto permite que estos arrendatarios puedan beneficiarse también de la nueva deducción estatal del 10% en el IRPF por alquiler de vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
Con los nuevos derechos ya en vigor, los inquilinos miran ahora al Congreso. Su continuidad dependerá de que el Gobierno logre este viernes salvar su convalidación; de lo contrario, las nuevas protecciones decaerán.