La crisis de vivienda no tiene visos de solucionarse según el Banco de España: el supervisor estima un déficit de un millón de viviendas todavía en 2028, lo que mantendrá altos los precios. En un informe publicado este viernes, el supervisor bancario advierte que la evolución de la inversión en vivienda constituye uno de los condicionantes del escenario de actividad para los próximos trimestres, dado que los últimos años, la construcción residencial no ha aumentado en consonancia con el crecimiento de la demanda, impulsada por una intensa creación neta de hogares, lo que ha contribuido al notable incremento de los precios reales de la vivienda.
Pide mayor inversión
Ante la persistencia de estas presiones de demanda, el Banco de España cree que la inversión residencial debería crecer en los próximos años. No obstante, hasta ahora, la capacidad de respuesta de la oferta para producir nuevas viviendas ha sido menor de lo esperado, en un contexto marcado por la escasez de mano de obra, el aumento de los costes de construcción y, especialmente, las dificultades en los desarrollos urbanísticos. Además, el director general de Economía del Banco de España, David López Salido, ha avanzado este viernes, con motivo de la publicación de las nuevas proyecciones económicas, que el organismo analizará los decretos aprobados por el Ejecutivo para hacer frente al problema de vivienda.
El escenario central de las proyecciones del Banco de España contempla un crecimiento estable de la inversión residencial, coherente con la evolución observada en los visados de obra nueva y distintos indicadores del mercado inmobiliario residencial.
Inversión residencial en 2027
El organismo señala que la inversión residencial mantiene un crecimiento más moderado de lo previsto ante la persistencia de restricciones que limitan su mayor dinamismo esperado. La moderación en el avance de la inversión residencial en 2026 está en línea con un menor ritmo en la ejecución de los visados y una disminución de la tasa de finalización de nuevas viviendas, la aceleración de los costes de los factores productivos o las dificultades en el acceso y la conexión a la red eléctrica, que limitan nuevas promociones.
El aumento del número de viviendas iniciadas desde 2024 y la evolución de la nueva financiación bancaria para actividades de construcción y promoción inmobiliaria apuntarían a un mayor dinamismo de la inversión residencial en 2027. No obstante, esta evolución futura se encuentra condicionada por la persistencia de restricciones de naturaleza estructural, como son la insuficiencia de mano de obra, la lentitud de los desarrollos urbanísticos o la escasez de suelo finalista.
En un contexto de fortaleza de la demanda e incremento de los precios de la vivienda, el crecimiento de la inversión residencial dependerá de la capacidad de respuesta de la oferta. El aumento sostenido de los precios reales de la vivienda se produce ante un incremento del diferencial acumulado desde 2021 entre la producción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares.
Este déficit de vivienda nueva debería favorecer un mayor dinamismo de la inversión residencial, si bien la actual rigidez de la oferta de vivienda limita su crecimiento esperado en los próximos trimestres. Asimismo, un mayor grado de ejecución de los distintos programas públicos de construcción de vivienda protegida -promovidos por las Administraciones central, autonómica y local- impulsaría la inversión residencial a partir de 2027.
Actualmente, el Banco de España estima que las viviendas libres terminadas están creciendo anualmente en el entorno de las 90.000-100.000, unas cifras que están estancadas en los últimos años. De su lado, las viviendas libres iniciadas tienen un crecimiento que se sitúa en niveles de 80.000-120.000.
Crecimiento por encima del 2%; inflación por encima del 3%
En paralelo, el supervisor bancario ha elevado en tres décimas su previsión de crecimiento para el Producto Interior Bruto (PIB) este año, hasta el 2,6%, y ha mejorado cinco décimas sus estimaciones para 2027, aunque proyecta unas peores perspectivas para la inflación: 3,9% en 2026 y 3,7% en 2027, tres décimas y 1,1 puntos porcentuales por encima de lo previsto en junio, respectivamente. Por su parte, el crecimiento medio anual de la inflación subyacente alcanzaría en 2026 el 3,4%, dos décimas más de lo previsto en junio, y el 3,5% en 2027, tres décimas más.
Por su parte, Banco de España estima que las rebajas de los impuestos sobre la electricidad, el gas y los carburantes aprobadas para afrontar la crisis energética derivada del conflicto en Oriente Próximo supondrían un ahorro directo de unos 3.675 millones de euros para los hogares, equivalente aproximadamente al 0,21% del PIB.
En conjunto, el Banco de España calcula que las medidas fiscales aprobadas hasta finales de septiembre supondrían un coste del 0,52% del PIB, equivalente a alrededor de una quinta parte del déficit público previsto para 2026, del 2,6% del PIB. Las rebajas de los impuestos energéticos concentran cerca del 65% del coste total, con un importe del 0,34% del PIB, mientras que las ayudas sectoriales representan alrededor del 0,18%.