El Boletín Oficial del Estado ha publicado este jueves una de las reformas más importantes de los últimos años en materia de alquiler. El nuevo Real Decreto-ley 27/2026 cambia la duración de los contratos de vivienda habitual y establece una prórroga automática de los alquileres por otros cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de terminar el contrato.
La medida entrará en vigor este viernes 2 de octubre y modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su objetivo es convertir la continuidad del contrato en la regla general una vez agotada su duración mínima, frente al sistema anterior, que contemplaba prórrogas anuales durante un máximo de tres años.
La prórroga automática de los alquileres introduce además una segunda novedad relevante: si el propietario decide no continuar con el contrato sin que exista una de las causas justificadas previstas legalmente, deberá compensar económicamente al inquilino.
La prórroga automática será de cinco o siete años
La reforma se aplica a los contratos de vivienda habitual que hayan alcanzado su duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea una persona física o de siete años cuando el inmueble pertenezca a una persona jurídica.
Una vez llegado el vencimiento, si ninguna de las partes comunica dentro del plazo establecido que quiere finalizar el contrato, este continuará automáticamente durante otros cinco años si el propietario es una persona física.
Cuando el arrendador sea una empresa u otra persona jurídica, la prórroga automática de los alquileres será de siete años.
Y el mecanismo no se limita necesariamente a una única renovación. La ley habla de plazos “sucesivos” de cinco o siete años, de manera que el contrato podrá volver a renovarse si en el siguiente vencimiento tampoco existe una comunicación válida de alguna de las partes para ponerle fin.
El propietario tendrá que avisar seis meses antes
La reforma también modifica los plazos de preaviso. Hasta ahora, el propietario debía comunicar con cuatro meses de antelación su intención de no renovar el contrato.
Con el nuevo sistema tendrá que hacerlo al menos seis meses antes del vencimiento. El inquilino mantendrá un plazo de dos meses para informar de que no quiere continuar.
Si ninguno realiza esa comunicación en tiempo y forma, se activará automáticamente la nueva prórroga.
El Gobierno pretende con este cambio que el arrendatario disponga de un margen mayor para buscar otra vivienda cuando el propietario decida poner fin a una relación contractual que ha cumplido su periodo mínimo.
El casero tendrá que indemnizar si decide no renovar
La gran novedad que acompaña a la prórroga automática de los alquileres es la introducción de una indemnización para el inquilino cuando sea el propietario quien decida terminar el contrato.
Si el arrendador comunica válidamente que no quiere prorrogarlo, deberá pagar al inquilino una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características similares.
Siempre que resulte posible, el cálculo se realizará tomando como referencia el sistema estatal de precios del alquiler.
Existe además otra garantía: la compensación nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda. Los periodos inferiores al año se calcularán proporcionalmente por meses y días.
La indemnización se abonará, como regla general, en el momento en el que el inquilino entregue la vivienda.
No siempre habrá derecho a indemnización
La reforma establece varias excepciones. La primera afecta al propietario particular que necesite recuperar la vivienda para convertirla en su residencia permanente o en la de determinados familiares.
Podrá hacerlo para sí mismo, para familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge cuando exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En ese supuesto no tendrá que pagar inicialmente la indemnización. Pero existe una condición: la vivienda deberá ser ocupada realmente en los tres meses posteriores a su entrega. Si no ocurre y no existe causa de fuerza mayor, el antiguo inquilino tendrá derecho a reclamar la compensación.
También puede extinguirse el contrato sin indemnización cuando el arrendatario no haya habitado efectivamente la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores al aviso, salvo que exista una causa justificada como enfermedad, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
Tener otra vivienda en el mismo municipio también puede ser una excepción
La prórroga automática de los alquileres tampoco dará derecho a indemnización cuando el arrendatario disponga de otra vivienda apta para satisfacer sus necesidades dentro del mismo municipio y pueda ocuparla.
La norma incluye además otros supuestos: que las partes firmen directamente un nuevo contrato o que el inquilino rechace una oferta formal para continuar viviendo en el mismo inmueble.
En este último caso, la oferta no puede utilizarse simplemente para imponer unas condiciones completamente nuevas. Deberá garantizar al arrendatario una permanencia mínima de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
La nueva renta tendrá además que ajustarse a las reglas establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos para limitar determinadas subidas, incluso aunque la vivienda no se encuentre en una zona declarada tensionada.
Qué ocurre con los contratos que ya están vigentes
La reforma no afecta exclusivamente a contratos que se firmen a partir de ahora. El Real Decreto-ley establece expresamente un régimen transitorio para que la nueva regulación pueda alcanzar también a contratos de vivienda habitual que ya estén en vigor.
Eso no significa que todas las relaciones contractuales actuales se transformen inmediatamente. La aplicación dependerá de cuándo se produzca el siguiente vencimiento y de la situación concreta en la que se encuentre cada contrato.
Los contratos que actualmente estén dentro del periodo de prórroga previsto por la legislación anterior continuarán sometidos a ese régimen hasta que termine. Una vez agotado, entrará en juego la nueva prórroga automática de los alquileres.
Además, las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la entrada en vigor de la reforma conservan sus efectos y no generan automáticamente derecho a la nueva indemnización.
Una excepción para los contratos próximos a vencer
El decreto también contempla qué ocurre cuando quedan menos de seis meses para que termine un contrato en el momento en el que entre en vigor la reforma.
Como el propietario no podría cumplir materialmente con el nuevo plazo general de seis meses, en estos casos podrá comunicar su intención de no prorrogar con un mínimo de cuatro meses de antelación.
El objetivo es evitar que la entrada inmediata en vigor de la norma convierta en imposible el cumplimiento de las obligaciones de preaviso para contratos que ya estén muy próximos a su vencimiento.
La prórroga de cinco años no se suma automáticamente a la extraordinaria de dos
Otro punto importante es la coexistencia de esta norma con el primer decreto de vivienda aprobado por el Gobierno esta misma semana.
Ese Real Decreto-ley 26/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino cumpla los requisitos establecidos, incluido estar al corriente del pago del alquiler.
Ambos mecanismos no se acumulan automáticamente. Si resulta aplicable la nueva prórroga ordinaria de cinco o siete años, será esta la que determine la continuidad del contrato.
La prórroga extraordinaria de dos años funciona, principalmente, como protección para determinados contratos que puedan quedar fuera del nuevo mecanismo por su calendario o porque ya exista una comunicación válida de no renovación.
Hasta tres años adicionales en zonas tensionadas
La Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene además una protección específica para viviendas ubicadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
En estos territorios, cuando termine el contrato y el propietario haya comunicado correctamente que no quiere continuar, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y durante un máximo de tres años.
Como regla general, el arrendador estará obligado a aceptarla, salvo determinados supuestos como alcanzar un nuevo acuerdo, suscribir otro contrato o acreditar la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o familiar.
Esta protección tiene carácter preferente frente a otras prórrogas extraordinarias y tampoco puede acumularse sin límite con el resto de mecanismos previstos por la legislación.
La continuidad del alquiler pasa a ser la regla general
El cambio fundamental de la reforma está en la filosofía del sistema. La antigua regulación partía de cinco años mínimos —siete para empresas— y añadía posteriormente hasta tres años de prórrogas anuales.
Con el nuevo artículo 10, una vez superado ese periodo mínimo, la continuidad del contrato pasa a producirse automáticamente en grandes bloques de cinco o siete años si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizarlo.
El propietario mantiene el derecho a no renovar, pero deberá decidirlo expresamente, comunicarlo con seis meses de antelación y, cuando no exista una causa legal que justifique la extinción, asumir la indemnización establecida.
El Ejecutivo argumenta que este sistema pretende ofrecer mayor estabilidad residencial en un momento en el que un elevado número de contratos firmados después de la reforma de 2019 está alcanzando o se aproxima al final de sus prórrogas.
La norma entra en vigor este viernes pero necesita al Congreso
El nuevo régimen de prórroga automática de los alquileres ha sido publicado este jueves 1 de octubre en el BOE y entrará en vigor al día siguiente, el viernes 2.
Su vigencia inmediata no elimina, sin embargo, el trámite parlamentario. Como cualquier real decreto-ley, deberá ser sometido a convalidación en el Congreso de los Diputados.
El Gobierno ha separado las medidas de vivienda en dos decretos distintos. El segundo, centrado específicamente en reforzar la estabilidad de los contratos, es el que contiene esta reforma de las renovaciones y las indemnizaciones.
Hasta que se resuelva su futuro parlamentario, el cambio ya dibuja una transformación profunda del alquiler residencial: si propietario e inquilino guardan silencio al llegar el vencimiento, el contrato ya no se renovará únicamente año a año, sino por otros cinco o siete años completos.