“Las bonificaciones fiscales son de la señorita Pepis, no se van a aplicar a nadie”. Así lo han trasladado altos cargos de Hacienda sondeados por Artículo14 sobre los incentivos en el IRPF en el Real Decreto-ley del PSOE de complejidad extrema y muy limitados en su alcance, que los asesores fiscales estaban por su parte recomendando no aplicar porque esperaban sanciones del Fisco si considera que no se hace correctamente. Varias páginas del Decreto de Vivienda del PSOE que se ha publicado este miércoles en el BOE y que ha entrado en vigor este jueves recogen una catarata de porcentajes, cifras, signos de mayor y menor y árboles y diagramas de medidas con complejas casuísticas y escasa ambición que los funcionarios preguntados creen que se han preparado “para atraer a Junts y PNV”, pero que se trata de un “mero maquillaje sin efecto real”. Son casos de laboratorio que “sólo caben en supuestos teóricos en la cabeza de quien los ha elaborado”. Finalmente, se prevé que sólo estén en vigor 48 horas si el Decreto no se convalida.
Sobre su parquedad, se ha generado un diálogo entre inspectores de Hacienda y asesores fiscales en el que coinciden en la tacañería y un diseño expreso para que no se apliquen. “Lamentablemente, soñaba con que pudieran escalonarlo desde los 33k, pero resulta que es el techo. Alucinante”, ha dicho Guillermo Mislata en LinkedIn. “¿Tiene sentido utilizar una cifra nacional de 33.000 euros para una vivienda cuyo coste puede ser radicalmente distinto según vivas en Barcelona, Madrid o una ciudad pequeña?“, se pregunta Carlos Rodríguez.
“En el pacto de investidura ERC-PSC se acuerda no bajar los impuestos a quienes ganen más de 30.000 euros. Debe ser que es la cifra mágica que consideran que separa a los pobres de los ricos. Tiendo a pensar que la deducción, como tantas otras, está calculada con el simulador de IRPF del que dispone el Ministerio para conseguir que prácticamente no tenga efecto recaudatorio”, plante José-Andrés Rozas.
Esaú Alarcón, socio en Gibernau, ha apuntado: “En la ley originaria se vinculaba al IPREM. Esto son cacahuetes para despistar al personal de lo verdaderamente importante, con el objetivo de aplicarlo a cuatro gatos”.
Sobre su complejidad y los riesgos que entraña. Alarcón advierte: “Por supuesto, no se equivoque usted al aplicarla, que la sanción será automática. Casi que lo mejor hubiera sido eliminar la reducción del 50% y dejar unas pocas para esos casos patológicos en los que se pueda aplicar por aquel asesor fiscal que tenga coraje para asumir la responsabilidad. Ya les digo yo que, en mi despacho, no nos la jugamos con esto”.
En la misma línea pero aportando un nuevo matiz, desde el Registro de Asesores Fiscales-REAF del Consejo General de Economistas han trasladado que “lo que va a ocurrir es que el contribuyente elegirá una de las deducciones de todas las que hay y Hacienda dirá que no cumple los requisitos y sancionará, con lo que acabará sirviendo para recaudar”.
Las medidas
El REAF ha tratado de explicar las medidas en el BOE. En lo que respecta a los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, en la reducción por arrendamiento de vivienda, con efectos desde 1 de octubre de 2026, mientras que la redacción pasada establecía cuatro porcentajes de reducción (90, 70, 60 y 50%) en función de determinadas circunstancias, la nueva norma introduce un sistema mucho más amplio y escalonado.
En concreto: cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento y este no tenga la consideración de gran tenedor en el que la renta se hubiera rebajado en más de un 5%, se aplicarán los siguientes porcentajes: 100% cuando se firme un nuevo contrato con el mismo inquilino o con uno distinto, siempre que en este último caso el importe del alquiler sea inferior al máximo fijado por el sistema de índices de referencia aplicable a esa vivienda; 95%, cuando no dándose los requisitos anteriores, la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años; 90% cuando no dándose los requisitos previstos en los párrafos anteriores, la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado; 85% cuando no dándose los requisitos previstos en los párrafos anteriores, el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años; 70% en los restantes casos no previstos en los párrafos anteriores. Si la renta no es superior a la establecida en el último contrato: 50%.
Deducción por alquiler de la vivienda habitual
Respecto a la deducción por alquiler de la vivienda habitual, los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. Para la aplicación de la deducción será necesario que, durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda distante a menos de 50 kilómetros de la vivienda arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que les impida su uso como residencia.
Esta deducción es incompatible con el régimen transitorio de la deducción por alquiler de vivienda habitual vigente hasta 2015. Sobre la base máxima, si base imponible es ≤ 23.007,20 euros: 11.630 euros; 23.007,20 euros < base imponible < 33.007,20 euros: 11.630 euros − [1,163 × (base imponible − 23.007,20 euros)]. No se integrarán en la base imponible del impuesto las ayudas concedidas en el marco de la línea de financiación para el fomento de la rehabilitación previstas en el Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026- 2030.
Exención en la transmisión de vivienda
En la exención por transmisión de vivienda para fomentar la oferta de vivienda, con efectos desde 1 de octubre de 2026 y hasta 31 de diciembre de 2027, se establece la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión onerosa de una vivienda realizada desde la entrada en vigor de este Real decreto-ley, hasta el 31 de diciembre de 2027, a entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible, siempre que el valor de transmisión total de la vivienda sea inferior a 800.000 euros. En concreto, la exención será del 100% cuando el valor de transmisión sea ≤ 200.000 euros. Cuando 200.000 euros < valor de transmisión < 800.000 euros: [(800.000 − valor de transmisión) / 600.000] × 100.
Constituye requisito para la aplicación de la exención que la vivienda transmitida haya permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de la transmisión. A la ganancia patrimonial no exenta se le podrá aplicar la exención por reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, siempre que la cantidad obtenida se reinvierta en el plazo de 6 meses desde la transmisión en la citada Cuenta de Ahorro e Inversión. La cantidad máxima total que podrá reinvertirse será de 800.000 euros.
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