El Boletín Oficial del Estado publicó hoy el nuevo Real Decreto-ley de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, en el que liga la concesión de los préstamos públicos de hasta 50.000 euros a la compra de la primera vivienda a una condición: las viviendas adquiridas con esta financiación quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
En concreto, tal y como informó Artículo14, la medida bautizada como TU CASA establece un préstamo públicos de hasta 50.000 euros, al 0% y sin comisiones, para quienes compren su primera vivienda habitual con hipoteca. El mecanismo aparece entre la batería de medidas incluidas en el Real Decreto-ley 26/2026, que abarca desde la regulación del alquiler hasta la fiscalidad de la vivienda, los desahucios, la construcción industrializada y la ampliación del parque público. En total, la norma contiene 20 artículos distribuidos en seis títulos.
Préstamo hasta el 20%
Según detalla el BOE, a través de TU CASA, el Estado podrá financiar el menor de dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros. El préstamo tendrá un plazo de devolución de hasta diez años y contará con un periodo de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Hay, además, una diferencia relevante respecto a otras políticas destinadas a facilitar la compra de vivienda: el articulado no establece inicialmente un límite de edad. No obstante, los detalles quedan pendientes de su regulación, previsiblemente a través de un Real Decreto.
Sin embargo, esta financiación esconde una cláusula que en un mercado como el español puede ser desincentivadora: las viviendas financiadas a través de TU CASA quedarán sometidas de manera permanente a un precio máximo de transmisión. En las segundas y posteriores ventas, el propietario no podrá transmitirla por encima del precio que pagó actualizado conforme a la evolución del IPC, aunque podrán incorporarse determinadas inversiones en rehabilitación o mejora en los términos que se desarrollen reglamentariamente.
La limitación tendrá que figurar en la escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Deducción estatal de hasta el 10% del alquiler
Para los inquilinos, el Decreto Maricarmen, como se conoce popularmente, incorpora también una medida fiscal: una deducción en el IRPF. Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse hasta el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual. Para quienes tengan una base imponible de hasta 23.007,20 euros, la deducción se calculará sobre un máximo de 11.630 euros anuales, lo que permitiría alcanzar un ahorro fiscal de hasta 1.163 euros al año. A partir de ese nivel de renta, la cuantía máxima sobre la que se aplica la deducción se reduce progresivamente hasta desaparecer al alcanzar los 33.007,20 euros.
Al mismo tiempo, el decreto también refuerza los incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler. Los arrendadores que no sean grandes tenedores podrán beneficiarse de una reducción de entre el 70% y el 100% del rendimiento neto positivo en el IRPF cuando formalicen un nuevo contrato y rebajen la renta más de un 5%. El porcentaje dependerá de distintas condiciones, como que continúe el mismo inquilino, que el alquiler se sitúe por debajo del índice de referencia, que la vivienda esté en una zona tensionada o la edad del arrendatario.
Los alquileres, congelados o limitados al 2%
En el mercado del alquiler, se limitan de manera extraordinaria de las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando el alquiler ya se encuentre por encima del límite máximo del índice de precios de referencia, no podrá actualizarse. Cuando no lo supere, la subida podrá alcanzar como máximo el 2%, salvo pacto entre propietario e inquilino dentro de los márgenes establecidos.
El decreto extiende además las garantías de prórroga a contratos en zonas tensionadas celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023.
Cerco al alquiler de temporada y por habitaciones
La norma introduce asimismo una regulación específica de los alquileres temporales y por habitaciones. Un contrato temporal tendrá que responder a una causa real y acreditable. Si no existe esa justificación, pasará a considerarse automáticamente un alquiler habitual. Además, la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar el alquiler que correspondería a la vivienda completa. En las zonas tensionadas se aplicarán también los límites de renta establecidos para estos mercados.
Otro de los grandes bloques del decreto afecta a los desahucios. Los procedimientos que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional podrán quedar suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la vivienda pertenezca a determinadas entidades vinculadas a la adquisición de inmuebles.
La norma introduce además una enervación extraordinaria: cuando una comunidad autónoma no proporcione alternativa habitacional, deberá actuar en un plazo de dos meses para evitar el desahucio mediante el pago de las cantidades correspondientes. Mientras no lo haga, el procedimiento permanecerá suspendido. El Estado compensará posteriormente a las comunidades autónomas por ese coste.
Límite a las compras con fuertes descuentos
El decreto incorpora también una restricción temporal dirigida a los grandes tenedores: hasta finales de 2028, las entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la compra de viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, con las excepciones previstas en la propia norma.
El objetivo declarado por el Ejecutivo es dificultar operaciones de adquisición con fuertes descuentos destinadas posteriormente a obtener elevadas rentabilidades.
Vivienda asequible: máximo del 30% de la renta mediana
El RDL fija además por ley qué debe entenderse por vivienda asequible. Su precio de venta o alquiler no podrá superar el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se encuentre el inmueble. En los alquileres tampoco podrán añadirse los gastos correspondientes a anexos para elevar artificialmente ese límite.
La norma blinda igualmente con carácter permanente las viviendas y suelos estatales transferidos a CASA 47 para impedir su posterior privatización.
Más fiscalidad para pisos turísticos
El paquete se completa con una fiscalidad específica para las viviendas turísticas. El decreto establece su tributación en el IVA al 10% y habilita a los ayuntamientos para penalizar a través del IBI determinados usos no residenciales y las viviendas vacías.
También modifica la tributación de las SOCIMI en su actividad residencial y crea incentivos fiscales para que propietarios particulares vendan viviendas vacías a las administraciones públicas para incorporarlas de forma permanente al parque protegido.