El mercado inmobiliario español puede moderar su velocidad, pero no cambiar de dirección. El Consejo General de Economistas prevé que el precio de la vivienda continúe aumentando al menos un 5% anual durante los próximos ejercicios, impulsado por una demanda que crece con mayor rapidez que la construcción de nuevos inmuebles.
La estimación rebaja las subidas de entre el 10% y el 12% observadas recientemente, pero no ofrece un alivio real a las familias. Un incremento sostenido del 5% supondría que una vivienda valorada actualmente en 250.000 euros superaría los 303.000 euros dentro de cuatro años, siempre que mantuviera ese ritmo.
El Observatorio Financiero y Claves Económicas del primer semestre de 2026 advierte además de que España se está alejando del comportamiento medio europeo. Mientras el encarecimiento en la Unión Europea se mueve alrededor del 3%, el mercado español seguirá creciendo con una intensidad significativamente mayor.
El precio de la vivienda no bajará aunque se moderen las subidas
La desaceleración esperada no implica que comprar una casa vaya a resultar más sencillo. El precio de la vivienda seguirá avanzando por encima de los salarios en numerosos territorios, especialmente en las áreas metropolitanas, las capitales con mayor creación de empleo y las zonas turísticas.
Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia concentran buena parte de esa presión. Son ciudades capaces de atraer trabajadores, estudiantes e inversión, pero no están incorporando suficientes viviendas para absorber el crecimiento de la población y la formación de nuevos hogares.
Los economistas subrayan que la moderación también responde a la expulsión de parte de la demanda. Muchos jóvenes y hogares con ingresos medios ya no pueden comprar, aunque necesiten una vivienda. No desaparecen como potenciales compradores porque el problema se haya resuelto, sino porque los precios y las condiciones de financiación los dejan fuera.
El mercado puede perder operaciones sin recuperar la accesibilidad. Quienes no consiguen reunir el ahorro necesario para la entrada o no superan el análisis de solvencia de los bancos permanecen en el alquiler, donde la presión tampoco deja de aumentar.
España arrastra un déficit de 750.000 viviendas
El principal desequilibrio se encuentra en la oferta. El Banco de España calcula que la distancia acumulada entre la creación de hogares y las viviendas terminadas alcanzaba las 750.000 unidades al cierre de 2025.
Ese déficit no significa que existan exactamente 750.000 familias sin techo, sino que el parque ha crecido mucho menos que las necesidades residenciales. La brecha se concentra, además, en los lugares donde la población quiere o necesita vivir, por lo que la existencia de viviendas vacías en municipios con poca demanda no resuelve el problema de las grandes ciudades.
La construcción continúa limitada por la falta de suelo listo para edificar, la lentitud de las licencias, la inseguridad regulatoria y la escasez de trabajadores cualificados. Desde la compra de una parcela hasta la entrega de las llaves pueden transcurrir varios años, impidiendo que la oferta responda con rapidez a los cambios demográficos.
La crisis inmobiliaria de 2008 también redujo el tamaño del sector. Desaparecieron empresas, profesionales y capacidad productiva que todavía no se han recuperado por completo. España necesita construir más, pero también debe ser capaz de hacerlo donde existe demanda y a precios asumibles.
Más población y hogares cada vez más pequeños
El crecimiento demográfico es otro de los factores que presionan el precio de la vivienda. La llegada de trabajadores extranjeros ha sostenido buena parte del avance de la población activa y de la economía, pero también ha elevado la necesidad de alojamiento en los principales núcleos de empleo.
El problema no puede reducirse únicamente a la inmigración. La demanda aumenta igualmente porque cada hogar está formado por menos personas. Hay más ciudadanos que viven solos, parejas sin hijos, separaciones y familias que necesitan dos viviendas donde anteriormente bastaba una.
Por eso, incluso un crecimiento moderado de la población puede generar una necesidad residencial elevada. Dos millones de personas repartidas en hogares de dos miembros requieren muchas más viviendas que esa misma población agrupada en familias de cuatro.
La concentración territorial agrava el desequilibrio. El empleo, las universidades, los servicios públicos y las mejores conexiones de transporte se acumulan en determinados corredores urbanos, mientras una parte del parque disponible permanece en zonas con menos oportunidades.
El alquiler absorbe a quienes no pueden comprar
La dificultad de acceder a la propiedad traslada cada vez más hogares al mercado del alquiler. Esa demanda adicional coincide con una oferta limitada, lo que impulsa las rentas y reduce la capacidad de ahorro necesaria para comprar en el futuro.
Cuatro de cada diez hogares arrendatarios destinan más del 40% de sus ingresos brutos a pagar la vivienda, según los datos expuestos por los economistas. Entre las familias con menos recursos, el esfuerzo puede superar ampliamente ese porcentaje.
La consecuencia no se limita al presupuesto doméstico. El elevado precio de la vivienda retrasa la emancipación, dificulta la formación de familias y reduce la movilidad laboral. Una persona puede rechazar una oferta de empleo en otra ciudad simplemente porque no encuentra un alojamiento que pueda pagar.
Los economistas reclaman más construcción y menos trámites
El Consejo General de Economistas plantea agilizar las licencias, reformar la Ley del Suelo y modernizar los sistemas de construcción. La industrialización permitiría fabricar parte de los edificios en plantas especializadas, reducir plazos y depender menos de algunos oficios escasos.
También propone revisar la fiscalidad que soporta la promoción inmobiliaria para facilitar la entrada de nuevos operadores. Estas medidas deberían acompañarse de un aumento sostenido del parque público y asequible, especialmente en alquiler, para atender a los hogares que no pueden acceder al mercado libre.
La previsión del 5% contiene así una mala noticia dentro de una aparente moderación. El precio de la vivienda crecerá menos que durante los últimos años, pero seguirá haciéndolo con demasiada rapidez para los salarios y muy por encima de la media europea. Sin un incremento significativo de la oferta, la desaceleración no resolverá la crisis: únicamente hará que empeore más despacio.