El ala socialista del Gobierno quiere aprobar este martes el Real Decreto-ley de vivienda pendiente desde julio con la excusa de discrepancias de los socios ante la urgencia que cree que ha planteado el desahucio de Maricarmen el pasado miércoles. El último borrador, al que ha tenido acceso Artículo14, incorpora algunas novedades respecto al texto de julio y refuerza la protección de inquilinos vulnerables que no pueden pagar, en forma de una especie de enmienda Maricarmen. De esta forma, si un inquilino no puede pagar la renta y la comunidad autónoma no consigue una solución, deberá pagarle los gastos y rentas al propietario. El nuevo texto, muy parecido al de julio, añade una penalización extra a las comunidades si se retrasan en el pago, ya que asumirán intereses.
Así lo estipula el artículo 3, que modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en concreto, el apartado 6 del artículo 441. El Tribunal deberá decidir si suspende el desahucio a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si se trata de una persona jurídica.
“En el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales […] no tenga alternativa habitacional y la Administración pública competente no haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada, el tribunal requerirá a la administración autonómica y local para que informen expresamente acerca de los recursos que tienen disponibles y los ofrezcan”, establece.
“En caso de que no se reciba respuesta o se informe de que no se cuenta con ellos, el tribunal suspenderá el proceso hasta que tales medidas sean adoptadas y se garantice una alternativa habitacional adecuada, siendo de aplicación esta previsión también a los casos en los que haya podido recaer sentencia y no se haya producido el lanzamiento aún”, añade.
Y detalla sobre estos gastos que “el tribunal, además, determinará en su auto que la administración autonómica correspondiente asumirá los gastos necesarios para la compensación que se acuerde en favor de la persona demandante, cuando sea una persona física, desde el momento en el que el proceso sea suspendido y hasta que la medida sea levantada. Esta compensación incluirá, en su caso, los impagos de renta que se produzcan, los costes de suministros impagados y los daños causados por la persona demandada en la vivienda. La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida”.
El nuevo borrador añade como novedad que “la suspensión acordada podrá ser revisada por el tribunal cada doce meses, a los efectos de determinar si la situación de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional que la motivó subsiste”.
Línea de ayudas y penalizaciones para CCAA
También habilita la financiación prevista en el Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, por el que se determinan las condiciones de la línea de ayudas, por cuenta del Estado, para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas para jóvenes y colectivos vulnerables, de cara a la posible cobertura de los gastos en los que incurran las comunidades autónomas en aplicación de lo dispuesto en este apartado.
“La demora en el pago en favor de la persona demandante por parte de la administración competente en materia de vivienda una vez acordado por el tribunal, supondrá la aplicación de los correspondientes intereses de acuerdo con la legislación aplicable”, añade el último borrador, como penalización a las comunidades.
No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor.
Se flexibiliza el desistimiento del contrato
El último borrador mantiene la mayoría de medidas que incluía el de julio, como la prórroga de los contratos de alquiler hasta el 2028 y la flexibilización de las condiciones de desistimiento del contrato.
El texto propuesto, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pone el foco en la movilidad del inquilino, reduciendo los plazos para abandonar una vivienda sin penalizaciones económicas, especialmente en la modalidad de alquiler temporal.
Los cambios referidos al artículo 11 mantienen una estructura de protección para el arrendamiento de vivienda habitual. En estos casos, la ley establece que el inquilino podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de vigencia. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe comunicar su intención al propietario con una antelación mínima de treinta días. Esta medida busca equilibrar la seguridad jurídica del arrendador, que cuenta con una garantía mínima de permanencia de medio año, con la flexibilidad necesaria para el inquilino en un contexto económico volátil.
Coto a los fondos
El Decreto incluye medidas de control de los grandes fondos. Así, establece que cuando el arrendador sea un gran tenedor y el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, sin que, en ningún caso, puedan fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que, directa o indirectamente, impliquen superar el límite máximo.
En los procedimientos contra inquilinos, en los casos de ocupación sin título, la suspensión queda limitada a viviendas de personas jurídicas o propietarios con más de diez inmuebles y exige, además, circunstancias específicas de vulnerabilidad.
Este asunto se ha colocado clave en la negociación con los grupos, con Junts dispuesto a que se penalice a grandes tenedores. El último borrador no ha incluido novedades de momento, ya que el de julio ya incluía las medidas antes reseñadas, y considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, lo que rebaja a cinco en zonas tensionadas.
Vivienda temporal
Sin embargo, el mayor cambio se produce en los arrendamientos de vivienda temporal. El inquilino podrá romper el contrato una vez haya transcurrido tan solo un mes desde su formalización. Se trata de una novedad que reduce a la mínima el compromiso temporal del arrendatario. No obstante, para ejercer este derecho, el inquilino debe avisar con diez días de antelación.
Esta modificación supone un antes y un después en la relación entre el inquilino y el propietario, ya que el decreto establece que el ejercicio de este derecho por parte del inquilino “no generará derecho de indemnización en favor del arrendador”.
Hasta ahora, muchos contratos de temporada incluían cláusulas que obligaban al inquilino a pagar las mensualidades restantes o una penalización económica si abandonaba el inmueble antes de lo previsto. De aprobarse este real decreto-ley, cualquier cláusula de este tipo queda invalidada, permitiendo que un ciudadano que se desplaza por una causa justificada pueda recuperar su movilidad de forma casi inmediata y sin coste adicional.
Se endurece la fiscalidad de las segundas viviendas
El último borrador también mantiene las medidas fiscales del de julio, como la imposición de un IVA del 21% para los pisos turísticos y el castigo a las segundas residencias.
Hasta ahora, la propiedad de una vivienda en la playa que permanecía cerrada la mayor parte del año no suponía un “recargo” adicional. El texto recoge que los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos -excluidos los de uso residencial- tipos diferenciados, que solo podrán aplicarse, como máximo, al 10% de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tengan mayor valor catastral.
El texto incluye una modificación del IBI en la que señala que, en el caso de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto para los inmuebles desocupados -aquellos que permanezcan desocupados, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años-.
Uno de los mayores golpes al bolsillo de los propietarios viene de la mano del IRPF, ya que el mero hecho de tener un inmueble a disposición (que no sea la vivienda habitual ni esté alquilado) generará una renta imputable más alta.
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