El PSOE y Sumar presentarán mañana el nuevo real decreto-ley sobre vivienda tras el acuerdo alcanzado la semana pasada. Entre la batería de medidas destaca un cambio en la libertad de cambio de piso por parte de los inquilinos, ya que el texto flexibiliza las condiciones de desistimiento del contrato.
El texto propuesto, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pone el foco en la movilidad del inquilino, reduciendo los plazos para abandonar una vivienda sin penalizaciones económicas, especialmente en la modalidad de alquiler temporal.
El detalle del cambio
Los cambios referidos al Artículo 11 mantienen una estructura de protección para el arrendamiento de vivienda habitual. En estos casos, la ley establece que el inquilino podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de vigencia. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe comunicar su intención al propietario con una antelación mínima de treinta días. Esta medida busca equilibrar la seguridad jurídica del arrendador, que cuenta con una garantía mínima de permanencia de medio año, con la flexibilidad necesaria para el inquilino en un contexto económico volátil.
Si bien es cierto, en la ley vigente, el artículo 11 establece que “las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Se trata de un párrafo que se elimina en el borrador del real decreto-ley al que ha tenido acceso Artículo14.
El cambio viene de la mano del alquiler temporal
Sin embargo, el mayor cambio se produce en los arrendamientos de vivienda temporal. Esta modalidad, definida como aquella que cubre necesidades de vivienda por desplazamientos temporales justificados y acreditables (como estudios, proyectos laborales o tratamientos médicos), es la novedad que se incorpora en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Según el apartado 2, el inquilino de una vivienda temporal podrá romper el contrato una vez haya transcurrido tan solo un mes desde su formalización. Se trata de una novedad que reduce a la mínima el compromiso temporal del arrendatario. No obstante, para ejercer este derecho, el inquilino debe avisar con diez días de antelación.
Esta modificación supone un antes y un después en la relación entre el inquilino y el propietario, ya que el decreto establece que el ejercicio de este derecho por parte del inquilino “no generará derecho de indemnización en favor del arrendador”.
Hasta ahora, muchos contratos de temporada incluían cláusulas que obligaban al inquilino a pagar las mensualidades restantes o una penalización económica si abandonaba el inmueble antes de lo previsto. De aprobarse este real decreto-ley, cualquier cláusula de este tipo queda invalidada, permitiendo que un ciudadano que se desplaza por una causa justificada pueda recuperar su movilidad de forma casi inmediata y sin coste adicional.
Más control para los contratos de vivienda temporales
Además, el real decreto-ley refuerza los controles para evitar que los contratos temporales se utilicen de forma fraudulenta para encubrir alquileres habituales. El texto exige que los contratos temporales especifiquen de forma “real y acreditable” la causa del desplazamiento, recayendo la carga de la prueba sobre el arrendador.
Si un contrato se etiqueta como “temporal” para beneficiarse del régimen jurídico aplicable a este tipo contratos, pero en realidad no existe una causa de desplazamiento veraz que justifique la temporalidad, el contrato se considerará automáticamente como de vivienda habitual, sometiéndose al régimen de prórrogas obligatorias de cinco o siete años.
A pesar de la facilidad para abandonar la vivienda, el inquilino temporal mantiene derechos y obligaciones estrictas mientras ocupe el inmueble. El nuevo Artículo 21 bis establece que el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad en todo momento. De hecho, si surgiera un desperfecto grave que el propietario no reparara en cinco días hábiles, el inquilino tiene potestad para repararlo y descontarlo de la última renta antes de ejercer su derecho de desistimiento.
Prórroga extraordinaria hasta 2028
Cabe recordar que este real decreto ley, que deberá contar con el respaldo del Congreso de los Diputados para su convalidación, incluye también la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler hasta junio de 2028, el incremento del IVA de los pisos turísticos al 21% y otras medidas para ampliar la oferta de vivienda asequible.
Tal y como informó este medio, el Gobierno castigará con más fuerza las segundas residencias, con un incremento de la presión fiscal sobre las segundas residencias mediante cambios en el IBI y el IRPF.