El Instituto de Crédito Oficial (ICO) activa en el mes de septiembre las tres primeras líneas de financiación del programa España Crece, dotadas con 12.250 millones de euros en préstamos, y cuya estrategia es movilizar hasta 23.000 millones en colaboración público-privada. Todo ello, con el objetivo de construir hasta 15.000 viviendas de alquiler asequible, pero sin un plazo fijo de entrega establecido.
El Consejo General del ICO aprueba la estrategia de inversión de España Crece y activa el despliegue de sus nuevos instrumentos financieros
💶 La Estrategia de Inversión establece las prioridades de #EspañaCrece y dota al @ICOgob de nuevas capacidades de actuación de forma… pic.twitter.com/GBesEduLyv
— ICO (@ICOgob) July 31, 2026
Desde el ICO han señalado que no se han establecido objetivos de entrega con plazos rígidos para evitar que la presión por cumplir con las fechas no disminuya los estándares de calidad o de riesgo crediticio.
Se trata de un anuncio que ya realizó el presidente del Gobierno en la prestación del Fondo y en la que señaló que la aspiración era movilizar hasta 23.000 millones de inversión pública y privada para financiar la construcción de hasta 15.000 viviendas al año.
Condonar un 30% del importe del préstamo
La gran novedad del plan es la introducción del tramo no reembolsable. El ICO podrá condonar hasta el 30% del importe del préstamo concedido al promotor que se hace efectiva una vez finalizada la obra tras verificar que se han cumplido los estándares de eficiencia energética y selección de inquilinos. Al reducir el coste de la promoción en casi un tercio, el proyecto se vuelve atractivo para el capital privado, permitiendo el alquiler se pueda destinar a rentas más bajas.
Si bien es cierto, para acceder esta condonación del 30%, las viviendas deben estar bajo el régimen de protección permanente, asegurando que el activo no se desvíe nunca hacia el alquiler vacacional o de mercado; el alquiler máximo se fija en 9 euros por metro cuadrado al mes (más garaje y trastero); y es obligatorio cumplir con estándares de eficiencia energética: un 40% de etiquetado verde en obra nueva y un 100% en rehabilitación.
El diagnóstico que sustenta este plan es claro, y desde el ICO han señalado que el problema viene del desajuste entre los salarios medios y los costes de construcción. En la actualidad, una vivienda de 60 metros cuadrados puede costar unos 170.000 euros sin contar el suelo, lo que hace inviable ofrecer alquileres asequibles sin ayuda pública. Por ello, desde el ICO han diseñado tres instrumentos para solucionar este problema en el mercado con una financiación de 6.250 millones de euros para las modalidades de préstamo al promotor y la modalidad mixta, y de 6.000 millones de euros para la modalidad de tenencia.
Tres vehículos
El Préstamo Promotor Directo, que cuenta con un plazo de 7 años, está diseñado para la fase de construcción. Aquí se incluye una carencia total de amortización e intereses durante la obra, acumulándose estos últimos para ser pagados al finalizar la edificación. Aquí, el 75% de la financiación corre a cargo del ICO y el otro 25% lo desembolsa la promotora.
El segundo es el Préstamo al Inversor, que está pensado para los tenedores de activos a largo plazo y se estructura como un préstamo “bullet” -el capital principal se devuelve en un único pago al final del plazo- a 7 años donde solo se pagan intereses.
Y el tercero es el instrumento de Modalidad Mixta. Se trata de un producto financiero que unifica promoción y tenencia en un solo préstamo que puede extenderse hasta los 35 años, dirigido a grandes fondos de infraestructuras que gestionan todo el ciclo de vida del activo.
Dado que el ICO suele financiar en torno al 75% del proyecto, se espera que esta cantidad movilice unos 16.000 millones en el corto plazo, por lo que los 7.000 millones restantes para alcanzar la meta de los 23.000 millones provendrán de instrumentos de equity (fondos propios) que se lanzarán a finales de este ejercicio.
Clave la colaboración para liberar suelo
La ejecución y construcción de las viviendas dependerá, en gran medida, de la colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas. El modelo preferente es la licitación de suelo público mediante concesiones demaniales por un periodo de 75 años -una vez se superen esos años la propiedad pasa a manos del propietario del suelo-.
Si bien es cierto, el ICO también se abre a colaborar con propietarios privados de suelo, siempre que este último se destine a vivienda protegida de manera permanente.
Importancia de la sostenibilidad
Aunque el plan tiene un fuerte componente inmobiliario, es clave percibirlo desde un enfoque ambiental, ya que es obligatorio que los proyectos cumplan con el etiquetado verde: un 40% de eficiencia para obra nueva y un 100% para rehabilitaciones. Además, el ICO exige la creación de una reserva para reparaciones con el objetivo de garantizar que los edificios mantengan su calidad y seguridad durante las décadas que dure la explotación.
Tal y como han trasladado fuentes del ICO, desde el Instituto se está reuniendo ya con los ayuntamientos para que las bases de sus licitaciones de suelo público incluyan los préstamos de España Crece.