“El Gobierno ha aprobado la renovación automática de los contratos de alquiler“. Con este mensaje críptico, ha resumido este martes el ministro Pablo Bustinduy el contenido del denominado Decreto Sumar, centrado en la prórroga indefinida de los alquileres. Un Real Decreto-ley de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual aprobado en el Consejo de Ministros junto al Decreto Maricarmen, que, de momento, no cuenta con el consenso necesario para su convalidación en el Congreso de los Diputados, pero que Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, se ha comprometido a defender el próximo viernes 2 de octubre en la Cámara Baja.
Por otro lado:
➡️ Un nuevo modelo de renovación automática de los alquileres
📹 Aquí lo cuento
— Pablo Bustinduy (@pbustinduy.bsky.social) 29 de septiembre de 2026 a las 18:32
Junto a este, el Consejo de Ministros ha dado también luz verde al decreto más amplio impulsado tras el desahucio de la anciana madrileña y que incluye más de una decena de medidas, entre otras, la prórroga de hasta dos años de los contratos de alquiler en vigor hasta el 31 de diciembre de 2028. Más allá del plazo forzoso de la extensión del contrato -ahora se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2030 y se beneficiarán más de 1,6 millones de familias-, esta nueva extensión viene a acotar el limbo legal en el que quedaron miles de contratos el pasado 28 de abril.
Cabe recordar que en esta fecha quedó sin efecto el Real Decreto-ley de marzo que obligaba a los caseros a aceptar una prórroga forzosa de dos años (31 de diciembre de 2029), siempre que los inquilinos con contratos con vencimiento hasta 2027 lo hubieran solicitado formalmente por burofax. Con esta cobertura legal, durante los 30 días de vigencia del decreto, miles de inquilinos, alentados por los ministros de Sumar, contactaron con sus caseros para pedir la extensión obligatoria.
Un nuevo caos en el mercado
Sin embargo, como ha quedado acreditado posteriormente con el empeño de Sumar en sacar adelante una nueva prórroga de alquileres vía decreto, desde el punto de vista legal no hay consenso sobre su validez para aquellos contratos con vencimiento posterior al 28 de abril en los que los inquilinos la habían solicitado. A priori, esta confusión quedará ahora subsanada con el nuevo Decreto Maricarmen, que volverá a dotar de amparo legal a los inquilinos para exigir la ampliación de su alquiler.
Con este precedente, lejos de escarmentar y, a pesar de distintos análisis señalan que la intervención del mercado provoca una reducción de la oferta, el Gobierno volvió ayer a introducir incertidumbre en el mercado del alquiler con el Decreto Sumar de prórroga de los alquileres. A falta de conocer la letra pequeña y con la previsión de que no se convalide, Elena Herranz, abogada experta en Derecho inmobiliario de Legálitas, advierte de que podría reproducirse una situación similar a la vivida en primavera, con una diferencia: esta vez lo que está en juego no es un horizonte temporal hasta 2030, sino una extensión que podría prolongarse durante décadas.
Una ventana de oportunidad de horas
Para que un Real Decreto-ley pueda ser convalidado en el Congreso de los Diputados, éste ha tenido que ser publicado previamente en el Boletín Oficial del Estado. En rueda de prensa tras el Consejo de Ministros, Isabel Rodríguez ha confirmado que el Gobierno presentará ambos en un Pleno extraordinario el viernes 2 de octubre a partir de las 11.00 horas. De esta forma, el Ejecutivo dejará abierta una ventana de oportunidad que podría llevar a los inquilinos, tal y como hicieron en primavera, a buscar cobertura legal para blindar la prórroga automática de su contrato de alquiler.
Durante la vigencia del decreto, que incluso podría ser de unas horas si su publicación en el BOE se demorase, en el caso extremo, hasta el mismo viernes, los inquilinos más rápidos podrían maniobrar para hacer llegar algún tipo de solicitud fehaciente, por ejemplo, vía burofax al propietario.
En este sentido, y consciente de esa ventana de oportunidad, será clave conocer cómo justifica el Ejecutivo la prórroga permanente de los contratos. Una exigencia de Sumar, que ha generado grandes expectativas entre los inquilinos y, muy especialmente, entre quienes protagonizan la protesta social en la calle, que están dispuestos a hacer valer su continuidad, pero cuyo respaldo político en la Cámara Baja está lejos de estar garantizado. Ello explica que no se haya incluido en el ‘Decreto Maricarmen’.
Hemos impulsado un decreto con la máxima ambición y lo hemos aprobado con el máximo esfuerzo.
Ahora pido máximo consenso para responder a lo que nos pide la gente.
Este viernes tenemos una oportunidad histórica. pic.twitter.com/XIinmwilX9
— Isabel Rodríguez García (@isabelrguez) September 29, 2026
Avalancha de demandas
“Evidentemente, habrá que esperar a su publicación en el BOE para entender su alcance y esos arrendamientos indefinidos tendrán que estar perfectamente tasados. Pero sí entiendo una diferencia respecto a la situación del Decreto de marzo o la del nuevo que prorroga hasta 2030; en este supuesto sí merecería la pena al propietario pleitear”, anticipa Herranz.
En este sentido, explica que, además de los costes de abrir un proceso judicial, como los de abogado y procurador, la saturación de trabajo en los juzgados y la lentitud del proceso desincentivan el inicio de un procedimiento judicial cuya sentencia probablemente llegaría prácticamente cuando se agotaran los plazos de prórroga temporal.
“Ante una solicitud o una obligatoriedad de este tipo, que es indefinida o por 75 años, que es una vida, es lógico que los propietarios sí que vayan a pleitear. No solamente contra esa solicitud, sino también contra el respaldo jurídico de la norma en el Tribunal Supremo o incluso en el Constitucional”, señala Elena Herranz, cuya experiencia durante la corta vigencia del Decreto fue un gran número de solicitudes por parte de los inquilinos.
Vaguedad gubernamental sobre la ‘prórroga indefinida’
Entretanto, las pistas del Gobierno sobre la prórroga indefinida de los contratos de alquiler se quedaron en la vaguedad tras el Consejo de Ministros. La ministra, que reconoció el lío con las nuevas medidas, se limitó a señalar que el decreto está dirigido específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. “El texto incorpora la renovación automática de los contratos, con salvaguardas ante determinadas circunstancias”, indicó, relacionando su duración con los contratos del alquiler público asequible de Casa47, que se extienden durante 75 años.
Por su parte, fuentes de Sumar explicaron a Artículo14 que se trata de un alquiler indefinido, que se puede resolver por alguna de las causas habituales de extinción del contrato. La legislación vigente ampara la extinción del contrato cuando el propietario acredita de forma fehaciente ante el inquilino la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o, en determinados supuestos, para destinarla a un familiar de primer grado.