La Unión Europea quiere proporcionar a ciudades, regiones y gobiernos nacionales nuevas herramientas para actuar en aquellas zonas donde encontrar una vivienda se ha convertido en un problema estructural. La Comisión Europea presentó este miércoles su propuesta de Ley de Vivienda Asequible, un nuevo marco comunitario que permitirá justificar restricciones sobre los alquileres turísticos, las segundas residencias y determinadas viviendas que permanecen vacías durante largos periodos.
La iniciativa no supone una prohibición general de plataformas como Airbnb ni autoriza automáticamente a limitar la compra de segundas viviendas. Lo que plantea la Unión Europea es establecer por primera vez una metodología común para determinar cuándo existe una zona tensionada y bajo qué condiciones una administración puede intervenir sin vulnerar las reglas comunitarias sobre propiedad y mercado interior.
Ocho años de ingresos para considerar una zona tensionada
Uno de los cambios más importantes es que la Unión Europea fija criterios objetivos para identificar las áreas sometidas a una presión inmobiliaria especialmente elevada. El principal indicador será la relación entre el precio de una vivienda media y la renta disponible de los habitantes del territorio.
La propuesta establece como referencia que comprar una vivienda requiera el equivalente a ocho años o más de renta disponible por habitante. También deberá comprobarse que esta relación ha empeorado durante los diez años anteriores y que, sin medidas adicionales, es improbable que la presión sobre el mercado desaparezca durante los siguientes tres años.
Cuando el esfuerzo para adquirir una vivienda alcance directamente los diez años de ingresos, la Unión Europea permitirá prescindir del requisito que obliga a demostrar que el indicador ha empeorado durante la última década.
Qué podrá hacerse con Airbnb y los alquileres turísticos
Una vez acreditada la existencia de tensión residencial, las autoridades podrán establecer restricciones sobre determinadas viviendas destinadas al alquiler de corta duración. Pero Bruselas impone condiciones estrictas antes de permitir ese tipo de medidas.
La administración deberá demostrar que los alquileres turísticos han provocado un efecto negativo significativo sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda durante al menos tres años. También tendrá que acreditar que otras soluciones menos restrictivas no conseguirían un resultado equivalente.
La Unión Europea pretende que las restricciones se concentren especialmente en la actividad que, por su volumen, frecuencia o carácter comercial, retira viviendas del mercado residencial ordinario. El reglamento excluye de este apartado los alquileres ocasionales realizados por una persona en su propia residencia habitual.
La medida tiene especial relevancia para grandes ciudades y destinos turísticos. La Comisión calcula que la actividad de las cuatro principales plataformas de alquiler de corta duración aumentó un 93% entre 2018 y 2024. En determinadas zonas del centro de Madrid existen aproximadamente 40 viviendas turísticas por cada 100 disponibles en alquiler convencional.
Las segundas viviendas también entran en el nuevo marco
La propuesta va más allá de Airbnb. La Unión Europea permitirá justificar medidas sobre la compra o utilización de inmuebles que no estén destinados a residencia principal cuando las autoridades acrediten que estos usos están agravando la falta de vivienda.
Entre los posibles instrumentos aparecen límites cuantitativos, medidas dirigidas contra viviendas desocupadas durante largos periodos o requisitos que reserven determinadas propiedades asequibles para quienes vayan a utilizarlas como residencia habitual, incluidas personas que compran su primera casa o familias con ingresos bajos y medios.
Bruselas deja claro, sin embargo, que deben priorizarse soluciones menos restrictivas antes de llegar a una prohibición absoluta. Además, las limitaciones vinculadas a la adquisición de una vivienda no podrán aplicarse de forma retroactiva. Una persona que haya comprado legalmente un inmueble antes de la entrada en vigor de una medida no podrá verse afectada posteriormente por nuevas restricciones asociadas a aquella compra.
Hasta cinco años de restricciones y revisiones periódicas
Las medidas adoptadas dentro del nuevo marco de la Unión Europea tampoco podrán mantenerse indefinidamente. Tendrán una duración máxima inicial de cinco años y deberán revisarse periódicamente para comprobar si siguen existiendo las circunstancias que justificaron su implantación.
Si la presión inmobiliaria continúa, podrán prorrogarse después de una nueva evaluación. Si desaparecen las condiciones que permitieron aprobarlas, deberán retirarse.
En el caso de las viviendas vacías, Bruselas exige también contemplar situaciones justificadas. Una ausencia prolongada por motivos laborales, estudios, problemas de salud, procedimientos hereditarios o imposibilidad de habitar temporalmente el inmueble no podrá tratarse automáticamente como una vivienda desocupada sobre la que aplicar restricciones.
Bruselas admite que limitar Airbnb no solucionará por sí solo la vivienda
La propia Comisión reconoce que la causa estructural de la crisis inmobiliaria europea continúa siendo fundamentalmente la insuficiencia de oferta. Por eso, el nuevo reglamento llega acompañado de recomendaciones para acelerar la construcción, simplificar permisos, rehabilitar edificios y movilizar suelo destinado a vivienda asequible.
Las plataformas turísticas cuestionan precisamente que se coloque el foco sobre ellas. Airbnb sostiene que la crisis necesita soluciones estructurales y reclama que las políticas europeas prioricen el aumento de la oferta residencial.
La Unión Europea intenta ahora establecer un equilibrio entre ambos intereses. Bruselas no ordena prohibir Airbnb ni las segundas viviendas, pero sí pretende despejar buena parte de las dudas jurídicas que hasta ahora limitaban la actuación de ayuntamientos y gobiernos.
Si el Parlamento Europeo y el Consejo aprueban finalmente el reglamento, las ciudades con mercados especialmente tensionados dispondrán de una nueva cobertura europea para intervenir, siempre que puedan demostrar con datos que existe un problema real y que sus restricciones son necesarias y proporcionadas.