Este jueves 12 de noviembre de 2026 marca una jornada decisiva para el mercado inmobiliario español. La Diputación Permanente del Congreso afronta la votación definitiva de los nuevos decretos de vivienda, dos normas que introducen modificaciones importantes en los alquileres, los desahucios, la fiscalidad inmobiliaria y el acceso a la primera vivienda. Entre las medidas destacan los límites a las subidas del alquiler, las prórrogas extraordinarias de los contratos y los préstamos públicos de hasta 50.000 euros.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental entre ambos textos. El Real Decreto-ley 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre y cuenta con los apoyos parlamentarios necesarios para superar previsiblemente la votación. El Real Decreto-ley 28/2026, que contempla indemnizaciones para los inquilinos cuando el propietario decida no renovar determinados contratos, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre, pero podría quedar derogado antes de esa fecha.
Los nuevos decretos de vivienda llegan al Congreso después de que el pleno rechazara sus versiones anteriores el pasado 2 de octubre. A continuación, el Gobierno volvió a aprobar las medidas con algunas modificaciones. La votación de hoy determinará qué disposiciones se mantienen y cuáles desaparecen del ordenamiento jurídico.
Los alquileres tendrán nuevas limitaciones a las subidas de precio
Uno de los cambios más importantes de los decretos de vivienda afecta directamente a los millones de ciudadanos que viven de alquiler. El Real Decreto-ley 29/2026 establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando el alquiler mensual supere el límite máximo correspondiente al sistema estatal de índices de precios de referencia, el propietario no podrá aplicar incrementos por la actualización anual. En los demás supuestos, la actualización dependerá del nuevo acuerdo entre las partes. Si no existe ese acuerdo, la subida no podrá superar el 2 %.
Esto significa que el límite del 2 % no funciona como un techo universal para cualquier negociación, sino como una restricción específica dentro del régimen extraordinario. Además, las actualizaciones ordinarias siguen sometidas a las condiciones legales y contractuales aplicables.
Otra de las novedades permite solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos vigentes cuyo período obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como para los restantes vencimientos contemplados en la norma.
El inquilino deberá estar al corriente del alquiler y haber abonado las mensualidades de los ocho meses anteriores. La ampliación se realizará por períodos anuales y mantendrá las condiciones contractuales. El propietario estará obligado a aceptarla, salvo determinadas excepciones, como una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o familiar.
Más protección frente a los desahucios hasta diciembre de 2030
Los nuevos decretos de vivienda también modifican la protección de las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. La regulación contempla la suspensión de determinados desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando los afectados carezcan de una alternativa habitacional adecuada.
La medida se dirige especialmente a procedimientos promovidos por determinadas entidades inmobiliarias y grandes propietarios. En estos casos, los tribunales podrán suspender el lanzamiento cuando se cumplan los requisitos establecidos, incluso aunque exista una resolución judicial previa.
Sin embargo, la protección no supone una prohibición general de todos los desahucios. La ley diferencia los procedimientos según las circunstancias del ocupante y la naturaleza del propietario. También establece mecanismos de intervención administrativa y compensaciones para determinados arrendadores.
El objetivo declarado por el Gobierno es evitar que las familias vulnerables pierdan su vivienda sin disponer de una solución residencial. Su aplicación deberá examinarse individualmente y dependerá de las condiciones previstas en la normativa.
Nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones
Otro aspecto destacado de los decretos de vivienda es la regulación del alquiler temporal, una modalidad que ha aumentado su presencia en las principales ciudades españolas.
A partir de la reforma, los contratos temporales deberán responder a una causa real, justificada y acreditable. Su duración deberá superar los 31 días y, con carácter general, no podrá exceder de doce meses, aunque existen excepciones cuando persista justificadamente la necesidad temporal.
Si un contrato supera ese plazo sin justificación o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, podrá considerarse un arrendamiento habitual desde el primero de ellos.
También se introducen límites para los alquileres por habitaciones. La suma de las rentas cobradas por las distintas habitaciones no podrá superar el importe correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa. En las zonas declaradas tensionadas deberán respetarse, además, las restricciones de precios previstas legalmente.
La reforma impide asimismo trasladar al inquilino, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización contractual. Tampoco podrá imponerse la contratación de seguros de impago como condición del arrendamiento.
Deducciones fiscales de hasta 1.163 euros para los inquilinos
Las modificaciones fiscales constituyen otro de los pilares de los nuevos decretos de vivienda. Una de las medidas más relevantes es la creación de una deducción estatal del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual.
Podrán beneficiarse los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales, siempre que cumplan los restantes requisitos. Para quienes no superen los 23.007,20 euros, la base máxima de deducción será de 11.630 euros, lo que permite alcanzar un ahorro fiscal de 1.163 euros.
Por encima de ese umbral, la base máxima disminuye progresivamente hasta desaparecer al alcanzar el límite de ingresos establecido.
Los propietarios también encontrarán modificaciones en el IRPF. Se establecen reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler que, en determinados casos, pueden alcanzar el 100 % cuando se reduzca la renta más de un 5 % y se cumplan las condiciones legales.
Los incentivos varían según el precio, la localización del inmueble, la edad del arrendatario y las características del contrato. Para los nuevos arrendamientos que incrementen el precio respecto al contrato anterior, se establecen porcentajes inferiores.
Préstamos públicos de hasta 50.000 euros para comprar una vivienda
Los nuevos decretos de vivienda también incorporan una herramienta destinada a quienes quieren comprar su primera residencia habitual, pero encuentran dificultades para reunir el ahorro inicial.
El programa TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), contempla préstamos públicos complementarios a la financiación hipotecaria privada, con un interés del 0 % y sin comisiones.
La cantidad concedida será la menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. La norma no establece un límite general de edad, aunque sí fija condiciones relacionadas con el destino residencial del inmueble y su posterior transmisión.
El mecanismo cuenta con una dotación presupuestaria de 10.000 millones de euros. No obstante, su aprobación legal no significa que los interesados puedan solicitar inmediatamente el dinero, ya que todavía deben concretarse mediante acuerdo gubernamental los requisitos, el procedimiento y las características definitivas de la financiación.
Además, las viviendas adquiridas mediante este sistema quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión, una condición relevante para quienes contemplen vender el inmueble en el futuro.
Más restricciones a los fondos inmobiliarios y nuevas obligaciones fiscales
Los decretos de vivienda introducen también restricciones sobre determinadas adquisiciones inmobiliarias realizadas por grandes tenedores y entidades especializadas en comprar inmuebles o carteras hipotecarias con descuentos significativos.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades incluidas en la regulación tendrán limitada la adquisición de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado, salvo las excepciones expresamente contempladas, entre ellas determinadas operaciones destinadas a vivienda social o asequible.
En el terreno tributario, desde el 1 de diciembre se aplicará un IVA del 10 % a determinados alquileres turísticos de corta duración que cumplan las condiciones previstas en la norma. Los ayuntamientos también podrán establecer recargos del IBI de hasta el 150 % para determinados inmuebles turísticos en zonas tensionadas, siempre mediante la correspondiente regulación municipal.
Estas modificaciones persiguen, según el Ejecutivo, favorecer el uso residencial de las viviendas y reducir los incentivos a mantener determinados inmuebles fuera del mercado habitual.
La indemnización por no renovar el alquiler, pendiente de la votación
La principal incertidumbre de los nuevos decretos de vivienda se encuentra en el Real Decreto-ley 28/2026. Este texto establece un sistema de renovaciones más prolongadas y nuevas indemnizaciones cuando el propietario decide no continuar con determinados contratos.
La propuesta contempla prórrogas sucesivas de cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, después del período inicial legalmente previsto. También fija una indemnización para determinados supuestos de no renovación, con excepciones como la necesidad acreditada del propietario de ocupar la vivienda.
Sin embargo, el PNV ha anunciado que rechazará esta segunda norma, una posición que, sumada a los votos contrarios de PP, Vox y Junts, impediría su convalidación. Si se confirma ese resultado, la nueva indemnización no llegará a entrar en vigor el 15 de noviembre.
Por tanto, la jornada del 12 de noviembre no debe interpretarse como la entrada en vigor simultánea de todas las medidas. El decreto general funciona desde octubre, mientras que determinadas disposiciones fiscales comenzarán a aplicarse en diciembre o enero de 2027. La votación definitiva determinará qué parte de la reforma conserva su vigencia en los próximos años.