El año 2026 ha comenzado con un descenso trimestral de las compraventas de viviendas del 0,1%, cerrando 178.096 operaciones en los tres primeros meses. Esta caída roza los 2 puntos si la comparativa se hace en términos interanuales: las compraventas de hogares se redujeron un 1,9% en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2025 y se cerraron 701.828 operaciones. Esta caída se explica por la escasez de oferta, elevados precios y grandes competidores de los españoles. Así lo indica el Informe OBS Sector Inmobiliario 2026.
Los precios en España han alcanzado niveles extremadamente elevados en algunos núcleos del país donde la demanda supera con crecer a la oferta y en algunos municipios tensionados se destina hasta un 80% de la renta media para la adquisición de una vivienda.
Benidorm, Marbella y Torrevieja son las tres ciudades de España donde el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda nueva supera el 80% de la renta disponible, y superan con creces a los grandes núcleos residenciales debido al peso que tiene el comprador extranjero por ser considerados grandes destinos turísticos.
15 capitales superan el nivel de esfuerzo del 35%
En Madrid, el esfuerzo financiero que los habitantes tienen que realizar para obtener una vivienda nueva supone el 57% de la renta media, y en Barcelona ese esfuerzo se incrementa hasta el 68%.
El análisis elaborado por OBS Business School refleja que en 15 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35% considerado razonable. Se exige más del 45% de la renta disponible en Madrid y Barcelona -ya mencionadas- San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%).
En los niveles críticos (entre el 35% y 45%) se sitúan Valencia, Bilbao, Santander, Alicante, Granada, Girona, Pamplona y Vitoria.
Estos datos ponen de manifiesto que las nuevas viviendas solo son accesibles para las rentas más altas y para el turismo, pero no solucionan el problema estructural de déficit de vivienda residencial que vive España.
Cada vez hay más competidores extranjeros y se eleva el precio de la vivienda
Además, informe incide en la influencia que tiene en el mercado residencial el comprador no residente en algunas regiones de España. Se trata de un aspecto que refleja los niveles de competencia desiguales que sufren los residentes españoles a la hora de acceder a la compra de una vivienda nueva.
Y es que, el hecho de que cada vez haya más potenciales compradores en España, el precio de la vivienda seguirá incrementándose. Este año, el precio medio por metro cuadrado ha registrado un alza trimestral del 3,2%; y si los datos se comparan con los tres primeros meses de 2025, ese aumento se eleva hasta el 8,9%.
De hecho, el precio medio de la vivienda por metro cuadrado ya se sitúa en los 2.429 euros por metro cuadrado. En vivienda nueva ese coste se eleva hasta los 2.655 euros por metro cuadrado, mientras que la de segunda mano se reduce hasta los 2.366 euros por metro cuadrado.
Déficit que supera las 700.000 viviendas
El déficit nacional de vivienda acumulado desde el año 2020 ya supera las 740.000 unidades. Entre 2020 y 2025 en España se han comenzado a crear 1.207.000 viviendas de las que se han terminado 466.000, por lo que hay 741.000 unidades que no se encuentran accesibles para comenzar a vivir.
Así, el informe OBS pone de manifiesto que, “aunque se han incrementado los visados de los últimos años y la previsión de crecimiento es positiva, el volumen de viviendas terminadas seguirá siendo insuficiente para dar respuesta a la creación de hogares”.
Si durante 2026 y 2027 la creación de hogares siguiera el ritmo de 2025, unas 200.000 unidades, se prevé que el déficit de vivienda continúe incrementándose en el próximo bienio, aunque a menor ritmo. De esta forma, en 2027 el déficit acumulado de vivienda desde 2021 se acercará a las 800.000 unidades; por lo que el ritmo de construcción sólo habrá dado respuesta al 48% de los nuevos hogares creados.
Cinco provincias acumulan casi la mitad del déficit
Mientras que el déficit acumulado supera las 740.000 viviendas en España, esta escasez no está repartida de manera equitativa, sino que un 49% se concentra en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, son las que tienen un mayor problema de escasez de vivienda.
El hecho de que casi la mitad del déficit corresponda a apenas cinco provincias es el resultado de un país donde el 90% de la población se concentra en apenas el 2,6% del territorio, lo que provoca que la presión respecto a este problema se focalice con mayor fuerza en los grandes centros urbanos.
Frente a este problema, la construcción de vivienda no logra frenar el problema, ya que en algunas localidades cuentan con un límite físico. De hecho, el informe pone de manifiesto que, “en un escenario sumamente optimista donde se lograra urbanizar y movilizar la totalidad del suelo residencial que tienen actualmente bajo gestión, carecerían de la capacidad material y de espacio para cubrir su déficit acumulado y futuro”.