Con el Consejo de Ministros que pone fin a las vacaciones de verano en el Gobierno ya celebrado, el ministerio de Vivienda tiene una asignatura pendiente para este mes de septiembre: el Real Decreto-Ley de Vivienda que se comprometió el pasado mes de julio a aprobar este próximo mes.
Tras varias semanas de negociación para la elaboración del primer borrador, el RDL de Vivienda que la cartera que lidera Isabel Rodríguez negoció con Sumar, no se llegó a aprobar en el último Consejo de Ministros del verano por la falta de apoyo parlamentario. Ahora, con la vuelta del nuevo curso político, y dando la entrada al año electoral, el ministerio de Vivienda debe buscar la vía para que el Real Decreto-Ley cuente con una amplia mayoría parlamentaria cuando pase por el Congreso de los Diputados.
Cuando anunció que este tema se posponía para después del verano, el Ministerio de Vivienda reafirmó que lo hacía por la posibilidad de un acuerdo “amplio y transversal” para sacar adelante un “ambicioso” paquete de medidas que de estabilidad a quien vive de alquiler e impulse la oferta de vivienda asequible.
La oposición niega que se les haya contactado
“La responsabilidad y generosidad de todos los grupos ha hecho que el acuerdo esté más cerca que en cualquier otro momento de la legislatura. No obstante, se ha constatado que la premura en el calendario puede ser un obstáculo para el acuerdo, dada la complejidad del texto”, explicaron fuentes del ministerio en el mes de julio.
Ya con la vuelta al nuevo curso político, desde el Gobierno aseguran que la negociación con los grupos sigue en marcha, aunque los socios del Ejecutivo se guardan su silencio a diferencia de la última votación, cuando mostraron su negativa desde el principio.
Por su parte, la oposición niega que el Ejecutivo les haya contactado para conocer sus propuestas.
Claves del Real Decreto
Entre los puntos clave del primer borrador que elaboró el Gobierno figuraban la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler hasta el 2028, la regulación del alquiler de temporada y el IVA del 21% para los pisos turísticos. Además, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana también incorporó un mayor castigo para las segundas residencias. Cabe destacar que ese documento, al que tuvo acceso Artículo 14 supone un borrador que puede verse modificado si el Ejecutivo acuerda otras medidas con los grupos parlamentarios hasta que se apruebe el definitivo en Consejo de Ministros.
Castigo a las segundas viviendas
Hasta ahora, la propiedad de una “vivienda en la playa” que permanecía cerrada la mayor parte del año no suponía un “recargo” adicional. Pero ese primer borrador recoge que los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos -excluidos los de uso residencial- tipos diferenciados, que solo podrán aplicarse, como máximo, al 10% de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tengan mayor valor catastral.
Sin embargo, el RDL incluye una modificación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en la que señala que, en el caso de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto para los inmuebles desocupados -aquellos que permanezcan desocupados, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años-.
Si una vivienda en la playa de uso residencial supera un periodo de tres años sin una ocupación efectiva que rompa la continuidad, el inmueble pierde su “escudo” protector. En ese momento, los ayuntamientos podrán exigir recargos que pueden llegar al 50% de la cuota líquida para viviendas vacías durante más de dos años, y alcanzar el 100% si la desocupación supera los tres años. Además, para aquellos titulares con dos o más inmuebles desocupados en el mismo municipio, se permite un recargo adicional de 50 puntos.
Un IRPF más alto
Uno de los mayores golpes al bolsillo de los propietarios viene de la mano del IRPF. El borrador recoge que el mero hecho de tener un inmueble a disposición (que no sea la vivienda habitual ni esté alquilado) generará una renta imputable más alta.
Durante un periodo transitorio que abarca los ejercicios 2023, 2024, 2025 y 2026, se mantiene un porcentaje fijo de imputación del 1,1% para aquellos inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados a partir de 2012. No obstante, el escenario cambia a partir del 1 de enero de 2027.
La nueva normativa establece una escala progresiva basada en la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles del titular (excluida la vivienda habitual). El castigo fiscal se gradúa de la siguiente forma: con un 1,1% para una suma de valores de hasta 100.000 euros; del 1,5% para el tramo entre 100.000,01 y 500.000 euros; del 2% (el máximo al que se llegaba hasta ahora) entre 500.000,01 y 1.000.000 de euros; y el nuevo tramo, del 3%, para patrimonios inmobiliarios que superen el millón de euros.
Eliminar las indemnizaciones por desistimiento de contrato de alquiler
El texto propuesto, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), también se centra en la protección y movilidad del inquilino. Y es que, el borrador recoge una reducción de los plazos para abandonar una vivienda sin penalizaciones económicas, especialmente en la modalidad de alquiler temporal.
Los cambios referidos al Artículo 11 mantienen una estructura de protección para el arrendamiento de vivienda habitual. En estos casos, la ley establece que el inquilino podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de vigencia. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe comunicar su intención al propietario con una antelación mínima de treinta días. Esta medida busca equilibrar la seguridad jurídica del arrendador, que cuenta con una garantía mínima de permanencia de medio año, con la flexibilidad necesaria para el inquilino en un contexto económico volátil.
Sin embargo, el mayor cambio se produce en los arrendamientos de vivienda temporal. En este caso, el inquilino podrá romper el contrato una vez haya transcurrido tan solo un mes desde su formalización. Se trata de una novedad que reduce a la mínima el compromiso temporal del arrendatario. No obstante, para ejercer este derecho, el inquilino debe avisar con diez días de antelación.