La firma de hipotecas sobre viviendas en el mes de mayo puso fin a una racha de 22 meses consecutivos de crecimiento y las expertas del sector coinciden en el mercado está adentrándose en una etapa más racional: el mercado no se dirige hacia un frenazo, sino hacia una fase de normalización tras varios ejercicios marcados por cifras excepcionales.
Y es que, el Instituto Nacional de Estadística publicó este lunes que el número de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda descendió un 0,1% respecto al mismo mes del año anterior, hasta las 42.213 operaciones.
Veníamos de cifras excepcionales
Desde iAhorro, su portavoz Laura Martínez considera que el retroceso era previsible por las cifras que se consiguieron el año pasado, un ejercicio extraordinario: “Nosotros prevemos que se produzca una caída respecto al año pasado, que fue excepcional, y casi todas las métricas tocaron techo”, explica.
Una visión similar comparte María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, quien señala que el dato de mayo supone un cambio de tendencia: “Esto significa que vamos a dejar de ver los récords de compraventas e hipotecas que han caracterizado los últimos ejercicios para dar paso a un mercado con un ritmo de actividad más moderado. No esperamos un frenazo, sino una vuelta a niveles más sostenibles, en los que el mercado seguirá siendo dinámico, aunque con tasas de crecimiento mucho más contenidas”.
En este sentido, Martínez señala que el mercado está alcanzando un punto de equilibrio más sostenible: “El mercado está tocando techo, los precios de la vivienda siguen subiendo y eso hace que hipotecarse cada vez sea más complicado y caro. Además, tampoco hay mucho más margen ni oferta para que la gente pueda comprar viviendas; no hay casi obra nueva y lo que se vendía ya no está en el mercado”, señala.
El mercado de vivienda encuentra su sitio
Aun así, la portavoz de iAhorro rechaza hablar de una desaceleración “preocupante”: “Más que una ralentización, el mercado está encontrando su sitio. Si se compara con el año pasado sí puede parecer una ralentización, pero si se analiza con una perspectiva más amplia seguramente no lo sea. Lo que tenemos que ver es si conseguimos aumentar la oferta y moderar los precios. No creo que la firma de hipotecas vuelva a los niveles que teníamos hace doce años”.
El principal problema, insiste Martínez, no está tanto en el acceso al crédito como en la capacidad económica de los compradores. “El principal cuello de botella son los bancos, que como norma general financian el 80% del precio de la vivienda. Pero además del 20% restante, el comprador necesita tener ahorrado alrededor de otro 10% para hacer frente a los impuestos y gastos asociados. Es un esfuerzo económico muy elevado para muchas familias”, explica.
En este sentido, la portavoz de iAhorro recuerda que las entidades financieras no pueden conceder de forma generalizada hipotecas por encima del 100% del valor del inmueble, lo que limita el acceso a quienes no cuentan con un importante ahorro previo.
Tipos de interés
El descenso de la firma de hipotecas en el mes de mayo llega después de que en abril las operaciones crecieran un 2,3%, en un contexto en el que el coste de la financiación ya comenzaba a mostrar síntomas de encarecimiento.
En mayo, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas para vivienda se situó en mayo en el 2,98%, frente al 2,9% registrado el mes anterior, alcanzando su nivel más elevado desde noviembre. Aun así, se mantiene por debajo del umbral del 3% por decimosexto mes consecutivo, una referencia que el mercado logró recuperar en febrero de 2025 por primera vez en casi dos años.
Sobre la evolución de los tipos de interés, Martínez apunta que el mercado ha registrado un ligero encarecimiento tras las tensiones geopolíticas de las últimas semanas, aunque descarta movimientos bruscos durante los próximos meses. “Después de lo ocurrido con la guerra en Irán hemos visto una pequeña subida de los tipos de interés, pero no muy significativa. Creemos que este verano habrá estabilidad y que lo realmente importante será comprobar qué ocurre a final de año, cuando los bancos tengan que cumplir sus objetivos comerciales”, añade.
Reunión del BCE
Según Matos, existen dos factores principales que explican esta evolución. El primero es el cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo, que ha endurecido las condiciones de financiación mediante la subida de los tipos de interés. El segundo es el fuerte incremento del precio de la vivienda, que en los últimos meses ha registrado crecimientos muy intensos, cercanos al 20% en el conjunto del país.
“La combinación de ambos factores está tensionando al máximo la capacidad de compra de los hogares. Las familias no pueden asumir al mismo tiempo un precio de adquisición cada vez más elevado y unas cuotas hipotecarias más caras, por lo que parte de la demanda está viendo limitado o incluso frustrado su acceso al mercado”, explica.
Cabe destacar que este próximo jueves, el Banco Central Europeo volverá a reunirse para tomar una decisión sobre los tipos de interés en un contexto en el que el acuerdo por la paz alcanzado entre Estados Unidos e Irán se ha roto y el ejército estadounidense ha vuelto a bombardear ciudades iraníes.
Caen las compraventas
Esa moderación ya comienza a reflejarse en las estadísticas. Según la directora de Estudios de Fotocasa, durante los cinco primeros meses del año las compraventas han descendido un 3,5% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Si la tendencia continúa durante la segunda mitad del año, estima que 2026 podría cerrar con un 10% menos de operaciones que las registradas en 2025.
No obstante, Matos insiste en que el comportamiento del mercado dependerá en gran medida de las próximas decisiones del Banco Central Europeo. Si los tipos vuelven a subir, las condiciones hipotecarias se endurecerán de nuevo y el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda aumentará todavía más.
En cualquier caso, la experta descarta que las entidades financieras estén cerrando el acceso al crédito. “No estamos viendo un cierre del grifo ni un endurecimiento extraordinario de los criterios de concesión. Lo que hacen los bancos es adaptar sus ofertas al nuevo precio del dinero marcado por el Banco Central Europeo. La financiación sigue estando disponible para los compradores solventes, aunque las condiciones ya no son tan competitivas como hace unos meses”, afirma.
Los datos reflejan un mercado que pierde impulso tras las cifras excepcionales registradas el año pasado. Aun así, las expertas coinciden en que el principal desafío es el elevado precio de la vivienda y la falta de oferta disponible, dos factores que limitan la capacidad de compra y que son clave para la evolución del mercado hipotecario.