El sector del alquiler vacacional en la ciudad de Madrid ha experimentado transformaciones significativas en 2025. Estas se han visto impulsadas por nuevas regulaciones, que buscan equilibrar el turismo con la convivencia vecinal y el acceso a la vivienda. Estas modificaciones, que incluyen requisitos más estrictos para operar pisos turísticos en Madrid, afectan tanto a propietarios como a gestores.
Todos los cambios reguladores sobre pisos turísticos en Madrid
Han sido varias las regulaciones a considerar respecto a los alquileres turísticos en la capital de España. Las numerosas quejas y preocupaciones expresadas por la ciudadanía han dado paso a unos cambios para este tipo de alquiler.
Uno de los cambios más importantes es la exigencia del consentimiento expreso de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda al alquiler turístico. Según la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente desde el 3 de abril de 2025, se requiere la aprobación de al menos el 60% de los propietarios.
Estos deben representar también el 60% de las cuotas de participación. Sin dicha aprobación, o con un índice de participación menor, la actividad será considerada ilegal. En ese caso, la comunidad podrá exigir su cese inmediato o imponer multas de hasta 600.000€. Este requisito busca reducir los conflictos entre vecinos por molestias como ruidos, sobreocupación o deterioro de espacios comunes.
Asimismo, a partir del 1 de julio de 2025, entra en vigor el Registro Único de Arrendamientos Turísticos. Esta es una medida impulsada por la UE para combatir el fraude en el sector y garantizar la transparencia. Con esta medidos, los propietarios deben obtener un número de registro mediante la presentación de documentación (referencia catastral, dirección exacta, tipo de alquiler, etc.) en el Colegio de Registradores. Dicho número debe aparecer en todas las plataformas de alquiler donde se inscriba el piso (Airbnb, Booking, etc.).
Las propiedades no registradas serán retiradas y sus dueños enfrentarán duras sanciones económicas. En Madrid, se estima que cerca de 14.000 pisos turísticos operaban ilegalmente antes de 2025. Esta medida busca acabar con este mercado en B. Actualmente, aún queda un buen porcentaje de pisos dedicados al turismo por registrar.
Sanciones y exenciones en la regulación del alquiler vacacional en Madrid
Las nuevas normativas que afectan a los pisos turísticos en Madrid introducen sanciones más severas para quienes incumplan las reglas:
- Multas de hasta 100.000€ por operar sin licencia o sin registro correcto.
- Recargo del 20% en los gastos de comunidad para pisos turísticos, como compensación por el mayor uso de instalaciones.
- Inspecciones intensificadas por parte del Ayuntamiento, especialmente en el centro histórico, donde las restricciones son más estrictas.
Además, las plataformas digitales están obligadas a verificar que los anuncios cuenten con el número de registro, bajo pena de retirarlos en 48 horas si no cumplen.
Las viviendas que ya contaban con licencia de alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir operando sin necesidad de nueva aprobación vecinal, aunque deben cumplir con la normativa sectorial vigente (como el registro de huéspedes). También deben ajustarse a las normas de convivencia. De lo contrario, la comunidad podrá imponerles restricciones.
Los propietarios de pisos vacacionales deben asegurarse de registrar digitalmente sus pisos, evaluar alternativas cuando no sea posible seguir con sus modelos de negocio y, sobre todo, comunicarse con su comunidad de vecinos con cierta frecuencia. La nueva regularización prioriza la convivencia vecinal, con una estricta pero necesaria normativa por la expansión descontrolada de estos negocios.