Casi ocho de cada diez viviendas turísticas en España están en municipios con más de 10.000 habitantes. Y si sale adelante la proposición de ley registrada por el PSOE el pasado 22 de mayo en el Congreso, alrededor de 295.000 estarán obligadas a tributar un IVA del 21%. El texto propone que los arrendamientos de corta duración (menos de 30 noches) tributen como cualquier actividad económica, siempre que se ubiquen en municipios de más de 10.000 habitantes, lo que afecta a cerca del 80% del total de viviendas turísticas registradas (más de 368.000, según los últimos datos del INE).
“Se trata de que las viviendas turísticas tributen como lo que son: una actividad económica“, justificó la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en la rueda de prensa de presentación del proyecto normativo, que aglutina un paquete fiscal en materia de vivienda. El Grupo Parlamentario Socialista ha promovido la proposición en solitario, “porque queremos activarla cuanto antes”, según indicó la ministra. El objetivo es que se debata en el Congreso en la primera quincena de junio. Con esta norma, el PSOE pretende dar cumplimiento a parte del compromiso adquirido a principios de año por Pedro Sánchez para afrontar la crisis habitacional, con un plan de doce medidas.
Vivienda turística
En el caso del IVA del 21% a la vivienda turística, el Ejecutivo pretende adelantar a la directiva europea que regulará este mercado a partir de 2028. Dada la nueva obligación de registrar los pisos turísticos, el Ministerio de Hacienda tendrá más fácil poner la lupa sobre su cumplimiento. En la práctica, supondrá que, por ejemplo, un alquiler vacacional de 90 euros la noche, que esté ocupado durante 20 noches y genere 1.800 euros de ingreso, deberá aplicar y declarar 378 euros en concepto de IVA.
En paralelo a este nuevo IVA, equivalente al que se aplica actualmente al alquiler de un local de negocio, el proyecto de Ley incluye una penalización fiscal a la vivienda vacía o deducciones en el IRPF para quienes alquilen por debajo del precio de referencia. Tal y como anunció Sánchez al presentar el paquete de 12 medidas, también prevé un nuevo impuesto para desincentivar la compra de vivienda por parte de extranjeros no residente o una reforma del régimen fiscal de las Socimis, entre otras.
Viviendas vacías
Otro de los cambios más relevantes pasa por la propuesta para endurecer la fiscalidad para quienes mantienen viviendas vacías. Hasta ahora, la renta imputada por este concepto en el IRPF era fija: un 1,1% del valor catastral del inmueble si este había sido revisado desde el 1 de enero de 2012. En este sentido, el proyecto establece una escala progresiva que penaliza a quienes acumulan inmuebles ociosos.
Así se determina una nueva escala fija de un 1,1% para inmuebles con un valor catastral de hasta 100.000 euros; un 1,5% para aquellos situados entre 100.001 y 500.000 euros; un 2% para los que se encuentren entre 500.001 y 1.000.000 de euros; y un 3% para los que superen esta última cifra. Esto significa que un propietario con una vivienda vacía valorada en 200.000 euros pasará de declarar 2.200 euros como renta imputada a 2.600. La ministra aprovechó para hacer un llamamiento a los ayuntamientos para complementar esta medida con un recargo por vivienda vacía en el IBI.
Alquiler asequible
Por el contrario, quienes alquilen a precios asequibles podrán beneficiarse de rebajas fiscales en el IRPF que, en algunos casos, alcanzarán el 100% del rendimiento neto. Esta deducción máxima se aplicará cuando la renta inicial se sitúe por debajo del índice oficial de precios del alquiler, sin que sea necesario que la vivienda esté en una zona declarada tensionada. En otros supuestos, como alquilar a jóvenes o en zonas tensionadas, las reducciones irán del 95% al 60%.
Por ejemplo, un propietario que perciba 900 euros al mes de alquiler (10.800 al año) y tenga 1.800 euros de gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros…) declarará un rendimiento neto de 9.000 euros. Si se aplica la reducción del 95% por cumplir los requisitos, solo tributará por 450 euros. El texto incluye también la prórroga hasta el 31 de diciembre de 2025 de las deducciones fiscales por obras de mejora energética para la vivienda habitual o cualquier otra en alquiler o expectativa de estarlo. Así, se podrán desgravar entre el 20% y el 60% de los costes en función del ahorro conseguido, siempre que se acredite mediante certificado de eficiencia energética expedido tras la reforma. Dichas reformas deben concluir antes de enero de 2026.
Impuesto compra de extranjeros
En paralelo, se crea un nuevo impuesto estatal para gravar la compra de vivienda por parte de personas físicas o jurídicas no residentes en la Unión Europea. El objetivo, según recoge el texto y explicó la ministra, es doble: frenar la especulación inmobiliaria procedente de grandes fortunas o fondos no residentes y evitar que estos movimientos encarezcan aún más el acceso a la vivienda para residentes. Este tributo no estará cedido a las comunidades autónomas, precisamente para evitar el riesgo de doble imposición con otras figuras fiscales autonómicas ya existentes.
Esta propuesta legislativa modifica también el régimen fiscal de las Socimis. Estas sociedades pasarán a tributar al 25% por sus beneficios no distribuidos, frente al 15% actual. La norma prevé dos vías para reducir o incluso eliminar este gravamen: un descuento del 50% si más del 60% del parque de vivienda se destina a alquiler asequible, y del 100% si, además, los beneficios se reinvierten en el mismo tipo de vivienda en un plazo de tres años.
Otras medidas
Dentro del objetivo de convertir a SEPES en la nueva Empresa de Vivienda Pública, se prevé que el Ministerio de Hacienda pueda cederle directamente suelo e inmuebles sin necesidad de tasación previa, a través de orden ministerial. Además de los activos estatales –entre ellos los pendientes de integrar desde la SAREB–, la futura empresa podrá gestionar inmuebles de MUFACE, ADIF, INVIED y los Reales Patronatos, aunque estos organismos conservarán la titularidad.
Toda la nueva vivienda asequible que se promueva tendrá el precio de venta limitado y no podrá superar el módulo más alto de vivienda protegida aplicable según superficie. Esta limitación, según la propuesta, se inscribirá en el Registro de la Propiedad y se extenderá a futuras transmisiones, blindando así el uso asequible del patrimonio público. A todas estas medidas se añaden dos reformas adicionales: la actualización de los coeficientes del impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU) conforme a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, y la modificación de la Ley de Contratos del Sector Público para facilitar la colaboración público-privada en la promoción de vivienda asequible, con concesiones de hasta 80 años.
Si la proposición sale adelante –ahora toca negociar con los grupos–, además de su impacto sobre el mercado del alquiler, el nuevo IVA a las viviendas turísticas supondrá también un ingreso adicional para Hacienda.