Caseros que bajen el alquiler también también serán penalizados por Hacienda. Es una de las sorpresas del Real Decreto-Ley 29/2026 que la Diputación Permanente del Congreso va a votar este jueves con el PNV como árbitro y que se prevé que sea convalidado después de que la Cámara Baja lo tumbara el pasado 2 de octubre. La norma incluye unas reducciones y penalizaciones fiscales que aplican unos porcentajes de gran complejidad, y los contribuyentes que cometan errores serán sancionados por Hacienda, según ha advertido el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, que ha elaborado una serie de ejemplos que muestran que aunque el objetivo del Decreto, según el Gobierno, sería desincentivar que los propietarios suban el alquiler con penalizaciones fiscales, y fomentar que lo bajen con incentivos, no siempre es así.
Es lo que ocurre para un arrendador soltero, menor de 65 años, con salario bruto de 40.000 euros, que alquila un inmueble como vivienda habitual del inquilino todo el año por importe de 1.000 euros al mes que el 15 de diciembre de 2026 formaliza un nuevo contrato. Si rebaja el alquiler un 6% -el Decreto marca que tiene que ser más del 5%- y forma parte del colectivo mayoritario que establece la norma, esto es, mayor de 35 años cuya vivienda no está en zona tensionada, se aplica una reducción en el IRPF del 70%. Esto supone que pierda 720 euros con su rebaja del alquiler y la reducción del IRPF le reporte 686,72 euros, con lo que pierde 33,28 euros.
Otros casos que ha analizado el REAF de caseros que rebajen el alquiler un 6% sí ganarán dinero con el incentivo fiscal: 381,86 euros si la reducción del IRPF es del 85% para arrendatarios de entre 18 y 35 años en zonas no tensionadas; 520,24 euros para una reducción del IRPF del 90% para arrendatarios de más de 35 años en zona tensionada, y 658,62 euros para una reducción del 95% (vivienda en zona tensionada y arrendatario de entre 18 y 35 años).
A lo que se añade el ejemplo de un ahorro de 797 euros para una reducción del 100% cuando una vez finalizado el plazo mínimo de 5 años o la última de las prórrogas fijadas por las partes se firme un nuevo contrato con el mismo inquilino o con uno distinto, siempre que en este último caso el importe del alquiler sea inferior al máximo fijado por el sistema de índices de referencia aplicable a esa vivienda.
De esta forma, la reducción del IRPF que aplica a un espectro más amplio de caseros es la menos generosa.
Golpe fiscal a las subidas
En cuanto a la penalización a las subidas del alquiler, para el mismo ejemplo, el casero que suba el alquiler un 5%, esto es, 50 euros al mes, a 1.050 euros, será penalizado por Hacienda con 437 euros, aplicando una reducción del 40%, con lo que el 73% del incremento se lo llevará el Fisco. El inquilino, por su parte, paga 600 euros más y el casero acaba ganando 163,40 euros.
El ejemplo no es el peor de los casos, porque sube el alquiler un 5% y aplica una reducción del 40%. O sea, pasa de aplicar el 50% al 40%. Si sube más el alquiler, aplicaría hasta el 15% y saldría peor parado porque el coste fiscal sería mucho mayor, explican.
Una subida del 10%, con una reducción del IRPF del 30%, supone un incremento anual del alquiler de 1.200 euros, un alza del IRPF de 917,60 y que lleguen a su bolsillo 282,40 euros.
Si el casero aumenta la renta un 15%, la reducción del IRPF será del 25%, el incremento del alquiler, de 1.800 euros, con una subida del IRPF de 1.258, con lo que gana 542 euros.
A su vez, el propietario que haga un incremento del 20% tendrá una reducción del IRPF también del 20%, el aumento del alquiler será de 2.400 euros, el alza del IRPF, de 1.620,60 euros, y se lleva 779,40 euros.
El casero que suba el alquiler un 25%, aplicará una reducción del IRPF del 15%. El alquiler aumentará 3.000 euros, será penalizado por Hacienda con 2.005,40 euros y gana 994,60 euros.
En el caso de que mantenga el alquiler en 1.000 euros, aplicará una reducción del 50% y no habrá cambios.
Complejidad e inseguridad
El Registro de Economistas Asesores Fiscales ha advertido de que el nuevo sistema de reducciones aplicables al alquiler en el Decreto de Vivienda aumentará la complejidad del IRPF, dificultando su comprensión y gestión por parte de los contribuyentes.
Así, han alertado de que la horquilla de hasta 13 porcentajes diferentes dificulta el cumplimiento de las obligaciones tributarias, incrementa el riesgo de errores y genera inseguridad jurídica.
En este sentido, el presidente del REAF, Agustín Fernández, considera que este grado de detalle plantea una cuestión fundamental: “¿Puede exigirse razonablemente a un contribuyente que identifique cuál de los 13 porcentajes le corresponden aplicar y que conozca todos los requisitos exigidos para ello? Esta situación puede incrementar los errores involuntarios, las discrepancias interpretativas, las regularizaciones y el riesgo de sanciones, especialmente cuando la aplicación de un beneficio fiscal depende de circunstancias cuya acreditación no siempre resulta sencilla”, ha señalado en las Jornadas del REAF que se han celebrado los pasados 5 y 6 de noviembre en Oviedo.
Los Economistas entienden que la política fiscal puede contribuir a favorecer el alquiler residencial y a incentivar precios más asequibles, pero avisan de que los incentivos pierden eficacia cuando su complejidad dificulta que los contribuyentes puedan conocerlos y aplicarlos con seguridad. Asimismo, consideran que las ventajas tributarias deben acompañar las políticas de vivienda, pero no convertirse en el principal instrumento para condicionar las decisiones patrimoniales de los ciudadanos.
Ajustes por la subida del salario mínimo
En relación con la tributación del Salario Mínimo Interprofesional (SMI), el presidente del Consejo general de Economistas, Miguel Ángel Vázquez, considera necesario “establecer un mecanismo de ajuste automático que evite tener que introducir correcciones fiscales cada año que se incrementa el SMI. Si la voluntad del legislador es que estos trabajadores no tributen por sus salarios, resulta más razonable evitar que se les practiquen retenciones que obligarlos a presentar la declaración del IRPF para recuperar, mediante una deducción, las cantidades previamente retenidas”.
Añaden que, si el SMI aumenta otro 5% en 2027, hasta situarse cerca de los 18.000 euros anuales, seguirá estrechándose la brecha con el salario medio, que ronda los 32.000 euros anuales. Señalan que “el sistema debería ofrecer una solución estable y previsible, sin necesidad de introducir modificaciones normativas cada ejercicio”. Unos cálculos que van a rehacer ante el borrador de Trabajo que eleva el Salario Mínimo al 5,2%. En todo caso, la deducción que se prevé que apruebe Hacienda para que queden exentos será total hasta un sueldo de 18.000 euros y se aplicará de manera decreciente a hasta un salario de cerca de 23.000 euros para tratar de suavizar el llamado error de salto por el que estos contribuyentes tienen un tipo muy elevado por cada euro que se incremente su salario.
Los economistas también abogan por “actualizar determinadas magnitudes fiscales que han quedado desfasadas por el paso del tiempo y el incremento de los precios”. Entre ellas destacan, en el IRPF, los mínimos personales y familiares, los límites de determinadas rentas exentas, las dietas y asignaciones para gastos de manutención y las cuantías que condicionan la aplicación de diversos beneficios fiscales.