El nuevo Decreto de Vivienda, convalidado este jueves 12 de noviembre por la Diputación Permanente del Congreso, incorpora una medida destinada a facilitar la compra de la primera vivienda: préstamos públicos de hasta 50.000 euros para quienes necesitan financiar la entrada de un piso. Sin embargo, la iniciativa incluye una condición importante que puede pasar inadvertida: los beneficiarios tendrán limitado permanentemente el precio al que podrán vender su vivienda.
La medida aparece recogida en el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), y forma parte del programa «TU CASA», gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El Gobierno ha previsto una dotación inicial de 10.000 millones de euros para este mecanismo de financiación.
El objetivo es ayudar a quienes tienen ingresos suficientes para asumir una hipoteca, pero carecen de los ahorros necesarios para afrontar la entrada. No obstante, no se trata de una subvención a fondo perdido, sino de un préstamo que deberá devolverse.
Cómo funcionan los 50.000 euros del nuevo Decreto de Vivienda
El Decreto de Vivienda establece que el programa «TU CASA» permitirá financiar hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un límite máximo de 50.000 euros. Esta financiación será complementaria a la hipoteca concedida por una entidad bancaria.
Por ejemplo, una persona que compre un piso de 180.000 euros podría acceder a un préstamo público de hasta 36.000 euros. Si la vivienda cuesta 250.000 euros, el importe máximo alcanzaría los 50.000 euros, siempre que se cumplan los requisitos del programa.
Una de sus principales ventajas es que los préstamos tendrán un interés del 0 % y no incluirán comisiones. Además, el sistema contempla un periodo de carencia equivalente a la duración de la hipoteca, con un máximo de 30 años, y un plazo de hasta diez años para devolver el dinero.
El mecanismo no establece inicialmente un límite de edad, aunque el Gobierno todavía debe concretar mediante un acuerdo del Consejo de Ministros las condiciones definitivas de acceso, los beneficiarios y el procedimiento de solicitud.
La condición que limita para siempre el precio de venta
La principal particularidad del Decreto de Vivienda aparece en el apartado 13 del artículo 19. La normativa establece que las viviendas adquiridas mediante el programa «TU CASA» deberán destinarse a residencia habitual y quedarán sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Esto significa que quienes utilicen esta financiación pública no podrán vender posteriormente su vivienda a cualquier precio de mercado.
Según el BOE, en las sucesivas transmisiones el precio máximo será el importe original de adquisición, actualizado conforme a la evolución del Índice de Precios de Consumo (IPC). También podrán incorporarse determinadas inversiones en rehabilitación o mejoras, bajo las condiciones que establezca el Gobierno.
Por tanto, si una vivienda experimenta una revalorización muy superior a la inflación, su propietario no podrá aprovechar íntegramente esa subida cuando decida venderla. La restricción tiene carácter permanente y no desaparece automáticamente al devolver el préstamo.
El Decreto de Vivienda también establece límites para alquilar
Las condiciones del Decreto de Vivienda tampoco se limitan a la compraventa. Si el propietario decide alquilar posteriormente el inmueble, deberá respetar las restricciones económicas previstas en la norma.
En concreto, el alquiler tendrá que situarse por debajo del precio máximo aplicable conforme al sistema estatal de índices de referencia, atendiendo a las características de la vivienda y del edificio.
Además, las limitaciones quedarán reflejadas en la escritura pública de adquisición y se inscribirán en el Registro de la Propiedad. De esta manera, las restricciones acompañarán jurídicamente al inmueble incluso cuando cambie de propietario.
Cuándo se podrán solicitar los préstamos del ICO
Aunque el Decreto de Vivienda ya está en vigor y ha superado su convalidación parlamentaria, la creación legal del programa no implica que los préstamos puedan solicitarse automáticamente.
El Ejecutivo debe aprobar todavía su desarrollo operativo, incluidas las condiciones de elegibilidad y la tramitación de las solicitudes. El ICO será responsable de analizar las operaciones, formalizar los préstamos aprobados y gestionar su recuperación.
La iniciativa ofrece una alternativa a quienes pueden afrontar una hipoteca, pero no disponen de suficiente ahorro inicial. Sin embargo, antes de acogerse al programa conviene considerar su principal contrapartida: recibir financiación pública sin intereses implica aceptar restricciones permanentes sobre el valor de transmisión de la vivienda.