El mercado de las hipotecas ha cambiado de escenario en apenas unos meses. Después de un periodo marcado por la recuperación de las operaciones y por una financiación relativamente estable, el otoño ha llegado con una combinación mucho más incómoda para quienes quieren comprar una vivienda: el euríbor vuelve a subir con fuerza, el Banco Central Europeo (BCE) ha retomado las alzas de tipos y el precio de los inmuebles obliga a las familias a solicitar cantidades cada vez mayores.
Los últimos datos dibujan una fotografía aparentemente contradictoria. Se están firmando menos hipotecas que hace un año, pero quienes acceden a una necesitan más financiación. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en julio se constituyeron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5% menos que en el mismo mes de 2025. Sin embargo, el importe medio aumentó un 10,9%, hasta alcanzar los 180.785 euros.
Es una diferencia que resume buena parte del problema actual del mercado. La vivienda continúa encareciéndose mientras las condiciones financieras vuelven a deteriorarse. El resultado es un comprador que necesita pedir más dinero precisamente cuando financiarlo empieza a resultar más caro.
El euríbor vuelve a cambiar las reglas del mercado
El principal factor que está transformando las hipotecas vuelve a ser el euríbor. El índice a doce meses cerró septiembre en el 3,247%, según los datos publicados por el Banco de España. Un mes antes estaba en el 2,954%. La diferencia es todavía mayor respecto a septiembre de 2025: en doce meses ha aumentado 1,075 puntos porcentuales.
La subida tiene consecuencias directas para las hipotecas variables que tengan que actualizar próximamente su tipo de interés. El impacto concreto dependerá del capital pendiente, el plazo restante y el diferencial contratado con cada banco, pero las revisiones realizadas con las nuevas referencias volverán a traducirse, en muchos casos, en cuotas superiores a las del año anterior.
El movimiento del euríbor tampoco se produce de manera aislada. El BCE decidió en septiembre subir sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos. La facilidad de depósito se encuentra desde el 16 de septiembre en el 2,50%, mientras que el tipo de las operaciones principales de financiación se sitúa en el 2,65% y el de la facilidad marginal de crédito, en el 2,90%.
La inflación explica buena parte de este giro. El avance de Eurostat sitúa el incremento de los precios en la eurozona en el 3,8% interanual en septiembre, frente al 3,2% de agosto. En España, el indicador adelantado del INE eleva el IPC hasta el 4,9%, seis décimas más que el mes anterior. Un escenario que reduce el margen del BCE para relajar rápidamente la política monetaria y mantiene la presión sobre las condiciones de financiación.
Menos operaciones, pero una deuda cada vez mayor
La otra gran transformación de las hipotecas está en las cantidades que necesitan financiar los compradores. Los datos del Colegio de Registradores correspondientes al segundo trimestre muestran que el endeudamiento hipotecario medio alcanzó los 176.453 euros por vivienda, un nuevo máximo histórico en su estadística y un 2,3% más que durante los tres primeros meses del año.
El incremento encadena ya nueve trimestres consecutivos. Al mismo tiempo, se registraron 129.240 hipotecas sobre vivienda entre abril y junio, un 3,3% menos que durante el trimestre anterior. Los préstamos hipotecarios representaron alrededor del 77% del total de compraventas de vivienda registradas durante ese periodo.
Los últimos datos del Consejo General del Notariado apuntan en la misma dirección de enfriamiento de la actividad. En julio, las compraventas de vivienda descendieron un 11,1% respecto al mismo mes del año anterior y los préstamos hipotecarios destinados a su adquisición retrocedieron un 4,9%. Sin embargo, el precio medio por metro cuadrado todavía aumentó un 7,7%.
El mercado se encuentra así ante una tensión cada vez más evidente: se venden menos viviendas, pero los precios permanecen elevados y el importe necesario para comprarlas continúa creciendo. Para las familias, eso implica afrontar no solo una entrada cada vez más difícil de reunir, sino también préstamos mayores y un coste financiero que comienza a subir de nuevo.
Los bancos también empiezan a ser más exigentes
A esta ecuación se añade un tercer elemento. El Banco de España detectó durante el segundo trimestre un endurecimiento general de la oferta de crédito. En el segmento de vivienda se redujo además la demanda de préstamos y las propias entidades anticipaban para el tercer trimestre nuevas restricciones en la oferta y una nueva disminución de la demanda.
Ese endurecimiento puede traducirse en una mayor selección de los clientes, condiciones menos favorables o un análisis más estricto de la solvencia y de la capacidad para asumir las cuotas. No significa que el crédito hipotecario se haya cerrado, pero sí que el ciclo de fuerte competencia bancaria por captar clientes empieza a convivir con una mayor prudencia.
El INE ofrece otra pista del comportamiento de quienes todavía contratan hipotecas. En julio, el 62,3% de las operaciones sobre viviendas se firmó a tipo fijo, frente al 37,7% a tipo variable. El interés inicial medio fue del 3,03% para las primeras y del 2,97% para las segundas, mientras el plazo medio se situó en 26 años.
El fijo continúa siendo, por tanto, la opción dominante. La explicación está en la protección que ofrece frente a futuras oscilaciones del euríbor, especialmente después de las fuertes variaciones de los últimos años. Sin embargo, el encarecimiento de las ofertas está devolviendo protagonismo a una alternativa que parecía haber perdido fuerza: la hipoteca mixta.
Las hipotecas mixtas vuelven a escena
Los datos de idealista/hipotecas muestran que las operaciones mixtas representaron en julio el 15% de las firmas intermediadas por su bróker, su porcentaje más elevado de los últimos diez meses y casi tres veces el registrado a comienzos de año. No se trata de una estadística del conjunto del mercado, pero sí de una señal sobre cómo está cambiando la demanda.
Estas hipotecas ofrecen un interés fijo durante los primeros años y pasan después a estar vinculadas al euríbor. Su atractivo aumenta cuando algunos compradores consideran que los tipos actuales son elevados, pero confían en que puedan bajar antes de que termine el periodo fijo inicial. A cambio, asumen el riesgo de encontrarse años después con un euríbor todavía alto.
El mercado hipotecario entra así en una etapa bastante diferente de la de comienzos de 2026. El problema ya no es únicamente cuánto cuesta una hipoteca, sino cuánto dinero es necesario pedir para acceder a una vivienda. Y las dos variables se están moviendo simultáneamente en contra de buena parte de los compradores.
El comportamiento del euríbor durante los próximos meses, las siguientes decisiones del BCE y la evolución del precio de la vivienda determinarán hasta dónde llega este cambio de ciclo. Por ahora, las cifras dejan una conclusión clara: hay menos operaciones, las cantidades financiadas son mayores y los bancos avanzan hacia un escenario de más cautela. Comprar una vivienda con financiación continúa siendo posible, pero las condiciones de acceso vuelven a ser considerablemente más exigentes.