Las hipotecas a tipo fijo mantienen su dominio en el mercado español justo cuando el escenario de tipos de interés vuelve a complicarse para quienes necesitan financiar la compra de una vivienda. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que el 62,3% de las nuevas hipotecas sobre viviendas inscritas en julio se contrataron a un interés fijo, frente al 37,7% que optó por un tipo variable.
La fotografía llega además en un momento especialmente delicado para las hipotecas. El euríbor a doce meses, principal referencia de los préstamos variables en España, cerrará septiembre alrededor del 3,2%, su nivel más elevado en más de dos años. A ello se suma la subida de tipos aprobada este mes por el Banco Central Europeo (BCE), que ha devuelto al mercado una incertidumbre que parecía haberse relajado durante los últimos ejercicios.
Más del 60% de las nuevas hipotecas ya son fijas
El predominio de las hipotecas fijas no es nuevo, pero los últimos registros confirman que esta modalidad se ha asentado como la elección mayoritaria de los compradores. En julio, el 62,3% de las operaciones sobre vivienda se firmaron a tipo fijo, mientras que las variables representaron poco más de una de cada tres.
La diferencia está también en el precio inicial. Según el INE, las nuevas hipotecas sobre vivienda registraron en julio un interés medio del 3,01%. Las variables comenzaron, de media, en el 2,97%, ligeramente por debajo del 3,03% de las fijas. Muchos compradores están aceptando, por tanto, un coste inicial algo mayor a cambio de saber desde el primer día cuánto pagarán durante la vida del préstamo.
Ese elemento adquiere importancia cuando los tipos vuelven a moverse. Una hipoteca fija mantiene la misma cuota con independencia de lo que suceda posteriormente con el euríbor. En una variable, por el contrario, el interés suele calcularse sumando un diferencial al índice de referencia, por lo que las revisiones pueden incrementar o reducir la mensualidad.
El euríbor vuelve al 3,2%
La evolución del euríbor vuelve a poner esa diferencia en primer plano. El indicador cerrará septiembre en torno al 3,2%, su nivel más alto desde julio de 2024, después de encadenar tres meses consecutivos de ascensos. Un año antes se encontraba en el 2,172%, por lo que las familias que tengan que revisar ahora sus hipotecas variables se enfrentan a una referencia más de un punto superior.
El movimiento no es menor. En una hipoteca variable de 150.000 euros a 25 años con un diferencial de un punto porcentual sobre el euríbor, la subida respecto a hace un año puede representar más de 1.000 euros adicionales al año, dependiendo del momento exacto de revisión y de las condiciones del contrato.
La situación coincide con el nuevo giro del BCE. El organismo presidido por Christine Lagarde decidió el 10 de septiembre elevar en 25 puntos básicos sus tres tipos oficiales. La facilidad de depósito se sitúa desde el 16 de septiembre en el 2,50%, mientras que el tipo de las operaciones principales de financiación alcanza el 2,65%.
Aunque las hipotecas registradas por el INE en julio son anteriores a esa decisión, la nueva subida refuerza un escenario en el que muchos hogares pueden conceder todavía más valor a la estabilidad de una cuota conocida.
Las hipotecas son cada vez mayores
El tipo de interés no es, sin embargo, el único dato relevante. Las nuevas hipotecas sobre viviendas alcanzaron en julio un importe medio de 180.785 euros, máximo de la serie estadística y un 10,9% superior al registrado un año antes.
Los españoles están pidiendo así préstamos de mayor tamaño en un momento en el que financiarse también resulta más caro. El plazo medio de las nuevas hipotecas se sitúa ya en 26 años, lo que dibuja un mercado en el que las familias necesitan repartir cantidades cada vez mayores durante periodos prolongados para poder afrontar la compra de una vivienda.
En total, durante julio se inscribieron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5% menos que en el mismo mes de 2025. Sin embargo, el capital concedido creció un 7% interanual como consecuencia precisamente del aumento del importe medio de cada operación.
La banca endurece las condiciones del crédito
El contexto tampoco es especialmente favorable para quienes buscan financiación. El Banco de España constató que las entidades endurecieron durante el segundo trimestre de 2026 tanto algunos criterios de concesión como las condiciones aplicadas a los préstamos. La demanda de crédito para adquisición de vivienda también se redujo.
Las propias entidades anticipaban, además, un nuevo endurecimiento de la oferta durante el tercer trimestre. En este escenario, comparar las hipotecas se vuelve todavía más importante, ya que pequeñas diferencias en el interés, las comisiones o los productos vinculados pueden traducirse en miles de euros durante la vida de un préstamo.
El TIN que aparece en la publicidad tampoco cuenta toda la historia. A la hora de estudiar una hipoteca conviene analizar la TAE, pero también los seguros obligatorios o bonificados, la domiciliación de ingresos, posibles aportaciones a fondos, comisiones por amortización anticipada y cualquier otro producto exigido para conseguir el interés anunciado.
La certidumbre vuelve a tener precio
La elección entre hipotecas fijas y variables depende del perfil de cada comprador, de su capacidad para soportar cambios en la cuota y de sus expectativas sobre los tipos de interés. Una variable puede beneficiarse de futuras bajadas del euríbor, mientras que una fija renuncia a esa posibilidad a cambio de protección frente a nuevos encarecimientos.
Los datos muestran, en cualquier caso, hacia dónde se está inclinando el mercado. Más de seis de cada diez nuevas hipotecas ya se contratan a tipo fijo. Con un euríbor de nuevo alrededor del 3,2%, el BCE elevando los tipos y un préstamo medio que supera por primera vez los 180.000 euros, garantizar cuánto se pagará cada mes continúa siendo una prioridad para buena parte de quienes compran vivienda en España.