El 20% del precio de la vivienda sigue siendo la barrera que separa a muchos compradores de una hipoteca. Es la parte que, en condiciones normales, el banco no financia. En un piso de 200.000 euros, son 40.000 euros que hay que poner de partida. Y ahí es donde se atasca una parte cada vez mayor de la demanda, sobre todo entre quienes tienen ingresos suficientes para pagar una cuota, pero no han podido acumular ese colchón previo.
Esa falta de ahorro bloquea operaciones que sí encajan por ingresos y explica por qué parte de la demanda acaba recurriendo a fórmulas más exigentes para cerrar la compra.
Crédito ICO
El aval público se diseñó precisamente para cubrir ese tramo. El Estado respalda hasta el 20% del precio de la vivienda a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), y permite, sobre el papel, financiar el 100% de la compra. Pero en la práctica, su uso sigue siendo reducido. El crédito sigue pasando por un banco que analizará los ingresos, la estabilidad laboral y la capacidad de pago con los mismos criterios que en una hipoteca convencional.
La aplicación tampoco es homogénea. No todas las entidades están ofreciendo este tipo de financiación y, en algunos casos, ni siquiera se plantea al cliente. Menos del 5% de las compraventas gestionadas por intermediarios del sector se cerraron el último año utilizando este aval, lo que refleja su alcance real dentro del mercado. ¿Y por qué? El Estado cubre el riesgo, pero es el banco quien aporta el dinero y lo mantiene en su balance, lo que reduce el atractivo de estas operaciones para parte del sector financiero.
Familia
Cuando ese apoyo no llega o no encaja en el perfil, la alternativa más utilizada sigue siendo el aval familiar. Padres que aportan otra vivienda, un inmueble ya pagado o parte de su patrimonio para reforzar la operación ante el banco. Permite cerrar compras sin ese 20% previo y sigue siendo una salida frecuente cuando el comprador quiere evitar varios años más de espera, aunque parte del riesgo de la operación pase a la familia.
Por eso no es solo una ayuda. Es una cesión de seguridad patrimonial de una generación a otra. Aun así, sigue siendo una de las fórmulas más utilizadas cuando el comprador no llega para pagar la entrada y tampoco quiere esperar varios años a reunirlo.
Solvencia demostrable
También hay operaciones que salen adelante sin ese apoyo familiar. Algunas entidades aceptan financiar hasta el 90% en casos muy concretos. Ocurre con compradores que tienen ingresos estables y demostrables, normalmente con cierta antigüedad laboral y capacidad de pago clara.
El filtro en este caso está en el endeudamiento, ya que la suma de todas las deudas, incluida la hipoteca, no suele superar el 30% o 35% de los ingresos netos mensuales, en línea con las recomendaciones del Banco de España. Además, la entidad revisa el historial crediticio a través de registros como la CIRBE y ficheros de morosidad, donde cualquier incidencia puede bloquear la operación, según explican desde ConfiCredit. La aprobación depende así de la solvencia, del tipo de inmueble y de la política comercial de cada banco en cada momento.
En estos casos, la financiación extra se compensa por otra vía. El banco exige más vinculación, desde domiciliar la nómina hasta contratar seguros de hogar y de vida, tarjetas o planes de pensiones, y revisa con más detalle la estabilidad laboral, los movimientos de cuenta y la capacidad real de pago.
Negociar precio
No todas las compraventas se negocian igual ni todos los inmuebles se mueven con la misma rapidez. Hay pisos que acumulan meses en el mercado, viviendas heredadas que el vendedor quiere cerrar pronto, inmuebles a reformar o activos en zonas donde la demanda es menor. Una rebaja en el precio reduce la entrada exigida y puede hacer que la operación encaje en los márgenes de financiación que sí acepta el banco.
Compra compartida
Cuando ni el ahorro ni la financiación extra bastan para cerrar la operación en solitario, aparece otra salida. La compra compartida gana peso entre compradores que no llegan solos a una vivienda.
Dos salarios permiten elevar el importe máximo de la hipoteca y repartir la cuota mensual. En la práctica, dos compradores con ingresos de 1.800 euros pueden aspirar juntos a una vivienda de 250.000 o 300.000 euros, mientras que por separado quedarían fuera de ese rango. La entidad analiza el perfil conjunto y suma ingresos, pero también exige que todos los titulares respondan de la deuda durante toda la vida del préstamo.
Costes fuera de la hipoteca
Conseguir la aprobación del banco tampoco llega a cerrar del todo la operación. Incluso cuando se salva la entrada, siguen quedando fuera los gastos asociados a la compraventa. Impuestos, notaría, registro, tasación o gestoría obligan a disponer de liquidez en el momento de la firma.
En una vivienda de 200.000 euros, esos costes pueden situarse entre 16.000 y 24.000 euros, en función de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble. Es una de las razones por las que muchas operaciones encajan en financiación, pero se frenan antes de formalizarse.
Algunos promotores de obra nueva introducen otra variable. Permiten fraccionar parte de la entrada durante la construcción, lo que reparte el esfuerzo en el tiempo y reduce la presión inicial. El comprador no paga menos, pero gana meses para reunir el dinero.
Con todo, encontrar vías para comprar sin llegar al 20% de entrada resulta cada vez más costoso en un mercado donde el esfuerzo medio para pagar una hipoteca ya absorbe el 32,5% de la renta disponible de los hogares y supera el 35% en 15 capitales, según Tinsa. Pero no es imposible.