Las subidas en los tipos de interés siguen presionando al alza al euríbor y a las hipotecas. El Banco Central Europeo (BCE) mantuvo esta semana el precio del dinero en el 2,25%, pero enfrió la posibilidad de que la tregua monetaria vaya a durar. Su presidenta, Christine Lagarde, advirtió de que el impacto completo del choque energético todavía no se ha manifestado y reconoció que algunos miembros del Consejo de Gobierno llegaron a plantear una subida inmediata.
Con el euríbor rozando el 3% y todas las miradas puestas en la reunión de septiembre, los hipotecados cuentan con la amortización anticipada del crédito como defensa frente al encarecimiento de las hipotecas. Cada euro adelantado reduce el capital sobre el que el banco calcula los intereses, un efecto que gana fuerza cuanto mayor es el tipo y más lejano se encuentra el vencimiento.
La operación resulta especialmente efectiva durante los primeros años de la hipoteca. El sistema francés concentra entonces una mayor proporción de intereses en cada mensualidad, mientras la devolución de capital gana peso conforme avanza la vida del préstamo.
Cuota o plazo
Una hipoteca con 100.000 euros pendientes, 20 años por delante y un interés del 3% obliga a pagar unos 555 euros al mes. Si el propietario entrega 10.000 euros al banco, la deuda baja a 90.000, pero el ahorro cambia mucho según elija reducir la cuota o acortar el plazo.
HelpMyCash plantea esa decisión como una elección entre ganar margen cada mes o pagar menos intereses durante toda la vida del préstamo. La primera opción mantiene los 20 años y rebaja la mensualidad, mientras la segunda conserva la cuota y adelanta el final de la deuda.
Al reducir la cuota, el banco recalcula los recibos sobre los 90.000 euros pendientes. La mensualidad cae hasta unos 499 euros, deja algo más de 50 euros libres cada mes y permite ahorrar alrededor de 3.300 euros en intereses hasta el vencimiento.
Acortar el plazo mantiene el pago cerca de los 555 euros, pero destina una parte mayor de cada recibo a devolver capital. El número de mensualidades baja de 240 a unas 208 y la hipoteca termina alrededor de dos años y ocho meses antes.
Ese recorte eleva el ahorro en intereses hasta aproximadamente 7.500 euros, más del doble que al reducir la cuota.
El interés cuenta
Los mismos 10.000 euros no producen el mismo ahorro en todas las hipotecas. Con 100.000 euros pendientes y 20 años por delante, un préstamo al 4% parte de una cuota cercana a 606 euros y deja una factura de intereses mayor que otro firmado al 3%.
Las hipotecas variables concentran ahora la mayor presión porque su coste se revisa con el euríbor. Una nueva subida del BCE no elevaría automáticamente el índice, pero sí podría retrasar su descenso.
Ese retraso importa. Mantener el euríbor cerca del 3% durante más tiempo encarece las próximas revisiones y aumenta el ahorro que puede generar una amortización anticipada.
Las hipotecas fijas ya contratadas quedan fuera de esas revisiones, aunque sus titulares también deben hacer cuentas. Quien paga un 3,5% o un 4% evita ese coste durante todos los años restantes por cada euro que destina a reducir deuda. El ahorro no depende de una futura decisión del BCE, sino del interés firmado en el contrato.
El momento elegido pesa tanto como el tipo. Adelantar dinero al principio permite eliminar intereses que todavía iban a cobrarse durante muchos años, mientras hacerlo cerca del vencimiento encuentra una hipoteca en la que casi toda la cuota se dedica ya a devolver capital.
Cuándo interesa
La operación pierde fuerza cuando quedan pocos años o el interés es muy bajo.
También deja de ser aconsejable si los 10.000 euros representan casi todos los ahorros disponibles. HelpMyCash recomienda conservar un colchón equivalente a entre tres y seis meses de ingresos para afrontar una avería, una pérdida de empleo o cualquier gasto imprevisto sin tener que volver a endeudarse.
La comisión puede recortar otra parte del beneficio. Su importe depende de la fecha de firma, del tipo fijo o variable y de las condiciones recogidas en la escritura, de modo que dos hipotecados que adelanten la misma cantidad pueden afrontar costes diferentes.
Las hipotecas antiguas con derecho a deducción por vivienda habitual añaden una última cuenta. Desde iAhorro explican que una amortización elevada pierde atractivo fiscal cuando las cuotas ordinarias ya permiten alcanzar el límite anual. El pago adicional reduce deuda, pero no aumenta la desgravación de ese ejercicio.