El Gobierno ha abierto la puerta a revisar el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como socimis, pero advierte de que cualquier cambio deberá realizarse con cautela para no provocar efectos negativos sobre el alquiler en España. El ministro de Hacienda, Arcadi España, ha defendido en el Senado la necesidad de analizar “toda la fiscalidad” de estas entidades, al tiempo que ha rechazado una eliminación repentina de sus ventajas.
El Ejecutivo busca que las socimis contribuyan en mayor medida al parque de vivienda asequible, aunque teme que un endurecimiento abrupto reduzca la inversión inmobiliaria y termine afectando a la oferta disponible. Se trata, por ahora, de una advertencia sobre un posible impacto, no de una consecuencia demostrada de antemano.
Hacienda abre la puerta a una revisión del régimen
El debate se produjo durante la sesión de control al Gobierno en el Senado, a raíz de una pregunta de la senadora de EH Bildu Idurre Bideguren. La representante cuestionó que las socimis hayan cumplido los objetivos sociales asociados a su creación y criticó que mantengan un tratamiento fiscal favorable en plena crisis de acceso a la vivienda.
Arcadi España reconoció que estas sociedades cuentan con un régimen especial, pero rechazó presentarlo automáticamente como un “privilegio injustificado”. Según argumentó, existen modelos semejantes en otros países europeos y su finalidad original fue canalizar inversión hacia el mercado inmobiliario y, especialmente, hacia los inmuebles destinados al arrendamiento.
El ministro defendió una revisión con “rigor” y no una supresión inmediata. A su juicio, retirar de golpe el tratamiento fiscal podría desincentivar nuevas inversiones y generar “consecuencias contraproducentes en el mercado de la vivienda”.
Qué son las socimis y cómo tributan
Las socimis son sociedades cotizadas que invierten principalmente en inmuebles destinados al alquiler. Su funcionamiento está regulado por una ley específica y exige, entre otras condiciones, mantener una parte elevada de sus activos vinculada al arrendamiento y distribuir buena parte de sus beneficios entre los accionistas.
El régimen contempla un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades para determinadas rentas cuando se cumplen los requisitos legales. No obstante, eso no significa que toda su actividad quede completamente libre de tributación.
Existe, por ejemplo, un gravamen especial del 19% sobre determinados dividendos distribuidos a socios relevantes cuando estos tributan por debajo de un umbral concreto. Desde 2021 también se aplica un 15% sobre beneficios no distribuidos procedentes de rentas que no hayan tributado al tipo general y que tampoco estén acogidas a reinversión.
El debate político se concentra precisamente en esa parte de los beneficios que las compañías deciden conservar en lugar de repartir.
La propuesta socialista elevaría el gravamen al 25%
El ministro recordó la proposición de ley registrada por el Grupo Socialista para impulsar el alquiler a precios asequibles. El texto plantea que los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas pasen de tributar al 15% a hacerlo al 25%.
La propuesta introduce, sin embargo, reducciones vinculadas al comportamiento de cada sociedad. El gravamen se reduciría a la mitad cuando más del 60% de las viviendas destinadas al arrendamiento se ofrecieran a precios asequibles.
La reducción alcanzaría el 100% si, además de superar ese porcentaje, los beneficios retenidos se reinvirtieran en un plazo de tres años en nuevas viviendas destinadas al alquiler asequible.
La iniciativa trata así de utilizar la fiscalidad como incentivo. Las socimis que mantuvieran un parque residencial con precios de mercado soportarían una carga mayor, mientras que aquellas que orientaran su actividad hacia rentas asequibles podrían conservar buena parte de los beneficios del régimen actual.
El riesgo de reducir la inversión y la oferta del alquiler en España
Hacienda teme que una reforma demasiado agresiva lleve a algunas compañías a abandonar el régimen, vender activos o trasladar sus inversiones hacia otros segmentos inmobiliarios. Si parte de esas viviendas saliera del mercado del arrendamiento, la oferta podría reducirse en determinadas ciudades.
Este es el principal argumento utilizado por el Gobierno para pedir prudencia. En un mercado caracterizado por la escasez de vivienda disponible, cualquier medida que aleje capital puede terminar elevando la presión sobre los precios.
Sin embargo, el efecto final dependerá del diseño concreto. También es posible que unos incentivos bien dirigidos aumenten el parque asequible o impulsen la construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler.
La relación entre fiscalidad, inversión y precios no es automática. Depende del número de viviendas controladas por estas sociedades, de la demanda, de las alternativas de inversión y de la respuesta de cada empresa.
Las socimis no son todas iguales
Arcadi España rechazó además equiparar de manera general a las socimis con los llamados fondos buitre. Aunque algunas están controladas por grandes inversores internacionales, otras se especializan en oficinas, hoteles, centros comerciales, residencias, logística o pequeños parques residenciales.
Por eso una reforma uniforme puede producir resultados diferentes según la actividad de cada entidad. Una sociedad centrada en naves industriales no tiene la misma influencia sobre el alquiler en España que otra propietaria de cientos de viviendas en grandes ciudades.
El Gobierno pretende orientar la revisión hacia las entidades dedicadas al arrendamiento residencial y vincular el tratamiento fiscal a su contribución efectiva al acceso a la vivienda.
Un equilibrio entre inversión y función social
El debate refleja una tensión de fondo. Las socimis fueron creadas para atraer capital hacia el mercado inmobiliario, profesionalizar el alquiler y facilitar la puesta en circulación de activos. Pero la crisis de vivienda ha aumentado la presión para que ese régimen especial produzca también resultados sociales visibles.
Bildu y otros grupos consideran que las ventajas fiscales no han servido para frenar los precios ni garantizar una oferta suficiente de viviendas accesibles. El Gobierno comparte la necesidad de revisar el modelo, pero evita asumir una eliminación completa que pueda generar inseguridad jurídica.
“Mantendremos un marco que favorezca la inversión y el desarrollo del mercado del alquiler”, afirmó el ministro, antes de insistir en que la fiscalidad debe responder también “al interés social y a la emergencia” de la vivienda.
La reforma todavía debe superar la tramitación parlamentaria. Hasta que exista un acuerdo, las socimis conservarán su régimen actual y el Gobierno seguirá buscando un equilibrio entre mantener la inversión y exigir una mayor contribución al alquiler asequible.