Los propietarios que tengan una vivienda alquilada afrontan un importante cambio fiscal que puede modificar cuánto pagan a Hacienda por las rentas que reciben. El nuevo decreto de vivienda introduce una escala de incentivos que vincula la reducción de IRPF por alquiler a la evolución del precio: quienes rebajen determinadas rentas podrán reducir hasta el 100% del rendimiento neto positivo que deben declarar.
La reforma está incluida en el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el pasado 7 de octubre. El nuevo sistema contempla reducciones del 100%, 95%, 90%, 85% o 70% cuando se firma un nuevo contrato y el propietario reduce la renta más de un 5%, dependiendo de factores como la continuidad del inquilino, su edad o que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
La reducción de IRPF por alquiler no significa que Hacienda devuelva al propietario el 100% de lo cobrado. El porcentaje se aplica sobre el rendimiento neto positivo del capital inmobiliario: la cantidad que queda después de restar a los ingresos del alquiler los gastos fiscalmente deducibles que correspondan.
Bajar el alquiler más de un 5% puede elevar la reducción al 100%
El porcentaje máximo está reservado a determinados propietarios que no tengan la consideración de grandes tenedores. Si termina el periodo mínimo legal de un contrato y el propietario firma uno nuevo con el mismo inquilino reduciendo la renta inicial más de un 5% respecto a la anterior, actualizada cuando corresponda, la reducción de IRPF por alquiler puede alcanzar el 100%.
También puede aplicarse ese 100% cuando entra un nuevo arrendatario, se rebaja la renta más de un 5% y el nuevo precio queda por debajo del límite máximo correspondiente del sistema estatal de índices de referencia.
Cuando se rebaja el alquiler más de un 5% pero no se cumplen esas condiciones, aparece una escala. La reducción será del 95% si la vivienda está en una zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si únicamente se encuentra en una zona tensionada; del 85% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años; y del 70% en el resto de los supuestos previstos para esa rebaja.
Subir el alquiler reduce progresivamente la ventaja fiscal
La reforma introduce además el mecanismo contrario. Si al firmar el nuevo contrato el propietario mantiene la renta anterior, una vez aplicadas las actualizaciones correspondientes, la reducción de IRPF por alquiler será del 50%.
Si decide aumentar el precio, la ventaja fiscal irá disminuyendo. Una subida de hasta el 5% permitirá una reducción del 40%; si el incremento supera el 5% pero no el 10%, caerá al 30%; entre el 10% y el 15% será del 25%; entre el 15% y el 20%, del 20%; y cuando la subida supere el 20%, la reducción se limitará al 15%.
El nuevo modelo crea así una relación directa entre el precio fijado en el siguiente contrato y la fiscalidad del propietario: cuanto mayor sea la rebaja de la renta y más requisitos sociales concurran, mayor será la parte del rendimiento que quedará reducida en el IRPF.
También habrá ventajas para viviendas que se alquilen por primera vez
El cambio no afecta únicamente a propietarios que ya tengan un inquilino. Una vivienda que salga al mercado del alquiler por primera vez también puede alcanzar una reducción de IRPF por alquiler del 100% cuando el propietario no sea gran tenedor y la renta inicial quede por debajo del límite máximo establecido por el sistema estatal de referencia.
Si esa condición no se cumple, la reducción puede ser del 95% cuando la vivienda esté en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años; del 90% por encontrarse en una zona tensionada; del 85% por la edad del inquilino; o del 50% en los restantes casos contemplados por la norma.
El decreto establece asimismo una reducción del 70% para determinados alquileres sociales o viviendas incorporadas a programas públicos con rentas limitadas, y del 60% cuando el inmueble haya sido rehabilitado y las obras hayan terminado durante los dos años anteriores a la firma del contrato.
Las prórrogas pueden tener una reducción del 80%
Otra novedad afecta a determinados contratos que llegan a su periodo de prórroga tácita. Cuando el propietario no sea gran tenedor y la renta respete el límite fijado por el sistema estatal de referencia, la reducción de IRPF por alquiler podrá alcanzar el 80%.
Esta posibilidad puede aplicarse con independencia de cuándo se hubiera firmado inicialmente el contrato cuando el periodo mínimo de cinco años previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos finalice después del 1 de diciembre de 2026 y se cumplan los demás requisitos.
El nuevo sistema cobra importancia desde diciembre
La fecha es especialmente relevante para los propietarios que estén a punto de firmar un contrato. Los arrendamientos formalizados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023 mantienen el régimen fiscal anterior. A su vez, los contratos celebrados desde aquella ley y hasta el 1 de diciembre de 2026 seguirán utilizando las reducciones vigentes a finales de 2025.
Por tanto, el nuevo sistema escalonado adquiere especial importancia para los contratos que se formalicen a partir de diciembre y para determinadas renovaciones posteriores.
Las reducciones tampoco podrán utilizarse para regularizar rentas que un propietario hubiera ocultado y que Hacienda descubra posteriormente. La norma exige que los rendimientos se hayan declarado correctamente antes de que comience una comprobación tributaria.
El alcance potencial es elevado. Un estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC calcula que el 4,9% de la población española percibe rentas procedentes del alquiler de vivienda habitual, porcentaje que equivale al 5,7% de los adultos y alcanza el 9,3% si se mide por hogares.
Para muchos de esos propietarios, el próximo contrato puede tener desde ahora una consecuencia que va más allá del precio mensual que pagará el inquilino. Bajar, mantener o subir la renta determinará también qué reducción de IRPF por alquiler podrán aplicar y cuánto terminarán tributando realmente a Hacienda.