El mercado inmobiliario español empieza a mostrar una paradoja cada vez más evidente. Se venden menos viviendas, pero los precios siguen subiendo. La explicación está en el profundo desequilibrio que atraviesa el sector: cada vez hay menos compradores capaces de asumir los precios actuales, pero tampoco existen suficientes viviendas disponibles como para provocar una caída generalizada.
La crisis de la vivienda comienza así a alcanzar un nuevo punto. Después de años de fuertes incrementos, la pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares empieza a frenar las operaciones y amenaza con moderar finalmente el ritmo de encarecimiento.
José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, resume en La Información el problema de forma contundente: a estos niveles de precios, “cada vez hay menos demanda solvente”.
Las compraventas ya llevan dos trimestres cayendo
Los primeros síntomas aparecen en el número de operaciones. Entre abril y junio de 2026 se registraron 167.934 compraventas de vivienda en España.
La cifra supone un descenso del 5,7% respecto al primer trimestre y del 2,3% frente al mismo periodo del año anterior. Además, se trata del volumen más bajo de los últimos siete trimestres.
El mercado encadena ya dos trimestres consecutivos de retrocesos, aunque junio dejó un pequeño repunte interanual.
La vivienda nueva es la que está registrando el ajuste más intenso. Durante el segundo trimestre se contabilizaron 34.919 operaciones, un 11,5% menos que en los tres meses anteriores. En segunda mano hubo 133.015 compraventas, con una caída trimestral del 4%.
Es una de las primeras consecuencias visibles de la crisis de la vivienda: el interés por comprar sigue existiendo, pero una parte creciente de los hogares ya no consigue convertir ese interés en una operación real.
Los precios siguen marcando máximos históricos: la crisis de la vivienda se mantiene
El descenso de las compraventas todavía no se ha trasladado a los precios.
Según el Colegio de Registradores, el precio medio alcanzó durante el segundo trimestre los 2.487 euros por metro cuadrado, un nuevo máximo histórico y un 9,2% más que un año antes.
El índice de ventas repetidas que utiliza también el organismo registra incluso un incremento interanual del 16,7%.
Esta aparente contradicción tiene una explicación: la demanda se está debilitando antes de que la oferta sea suficiente para equilibrar el mercado.
Mientras siga existiendo un número relevante de compradores dispuestos y capaces de pagar los precios actuales, la escasez de vivienda disponible continuará sosteniendo las valoraciones.
El comprador empieza a llegar a su límite
La principal amenaza para las subidas ya no procede únicamente de los tipos de interés. Está en la capacidad económica de las familias.
Durante la última década, el precio de la vivienda ha crecido mucho más deprisa que los salarios. Ese diferencial ha obligado a dedicar una parte cada vez mayor de los ingresos al acceso a una vivienda y ha elevado las exigencias de ahorro previo necesarias para conseguir una hipoteca.
García Montalvo identifica en La Información una “gran brecha entre lo que el vendedor quiere cobrar y lo que el comprador puede pagar o está dispuesto a pagar”.
Y esa distancia empieza a traducirse en menos acuerdos.
Según el economista, el comprador “no va a poder ceder porque ya está al límite”. Si las operaciones continúan reduciéndose, serán los vendedores quienes tengan que ajustar progresivamente sus expectativas.
Las hipotecas vuelven a ser parte del problema
A la escalada de precios se suma el coste de financiar la compra.
El Banco Central Europeo elevó en junio sus tipos oficiales en 25 puntos básicos y posteriormente decidió mantenerlos en julio. Ese endurecimiento ha vuelto a encarecer el escenario financiero después de una etapa en la que los bancos habían competido intensamente por captar clientes hipotecarios.
La situación ha atraído además la atención de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia.
La CNMC mantiene abierto un expediente sancionador contra Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja para investigar si determinadas declaraciones públicas de sus directivos sobre los tipos futuros de las hipotecas fijas pudieron facilitar que las entidades anticiparan las decisiones comerciales de sus competidores.
La investigación está abierta y no supone que la existencia de una conducta anticompetitiva haya quedado demostrada.
No es la misma burbuja que estalló en 2008
La fuerte subida de precios ha reabierto inevitablemente la comparación con los años anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los economistas consultados descartan, sin embargo, que ambas situaciones sean equivalentes.
Durante el anterior ciclo existía una enorme expansión simultánea de la construcción y del crédito. Se edificaban cientos de miles de viviendas cada año y el endeudamiento relacionado con el sector inmobiliario alcanzaba niveles excepcionalmente elevados.
Ahora ocurre prácticamente lo contrario.
El principal problema de la actual crisis de la vivienda es que se construye demasiado poco para el crecimiento de la población y de los hogares.
Camilo Ulloa, economista principal para España y Portugal de BBVA Research, considera que no existe un exceso general de construcción comparable al de aquella etapa, aunque advierte de que pueden aparecer situaciones de sobrevaloración en mercados concretos.
Durante la crisis de la vivienda, se crean más hogares de los que puede absorber la vivienda nueva
La raíz del desequilibrio está en la oferta.
España genera cada año muchos más hogares de los que el mercado es capaz de cubrir con nuevas viviendas. La inmigración, el aumento de la población, la creación de empleo y la mejora de las rentas mantienen una demanda estructural elevada.
La construcción, en cambio, continúa reaccionando lentamente.
BBVA Research prevé que los visados de vivienda aumenten un 10,1% durante 2026 y otro 12,6% en 2027. Incluso con ese crecimiento, la producción continuará siendo insuficiente respecto al número de nuevos hogares.
A los problemas habituales de suelo disponible, licencias urbanísticas, costes, falta de mano de obra y rentabilidad se añade ahora otro cuello de botella menos conocido: la capacidad de la red eléctrica para atender nuevos desarrollos.
Los precios no caerán todavía, pero pueden empezar a frenar
Todo ello hace que la expresión “congelación” de los precios deba entenderse como una progresiva pérdida de velocidad y no como una paralización inmediata.
BBVA Research no espera una corrección a corto plazo. Al contrario, calcula que la vivienda todavía podría encarecerse alrededor de un 12% en el conjunto de 2026.
El cambio llegaría después. Para 2027, su previsión reduce el crecimiento hasta aproximadamente el 5,7%.
La propia caída de las operaciones será uno de los factores que terminará forzando esa moderación. Cuanto más difícil resulte encontrar compradores capaces de financiar los precios actuales, menor margen tendrán los vendedores para seguir elevándolos al mismo ritmo.
La crisis de acceso puede convertirse en el freno del mercado
La crisis de la vivienda está entrando así en una nueva fase. Durante los últimos años el problema principal había sido el crecimiento acelerado de los precios. Ahora empieza a aparecer el límite natural de ese proceso: la capacidad económica de quienes quieren comprar.
Eso no significa que la vivienda vaya a abaratarse próximamente. La oferta continúa siendo insuficiente y seguirá proporcionando soporte a los precios.
Pero el descenso de las compraventas demuestra que una parte del mercado ya no puede seguir el ritmo de las subidas.
España puede encontrarse así ante un escenario diferente al de una gran corrección: menos operaciones, precios todavía elevados y aumentos progresivamente menores hasta que la oferta, los salarios y la capacidad de compra vuelvan a acercarse.