Los contratos de alquiler en España incluyen cada vez más requisitos. Desde la normativa de mascotas y llegando hasta el aporte de nóminas, muchos propietarios establecen todo tipo de requerimientos y cláusulas para blindar sus necesidades y sus bolsillos.
Un apartado muy común es el de la indemnización económica en caso de que el inquilino rescinda el contrato de alquiler de forma anticipada. Y la legislación vigente establece los límites entre una penalización legítima y una abusiva, la cual se vuelve finalmente nula.
Estas diferencias se ven recogidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En cuanto a la revocación del contrato, su artículo número 11 establece que el inquilino puede dejar la vivienda después de los primeros 6 meses de vigencia del alquiler.
En este caso, se debe enviar al propietario un preaviso de al menos 30 días de antelación a la fecha de salida definitiva del inmueble.
Sin embargo, el artículo de la LAU también contempla una posible compensación económica para el casero en caso de abandono prematuro.
Pero esta no es libre, sino que está fijada en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por año restante en el contrato. En caso de ser un periodo inferior a un año, la indemnización debe ser proporcional.
¿Cuándo es abusiva una indemnización en el contrato de alquiler?
El artículo 6 de la LAU declara nulas todas las estipulaciones del contrato que empeoren las condiciones fijadas por la propia ley. Por lo tanto, querer cobrar una indemnización mayor porque el inquilino se marcha antes del vencimiento del contrato, es una práctica abusiva.
Existen tres casos muy comunes en los que los tribunales suelen terminar dando la razón a los inquilinos. Uno de ellos es la propia exigencia de una cuantía de indemnización superior a la permitida, a menudo manifestada como exigencia de pagar las rentas íntegras hasta la fecha de vencimiento. A nivel jurídico, se trata de una práctica sin validez y declarada abusiva.
Otros arrendadores incluyen en el acuerdo una permanencia mínima obligatoria de un año o más, superando el mínimo por ley de 6 meses. La ley es clara: a partir del séptimo mes, el derecho de desistimiento pertenece al inquilino por completo.
Por último, otro escenario que se repite a menudo es aplicar la penalización económica sin que esta se haya firmado expresamente. Hay propietarios que no la incluyen en el contrato, y cuando descubren que existe por ley, quieren aplicarla.
Sin embargo, la LAU menciona expresamente que se puede pactar, no que sea obligatoria esta cláusula. Por lo que sin firmarse, no se puede reclamar ese dinero.
¿Y si se ha firmado ya un contrato con una cláusula de indemnización ilegal? Ante un tribunal, la realidad es que se considerará nula de pleno derecho. En un conflicto legal, el inquilino tendrá la razón, y se obligará al propietario a ceñirse al límite legal, o bien a invalidar la penalización al completo.
En última instancia, es importante recordar que la protección del inquilino por desistimiento del contrato comienza a partir del cumplimiento de los primeros 6 meses en vigor. Dejar el inmueble antes de este tiempo se considera un incumplimiento contractual.
Por ende, el propietario puede reclamar los daños y perjuicios ocasionados. Habitualmente, la jurisprudencia obliga al inquilino a abonar las rentas restantes hasta el sexto mes de vigencia. O bien, en escenarios complejos, hasta que el propietario vuelva a arrendar la vivienda.