El euríbor ha vuelto a despegar en agosto y ya roza el 3%, un movimiento que vuelve a encarecer el coste de arrastrar una hipoteca durante décadas. En un préstamo de 200.000 euros, recortar diez años de plazo puede ahorrar alrededor de 36.000 euros en intereses, según los cálculos de Kelisto. El reto está en conseguirlo sin convertir la cuota mensual en otra carga difícil de asumir.
¿Cuánto hay que pagar realmente de más cada mes para quitar diez años a una hipoteca y cuándo compensa empezar a hacerlo? Las cifras muestran que no hace falta doblar la cuota, aunque sí asumir un esfuerzo adicional que deberá mantenerse durante años.
Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con un interés del 2,89%, el tipo medio utilizado por Kelisto a partir de los últimos datos del INE, tendría una cuota próxima a 831 euros mensuales. Virginia Cordero, portavoz de Kelisto, calcula que añadir alrededor de 267 euros al mes permitiría reducir el plazo de 30 a 20 años.
Ese esfuerzo elevaría el pago mensual hasta unos 1.100 euros, pero también recortaría de forma notable la factura total de intereses. Mantener el préstamo durante treinta años supondría pagar alrededor de 99.300 euros, mientras que liquidarlo en veinte reduciría esa cifra hasta unos 63.571 euros. Cerca de 36.000 euros de diferencia.
El cálculo sirve para poner una cifra concreta al objetivo de quitar diez años, pero la cantidad que finalmente se ahorre dependerá también del momento en el que se empiece a adelantar dinero. La misma aportación puede tener un efecto muy distinto si se realiza durante los primeros años de la hipoteca o cuando ya ha transcurrido buena parte del préstamo.
Cuanto antes
“Cuanto antes, siempre”, señala Laura Martínez, portavoz de iAhorro. Durante los primeros años, una parte importante de la cuota se destina a pagar intereses, por lo que cada euro que se devuelve por adelantado tiene más tiempo para reducir la factura final.
Los cálculos muestran hasta qué punto importa adelantarse, ya que amortizar 10.000 euros durante el primer año permitiría ahorrar 13.067 euros en intereses y quitar 27 meses de hipoteca. Esperar hasta el quinto reduciría el ahorro a 10.539 euros y el recorte a 24 meses. En el décimo ejercicio, esos mismos 10.000 euros permitirían ahorrar 7.755 euros y eliminar 21 meses, mientras que a los quince años la ventaja caería hasta 5.340 euros y 18 meses, según los cálculos de iAhorro.
Retrasar la operación hasta el año veinte, rebaja todavía más el efecto, con un ahorro estimado de 3.247 euros y quince meses menos de hipoteca. El mismo dinero genera así un ahorro aproximadamente cuatro veces superior al comienzo del préstamo que dos décadas después.
No disponer de 10.000 euros de golpe tampoco obliga a esperar. Cordero explica que, si no existen comisiones ni otras restricciones, realizar pequeñas amortizaciones de forma periódica es “ligeramente más eficiente” que acumular el dinero durante meses y hacer una única entrega anual.
Plazo o cuota
El siguiente punto crítico aparece cuando el banco pregunta qué debe hacer con el dinero amortizado. El hipotecado puede utilizarlo para reducir la mensualidad y mantener prácticamente los mismos años de préstamo o conservar una cuota parecida y adelantar la fecha final. Las dos opciones bajan la deuda, pero no ahorran lo mismo.
Si una amortización de 10.000 euros realizada durante el quinto año se utiliza para acortar el plazo, iAhorro calcula que el ahorro puede superar en unos 6.300 euros el que se obtendría destinando ese mismo dinero a rebajar la mensualidad.
El escenario actual hace además que amortizar resulte bastante más atractivo para unos hipotecados que para otros. Martínez sitúa a quienes tienen préstamos variables como los principales beneficiados, ya que muchos están soportando tipos efectivos de entre el 3,5% y el 3,9%, dependiendo del diferencial contratado.
Las hipotecas mixtas que ya han entrado en su tramo variable se encuentran en una situación parecida. Quienes todavía mantienen una parte fija contratada entre el 1,4% y el 2,1% tienen menos incentivo para adelantar pagos, mientras que las fijas firmadas en 2023 o 2024 entre el 3% y el 3,5% ofrecen un margen de ahorro bastante mayor que las contratadas en 2020 o 2021 entre el 1% y el 1,5%.
Las comisiones pueden alterar las cuentas, aunque no siempre se cobran. Las hipotecas variables firmadas después de 2019 pueden quedar libres de comisión de amortización una vez transcurridos determinados plazos y Martínez recomienda no “dar por hecho que la comisión se cobra”, sino pedir al banco el cálculo concreto por escrito.
Los préstamos anteriores a junio de 2019 requieren más cuidado porque se rigen por las condiciones recogidas en la escritura y pueden soportar compensaciones superiores. Las hipotecas anteriores a 2013 añaden además la antigua deducción por vivienda habitual, que permite recuperar el 15% sobre una base máxima anual de 9.040 euros, unos 1.356 euros.
El último límite está fuera de la hipoteca, ya que si el dinero utilizado para amortizar deja de estar disponible y después hay que recuperarlo mediante un préstamo personal, puede significar pagar intereses del 8% al 10%.