El PSOE registró la semana pasada en el Congreso un paquete fiscal para incentivar el alquiler asequible y penalizar la vivienda desocupada. Lo ha hecho en solitario, y según las pretensiones iniciales, su debate se prevé para la primera quincena de junio. Sumar, su socio en el Gobierno, presentará enmiendas a esta Proposición de Ley de Medidas Fiscales y han advertido que no garantiza su apoyo. De hecho, fuentes de la dirección de Sumar han criticado públicamente la iniciativa. Por su parte, ERC y Más Madrid han presentado una propuesta para frenar la compra de vivienda por fondos buitre.
Entretanto, los expertos fiscales ya han puesto la lupa sobre el plan y presentado sus primeras valoraciones. Tanto el Consejo General de Economistas (CGE), a través de su Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), como Gestha, el cuerpo técnico del Ministerio de Hacienda, coinciden en señalar que muchas de estas medidas no solo podrían ser ineficaces, sino que también corren el riesgo de generar efectos contraproducentes.
Para REAF, no está justificado asumir que gravar más los inmuebles vacíos logrará que se pongan en alquiler. “En la mayoría de los casos son segundas residencias o viviendas en pueblos, que difícilmente pasarán al mercado de arrendamiento”, explican. En paralelo, el incremento del IVA al 21% para los pisos turísticos, frente al 10% del sector hotelero, puede provocar una fuga de oferta hacia este último. “Quizás el turismo pueda resentirse”, advierten los economistas.
Así entienden los economistas el impacto de las nuevas medidas fiscales:
Deducciones fiscales al alquiler
– ¿Quién se beneficiará de las nuevas deducciones fiscales al alquiler?
El sistema previsto en la proposición de ley establece reducciones en el rendimiento neto del alquiler que van del 50% al 100%, aplicables según distintos supuestos: si el contrato se formaliza con jóvenes de entre 18 y 35 años, si la vivienda está en una zona tensionada y se alquila por un precio inferior al fijado por el Ministerio de la Vivienda. Influye también si ha sido rehabilitada recientemente, o si se alquila por primera vez tras un periodo de desocupación. Para los expertos, esta reforma es difícil de sostener para los pequeños propietarios y su aplicación práctica es compleja.
Según señala REAF, hay que tener en cuenta que para quienes ya alquilan, el acceso a las nuevas reducciones estará condicionado a una rebaja de al menos un 5% en el precio respecto al contrato anterior. “La exigencia de una rebaja mínima de, al menos el 5%, deberá cumplirse cada vez que se formalice un nuevo arrendamiento, lo que puede ocasionar una disminución del precio continuado para los propietarios con alta rotación de inquilinos”, recalca.
Rentas más altas
Desde Gestha coinciden en que las exigencias ligadas al alquiler pueden limitar el acceso a las deducciones para parte de los arrendadores actuales. A su juicio, los supuestos que implican reducción de renta “no compensarán económicamente a la mayoría de los propietarios, pues la rebaja del alquiler es superior al beneficio fiscal que obtienen por ella”. En cambio, sí podrían resultar atractivos para propietarios con rentas superiores a 24.000 euros que alquilen por primera vez a jóvenes en zonas no tensionadas, ya que en ese caso la reducción pasará del 50% al 85%.
Por otra parte, el nuevo marco de reducciones en el IRPF beneficiará sobre todo a quienes alquilan por primera vez y tienen rentas más altas. Según sus cálculos, quienes tienen rentas por encima de los 600.000 euros anuales y alquilan por primera vez podrían obtener un ahorro fiscal de entre 620 y 2.483 euros, si la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado.
Imputación en IRPF de rentas inmobiliarias
– ¿Será más caro tener varias viviendas a disposición?
Otro de los cambios más relevantes es la propuesta para endurecer la fiscalidad para quienes mantienen viviendas vacías, que en la declaración de la renta se identifican como ‘viviendas a disposición’. Hasta ahora, la renta imputada por este concepto en el IRPF era fija: un 1,1% del valor catastral del inmueble si este había sido revisado desde el 1 de enero de 2012. En este sentido, el proyecto establece una escala progresiva que penaliza a quienes acumulan inmuebles ociosos.
La proposición introduce un nuevo impuesto estatal por acumulación de inmuebles en función del valor catastral. La nueva escala fija de un 1,1% para inmuebles con un valor catastral de hasta 100.000 euros; un 1,5% para aquellos situados entre 100.001 y 500.000 euros; un 2% para los que se encuentren entre 500.001 y 1.000.000 de euros; y un 3% para los que superen esta última cifra. Según el análisis de REAF, un propietario con varios inmuebles con un valor catastral conjunto de 1,5 millones, cuantificaría como imputación de rentas 16.500 euros, mientras que con la nueva propuesta esta cifra se duplicaría hasta los 32.100 euros.
Viviendas turísticas
– ¿Qué consecuencias fiscales tendrá alquilar una vivienda como turística?
En el ámbito del arrendamiento turístico, el plan del Gobierno propone gravar con un 21% de IVA aquellos alquileres de menos de 30 días que incluyan servicios como limpieza o restauración, siempre que se ubiquen en municipios de más de 10.000 habitantes: los alquileres turísticos. Esta medida afectará al 80% de las viviendas turísticas declaradas en España. En la práctica, supondrá que, por ejemplo, un alquiler vacacional de 90 euros la noche, que esté ocupado durante 20 noches y genere 1.800 euros de ingreso, deberá aplicar y declarar 378 euros en concepto de IVA.
Como novedad, la proposición prevé que quienes destinen su vivienda a este tipo de arrendamiento podrán deducirse el IVA soportado en la compra o rehabilitación del inmueble, algo que hasta ahora no era posible. Para REAF, esta medida puede provocar un desplazamiento de parte de la oferta hacia el sector hotelero, que mantiene el tipo reducido del 10%. Por su parte, Gestha considera que el nuevo IVA puede contribuir a reducir la competencia entre apartamentos turísticos y hoteles, si bien matiza que habrá que esperar unos años para cuantificar su impacto real.
IBI
– ¿Pueden subirme el IBI si tengo pisos en zonas tensionadas?
La proposición de ley deja la puerta abierta a recargos de hasta el 100% en el IBI aplicables a propietarios con más de diez viviendas, así como tipos diferenciados para zonas declaradas tensionadas. Estas decisiones quedarán en manos de los ayuntamientos.
Según el REAF, estas figuras pueden generar desigualdad territorial, ya que la aplicación será voluntaria por parte de cada municipio. También señalan que será necesario precisar legalmente el concepto de “gran tenedor” para evitar interpretaciones dispares.
Carácter confiscatorio
– ¿Habrá trabas fiscales para los compradores extranjeros?
Se propone un nuevo impuesto estatal del 100% sobre el valor de referencia en la compra de vivienda usada por parte de no residentes extracomunitarios. Se descontará del mismo la cuota satisfecha por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
REAF considera que esta figura podría llegar a recurrirse ante los tribunales por su “carácter confiscatorio”. Ciertamente, podría tener un efecto disuasorio en este tipo de operaciones, sobre todo en zonas turísticas. En este sentido, explica que un extranjero no residente que adquiriera una vivienda de 600.000 euros, estaría obligado a pagar otros 600.000 euros con este impuesto. De este gravamen, quedaría excluida la vivienda nueva, al estar ya gravada por el IVA.