Conseguir el dinero necesario para pagar la entrada se ha convertido en uno de los principales obstáculos para acceder a una vivienda en propiedad. El Gobierno quiere atacar precisamente esa barrera con TU CASA, un nuevo préstamo para comprar la primera vivienda que permitirá obtener hasta 50.000 euros a un interés del 0% y sin pagar comisiones.
El mecanismo, recogido en el Real Decreto-ley 29/2026 publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), estará gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y funcionará como complemento de la hipoteca concedida por una entidad privada. Su objetivo es facilitar la compra a quienes pueden afrontar una cuota hipotecaria, pero no han conseguido reunir previamente decenas de miles de euros para la entrada.
Hasta el 20% del precio de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros
La cantidad del préstamo para comprar la primera vivienda se calculará utilizando el menor de dos límites: el 20% del valor del inmueble o 50.000 euros.
Así, para una vivienda de 150.000 euros podrían financiarse como máximo 30.000 euros. Si el precio asciende a 200.000 euros, el préstamo podría alcanzar los 40.000. Y en una vivienda de 250.000 euros se llegaría al límite máximo de 50.000 euros.
A partir de ahí, la cantidad no seguirá aumentando. Quien adquiera una vivienda de 300.000 euros no podrá obtener 60.000 euros, sino un máximo de 50.000.
La medida intenta cubrir precisamente el porcentaje que habitualmente queda fuera de la financiación hipotecaria tradicional. Muchos bancos conceden préstamos equivalentes aproximadamente al 80% del valor de adquisición o tasación, por lo que el comprador debe disponer del resto mediante ahorro previo, además del dinero necesario para afrontar impuestos y otros gastos de la operación.
El préstamo tendrá un interés del 0%
Una de las características más llamativas de TU CASA es su coste. El préstamo tendrá un tipo de interés del 0% y no podrá incorporar comisiones. Esto significa que quien reciba 40.000 euros tendrá que devolver 40.000 euros de capital, sin añadir intereses por el paso del tiempo.
No se trata, sin embargo, de una subvención ni de una ayuda a fondo perdido. Todo el dinero recibido deberá devolverse.
El BOE establece un plazo de hasta diez años para el reintegro del capital y contempla un periodo de carencia equivalente al plazo de la hipoteca privada, con un máximo de 30 años. El objetivo es evitar que el comprador tenga que afrontar simultáneamente la cuota hipotecaria y la devolución del préstamo para comprar la primera vivienda.
Como ejemplo puramente orientativo, devolver 30.000 euros sin intereses durante diez años equivaldría a unos 250 euros mensuales; 40.000 euros supondrían unos 333 euros y 50.000 euros, alrededor de 417 euros. Las condiciones concretas de amortización deberán quedar desarrolladas definitivamente.
No habrá límite de edad
TU CASA tendrá además carácter intergeneracional. El Real Decreto-ley establece expresamente que estará destinado a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada independientemente de su edad.
Por tanto, el programa no estará reservado exclusivamente a menores de 35 años. Una persona de 40 o 50 años que nunca haya adquirido una vivienda podrá potencialmente entrar en el mecanismo si cumple los requisitos que finalmente se establezcan.
Y ese es precisamente uno de los puntos todavía pendientes. Un futuro Acuerdo del Consejo de Ministros deberá concretar quién puede beneficiarse, cuáles serán los límites económicos, cómo se tramitarán las solicitudes y qué criterios utilizará el ICO para analizar las operaciones.
El hecho de que exista legalmente el préstamo para comprar la primera vivienda no significa, por tanto, que cualquier comprador tenga automáticamente derecho a recibir 50.000 euros.
La vivienda quedará limitada de precio para siempre
La financiación al 0% tiene una contrapartida especialmente relevante. Las viviendas adquiridas mediante TU CASA quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Cuando el propietario quiera venderlas posteriormente, el precio máximo no podrá superar el importe original de adquisición actualizado según la evolución del IPC. También podrán incorporarse determinadas mejoras o actuaciones de rehabilitación en los términos que se establezcan reglamentariamente.
La limitación deberá aparecer en la escritura pública y quedará inscrita en el Registro de la Propiedad. Por tanto, no desaparecerá simplemente cuando termine de pagarse el préstamo.
Esto significa que una persona que compre una vivienda por 200.000 euros mediante TU CASA no podrá venderla libremente décadas después por cualquier precio que alcance en el mercado. La ayuda para acceder hoy a la propiedad implica renunciar a una parte de la posible revalorización futura del inmueble.
También existirán restricciones si posteriormente se decide alquilar la vivienda. La renta tendrá que mantenerse por debajo del máximo que corresponda conforme al sistema oficial de índices de precios de referencia.
Una línea dotada con 10.000 millones de euros
El Gobierno ha destinado inicialmente 10.000 millones de euros al mecanismo. Si todas las operaciones alcanzaran el máximo de 50.000 euros, la cantidad permitiría financiar teóricamente unas 200.000 compras, aunque el número real podría ser superior si numerosos beneficiarios necesitan cantidades menores.
Los recursos que se vayan devolviendo podrán volver a utilizarse mientras el programa permanezca activo, según establece la norma. El ICO será el encargado de analizar, formalizar y controlar las operaciones.
TU CASA aborda así una dificultad muy concreta del mercado inmobiliario: familias capaces de pagar cada mes una hipoteca pero incapaces de acumular 30.000, 40.000 o 50.000 euros previamente. El nuevo préstamo para comprar la primera vivienda pretende cubrir ese vacío sin intereses ni comisiones, aunque con una condición igualmente importante: quien reciba financiación pública podrá convertirse en propietario, pero esa vivienda quedará permanentemente vinculada a límites sobre su precio futuro.