Cambiar la hipoteca de banco vuelve a convertirse en una alternativa a estudiar para miles de hogares. El euríbor continúa por encima del 3% y las cuotas de los préstamos variables que se revisan ahora siguen encareciéndose respecto a hace un año. Al mismo tiempo, algunas entidades mantienen ofertas fijas por debajo del 2,6% TIN para determinados perfiles, una diferencia que puede traducirse en más de 100 euros al mes en algunos préstamos.
El escenario ha cambiado con rapidez. El euríbor a doce meses cerró octubre de 2026 en el 3,239%, apenas por debajo del nivel de septiembre, pero más de un punto por encima del 2,187% registrado un año antes. Para quienes tienen hipotecas variables vinculadas a este índice, esa diferencia se traslada progresivamente a las cuotas cuando llega el momento de revisión.
El euríbor sigue por encima del 3,2%
Una hipoteca variable con un diferencial de euríbor más un punto tendría actualmente un interés cercano al 4,24%. Para un préstamo de 150.000 euros a 25 años, la cuota teórica se situaría alrededor de los 812 euros mensuales.
RTVE calcula que una hipoteca de esas características que se revise con el euríbor de octubre pagará aproximadamente 85 euros más al mes que hace un año, lo que supone unos 1.028 euros adicionales durante doce meses.
La situación tampoco parece encaminada a una relajación inmediata. El Banco Central Europeo decidió el 29 de octubre mantener los tipos oficiales sin cambios. La facilidad de depósito permanece en el 2,50%, las operaciones principales de financiación en el 2,65% y la facilidad marginal de crédito en el 2,90%.
En este contexto, una parte de los hipotecados está volviendo a mirar las ofertas de otras entidades para reducir el coste de sus hipotecas o eliminar la incertidumbre de futuras revisiones.
Algunas ofertas fijas se mantienen por debajo del 2,6%
Las comparativas de noviembre muestran que todavía existen propuestas competitivas para trasladar una hipoteca a otra entidad. Rastreator sitúa actualmente una oferta fija de BBVA en el 2,55% TIN y 2,60% TAE para una operación tipo de 150.000 euros pendientes y 25 años de plazo.
En la misma comparativa aparecen ofertas de Unicaja alrededor del 2,60% TIN, Openbank en el 2,76%, CaixaBank en el 2,80% y Bankinter en el 2,85%, aunque las condiciones finales dependen del perfil del cliente, el importe, el plazo y los productos vinculados.
Ibercaja mantiene también una Hipoteca Vamos Fija con un 2,55% TIN bonificado. Sin embargo, esa cifra exige cumplir diferentes requisitos: domiciliar ingresos de al menos 2.500 euros mensuales, utilizar la tarjeta, mantener recibos, contratar seguros de hogar y vida y realizar aportaciones periódicas a determinados fondos. Su TAE bonificada es del 3,49%.
El ejemplo demuestra por qué no basta con comparar únicamente el TIN. Una hipoteca puede anunciar un interés nominal muy bajo y tener un coste efectivo notablemente superior cuando se incorporan seguros, productos vinculados y otros gastos.
Más de 100 euros al mes de diferencia
La distancia entre una variable actual y determinadas ofertas fijas puede ser significativa. En una simulación de 150.000 euros pendientes a 25 años, una hipoteca al 4,239% tendría una cuota aproximada de 812 euros mensuales.
Si ese mismo capital pudiera trasladarse a una fija al 2,55%, la cuota teórica bajaría hasta unos 677 euros. La diferencia sería cercana a 135 euros al mes, alrededor de 1.620 euros al año.
El cálculo es únicamente orientativo y no incluye comisiones, tasación, seguros ni otros productos. Tampoco significa que cualquier hipotecado pueda conseguir un 2,55%. Pero permite visualizar por qué la subrogación vuelve a despertar interés cuando el préstamo variable supera ampliamente el 4%.
El 64,1% de las nuevas hipotecas ya son fijas
El mercado está mostrando además una clara preferencia por la estabilidad. Según los últimos datos del INE, correspondientes a agosto, el 64,1% de las nuevas hipotecas sobre vivienda se constituyó a tipo fijo, frente al 35,9% a tipo variable.
El tipo inicial medio fue del 3,16% en las fijas y del 2,95% en las variables. El interés medio del conjunto alcanzó el 3,08%, mientras que el importe medio de las nuevas hipotecas subió hasta los 181.285 euros, un 7,7% más que un año antes.
Los compradores están aceptando así, en muchos casos, pagar inicialmente algo más a cambio de garantizar una cuota estable. Esa misma lógica puede resultar atractiva para quienes contrataron una variable años atrás y ahora quieren reducir su exposición al euríbor.
Cómo cambiar una hipoteca de banco
El procedimiento se denomina subrogación acreedora. La nueva entidad presenta una oferta vinculante y solicita al banco actual un certificado con la deuda pendiente. La entidad de origen dispone de siete días naturales para entregarlo y de 15 días para intentar mejorar las condiciones del préstamo y retener al cliente.
Si no se alcanza un acuerdo, puede formalizarse el cambio. Mediante una subrogación se puede modificar el tipo de interés, el plazo o ambas condiciones. El Banco de España señala que sus gastos suelen ser superiores a los de una novación con la entidad actual, pero inferiores a cancelar la hipoteca y contratar otra nueva.
Pasar de variable a fija tiene una comisión limitada
La legislación reduce además el coste de pasar de una hipoteca variable a una fija. Durante los tres primeros años de vida del préstamo, la compensación máxima por una novación o subrogación de este tipo está limitada al 0,05% del capital amortizado anticipadamente y nunca puede superar la pérdida financiera sufrida por el banco.
Después de esos tres primeros años, la entidad no puede cobrar esa comisión por transformar una variable en fija mediante novación o subrogación. Para 150.000 euros, un 0,05% equivaldría a un máximo de apenas 75 euros.
Antes de cambiar, sin embargo, conviene negociar primero con el banco actual y comparar el coste completo de ambas opciones. Una reducción de varias décimas en el TIN puede dejar de resultar atractiva si exige seguros caros u otras vinculaciones.
Con el euríbor todavía por encima del 3,2% y algunas ofertas fijas alrededor del 2,55%, las hipotecas vuelven a entrar en una fase de fuerte competencia. Para determinados hogares, cambiar de banco puede significar ahorrar más de 1.000 euros al año. Para otros, la letra pequeña puede hacer que la operación no compense. La diferencia está cada vez menos en el tipo anunciado y más en calcular cuánto cuesta realmente el préstamo hasta el último euro.