Hasta hace unos años, la hipoteca inversa era un producto casi fantasma en España, mientras que en países como Reino Unido o Suecia se firmaban decenas de miles al año. Actualmente, no llegamos al millar, aunque, si comparamos con las 31 en 2017, el crecimiento es significativo. La primera razón que explica ese interés creciente es demográfica. España envejece, la longevidad se alarga y las pensiones pierden poder adquisitivo. Es el caso de Isabel, madrileña de 75 años. Desconocía la existencia de hipotecas inversas y, cuando le hablaron de ella, la explicación era confusa. Sin embargo, le quedó el runrún.
Esta jubilada, con una pensión que ronda los 1.200 euros al mes, responde al perfil de cliente de hipoteca inversa en nuestro país. El 57% son mujeres, sobre todo debido a su mayor esperanza de vida, aunque ofrece más confianza a los hombres y también conocen mejor este producto, según algunos estudios de compañías de seguros. La edad media de contratación son 76 años y el valor medio de la vivienda es de 496.000 euros. El importe que se solicita ronda los 149.000 euros, generalmente con el fin de conseguir liquidez para pagar gastos corrientes.
El tabú de la herencia intocable
Antes de decidirse, Isabel tuvo que romper un tabú muy presente en la sociedad española: “El patrimonio que se dejará a los hijos no se toca”. Pero las circunstancias se imponen. “Soy consciente de que el ladrillo es la mejor herencia que les puede quedar. En mi caso, la única. Hoy vivo desahogada, pero a costa del patrimonio para mis hijos. Ha sido como romper la hucha de toda una vida”.
No es un producto barato, ni tampoco sencillo. Se necesita un buen asesoramiento y los herederos deberían conocer a qué se enfrentan. A menudo lo descubren tarde. Carolina Alonso Camacho, abogada de Navas Cusí, nos explica con detalle en qué consiste la hipoteca inversa y sus riesgos. Antes de nada, recuerda que, para solicitarla, la Ley 47/2007 establece unos requisitos básicos: “Que la persona que lo solicita sea mayor de 65 años, estar en situación de dependencia o tener una discapacidad reconocida igual o superior al 33% y que dicha hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual, la cual tiene que estar tasada y asegurada contra daños”.
Una fórmula de liquidez
Normalmente, según dice, la suelen contratar las personas que, como Isabel, quieren convertir parte del valor de su vivienda habitual en liquidez para complementar su pensión sin tener que vender su casa. Suelen tener la vivienda ya pagada o casi pagada. Siguiendo esos requisitos, en marzo de 2025 a Isabel le tasaron su vivienda de tres dormitorios en el barrio de Usera en 300.000 euros.
“Con ese valor -aclara la abogada-, la entidad fija un importe máximo relacionado con un porcentaje del valor tasado, y después ese máximo se convierte en dinero, según cómo se quiera cobrar: en disposiciones periódicas, como una renta o toda la cantidad de golpe”. La cantidad final depende del valor de la vivienda, de la edad del solicitante y de la duración del cobro. “A esto hay que sumarle los intereses y comisiones. Si existe una hipoteca previa que haya que cancelar, hace que se reduzca lo que realmente queda disponible”.
Una renta de 800 euros al mes
Isabel la tiene asegurada y libre de cargas. Escogió una hipoteca inversa con renta vitalicia que le permite sumar a su pensión 800 euros al mes. “Con esta cantidad, vivo más tranquila y sé que puedo cubrir gastos imprevistos, ir a la playa algún fin de semana o reponer los electrodomésticos”. El pago de las cuotas mensuales al propietario por parte del banco, como renta vitalicia, elegida por esta pensionista es una de las modalidades más reconocidas en la hipoteca inversa, nos dice Alonso Camacho. “También existe el pago único, que consiste en que el banco pone a disposición del propietario una cantidad de golpe. Parte de esta cantidad incluye la suma correspondiente a la cancelación de la hipoteca del propietario- lo que le faltase por pagar hasta el momento –. En cuanto a la renta vitalicia, se cobra una renta durante toda la vida del titular”. La Guía del Banco de España explica que la renta puede percibirse en una única suma o de forma periódica, de modo temporal o vitalicio.
Según nos advierte la abogada, hay que tener en cuenta que la hipoteca crece y no disminuye, al contrario que en los préstamos hipotecarios comunes. “En la hipoteca inversa existen una serie de riesgos que pueden convertirse en perjuicio, sobre todo si no tiene información y entendimiento absoluto de cómo funciona”. Nos habla del factor “bola de nieve” en relación con los intereses que genera este préstamo. “Esto significa la capitalización de los intereses. La consecuencia es que el tipo de interés que se aplica mes a mes se efectúa sobre la cuota con el interés aplicado del mes anterior, por lo que el interés también aumenta progresivamente”.
La bola de nieve mengua la herencia
Si Isabel falleciese en 2030, la deuda, por esa bola de nieve que añade intereses desde el primer euro, se elevaría a unos 120.000 o 130.000 euros aproximadamente. Sus dos hijos podrían aportar esa cantidad y quedarse con la vivienda o dejar que el banco la subastase y recibir ellos el remanente, una vez saldado lo que se debe. Una tercera opción sería renunciar a la herencia. El banco ejecutaría la hipoteca y se quedaría con la vivienda. Lo herederos, protegidos por la Ley 41/2007, no pagarían ninguna cantidad extra, incluso si su madre viviese más años y la deuda llegase a superar el valor del inmueble.
El elemento de la herencia es algo que Isabel sopesó con sus hijos antes de firmar, pero no siempre ocurre. “Existen escenarios -corrobora la abogada- en los que los herederos no conocen -o al menos no del todo- que el propietario de la vivienda ha suscrito este tipo de préstamo. Las consecuencias muchas veces son que, una vez fallecido el causante, los herederos cuentan con que les será transmitido un inmueble como parte de la masa de la herencia y finalmente tienen conocimiento de que el inmueble ahora es propiedad del banco. Para adquirir la vivienda, deben satisfacer un préstamo que, teniendo en cuenta los intereses que ha ido devengando, muchas veces es inasumible”.
Cancelación
Por lo general, la deuda se liquida con la propia herencia. “Normalmente, los herederos pagan y se quedan la vivienda, o venden la vivienda para cancelar. La Ley 41/2007 busca que los herederos no queden “enganchados” para los casos en los que, aun quedándose la vivienda el banco, exista un remanente. En este contexto, suele satisfacerse el resto de la deuda con la masa de la herencia”, detalla.
En definitiva, aunque es un producto bancario que permite transformar patrimonio en calidad de vida, la abogada aconseja prestar especial atención “tanto a las características del propio contrato como a las propias circunstancias del propietario”.