Durante años la idea de firmar una hipoteca que acompañe a una persona hasta los 75 u 80 años sonaba a exageración. Una especie de mito urbano financiero que se repetía en conversaciones de barra y en reuniones familiares.
Sin embargo, el debate internacional sobre préstamos ultralargos comienza a moverse y el eco de ese movimiento empieza a rozar también el mercado español. No porque existan ya productos de 50 años en España, sino porque todo lo que ocurre en vivienda gira en torno a una sensación creciente. Comprar es cada vez más difícil para los jóvenes y los plazos más cortos ya no siempre encajan con la realidad salarial.
Estados Unidos probará las hipotecas a 50 años
El detonante de esta conversación ha llegado desde fuera. En Estados Unidos se ha planteado la posibilidad de hipotecas de 50 años como herramienta para reducir la cuota mensual y facilitar el acceso a la primera vivienda. Pero allí los préstamos funcionan con reglas distintas y el método de amortización es otro.
Estados Unidos no utiliza el mismo sistema de amortización que España y esto cambia por completo la lógica del préstamo. Aun así, el debate llama la atención. Si un préstamo tan largo reduce la cuota, aunque alargue la deuda durante media vida, es comprensible que las miradas se dirijan a los países donde el sueño de la vivienda en propiedad se ha convertido en una carrera de obstáculos.
En España la situación es más prudente y las cifras lo confirman. Alejandro Balleste, portavoz de iAhorro, explica que el límite real que manejan las entidades españolas se mueve entre los 30 y los 40 años. Las hipotecas fijas rara vez pasan de 30 años. Las de 40 existen, aunque se reservan “para perfiles muy concretos”, explica. Por ejemplo, una pareja joven con ingresos estables y suficiente margen de pago puede lograr ese plazo y aun así dependerá del momento comercial de cada banco. En la mayoría de casos las entidades prefieren moverse en zonas más seguras.
Cuando el banco dice sí, pero la vida dice no
El funcionamiento interno de los bancos explica buena parte de esta cautela. No existe una ley que impida una hipoteca de 50 años en España. Lo que existe es una política de riesgo que restringe el margen de maniobra. La edad máxima de deuda se coloca alrededor de los 75 años en algunas entidades. Esto significa que para firmar un préstamo de 50 años la persona debería estar en torno a los 25-30 años.
El sector conoce bien el efecto de estas operaciones. Un plazo demasiado largo multiplica el riesgo de impago y encarece el propio coste del capital. Por eso la falta de innovación en hipotecas no es casual. El mercado español avanza despacio porque los bancos priorizan el control del riesgo.
Mientras tanto la presión generacional aumenta. La edad media de acceso a la primera vivienda en España supera ya los 34 años según Eurostat, y en ciudades como Madrid o Barcelona se acerca incluso a los 37 años. Con esos plazos de vida y con la evolución de los precios del metro cuadrado alargar un préstamo aparece como una opción tentadora. Reducir la cuota puede significar la diferencia entre entrar o no entrar en la vivienda.
El truco de pagar menos que termina costando mucho más
Tomemos como referencia un préstamo de 200.000 euros con un interés del 3,5%. A 25 años la cuota mensual ronda los 1.005 euros. En este caso, el coste total del préstamo se acerca a los 300.000 euros. Pero las cantidades van en aumento, a medida que aumenta el plazo de amortización.
A 30 años la cuota baja a unos 910 euros y el coste final asciende a unos 326.000 euros. A 35 años la mensualidad se aproxima a los 860 euros y el importe final rebasa los 360.000. A 40 años la cuota cae cerca de los 825 euros y el coste supera los 390.000 euros. La misma deuda puede costar casi 100.000 euros adicionales solo por estirar el plazo. La cifra ilustra de manera inmediata la distancia entre pagar menos cada mes y pagar mucho más durante décadas.
La simulación no termina ahí. Desde iAhorro comentan que una hipoteca de 50 años empujaría aún más estos números. Una operación de 200.000 euros al 3% durante ese periodo, se acerca a los 386.000 euros en pagos totales. Esto implica que el comprador sumaría alrededor de 80.000 euros más que con una hipoteca de 30 años.
En términos de amortización esta diferencia se hace todavía más evidente. En los primeros 5 años de un préstamo largo el capital pendiente baja muy poco. La consecuencia es clara. Una persona que quiera vender para cambiar de casa puede encontrarse con que su capital amortizado es demasiado pequeño para cubrir la entrada de otra vivienda. Ese freno tiene impacto directo en la movilidad residencial de las familias.
Jóvenes apretados, bancos prudentes
El mercado español se mueve bajo otra lógica. Aquí el sistema de amortización es el francés. Esto significa que en los primeros años la mayor parte de la cuota se destina a pagar intereses y no capital. Cuanto más largo es el plazo más pronunciado es ese efecto. Por eso una hipoteca de 50 años tendría una amortización extremadamente lenta. El peso de los intereses en la primera mitad del préstamo sería muy alto y el capital pendiente tardaría en bajar.
La situación española está marcada además por las diferencias generacionales. Quien compró vivienda hace dos o tres décadas lo hizo en un mercado más accesible. El precio por metro cuadrado era más bajo en relación con los ingresos y la competencia por acceder a la propiedad era menor. Hoy la combinación de salarios más ajustados y precios más altos ha estrechado el margen. Un préstamo de 50 años no encaja en esa filosofía porque eleva el riesgo financiero a niveles que no consideran razonables.
A pesar de esto el debate internacional no se detiene. En países donde la brecha demográfica es mayor y el acceso a la vivienda es aún más difícil empieza a estudiarse la posibilidad de extender plazos para aliviar la carga mensual.
La presión que ejercen los jóvenes y el encarecimiento estructural de la vivienda alimentan esta conversación. La forma en que evolucione este movimiento podría influir en los modelos europeos. España observa este proceso con cautela. Los bancos mantienen sus límites y recuerdan que los productos hipotecarios españoles se construyen sobre un equilibrio delicado entre riesgo, solvencia y capacidad de pago.