Las condiciones de los préstamos hipotecarios van cambiando con el tiempo, y parece que cada vez se ofrecen menos facilidades. Cuando se intenta bajar la cuota de la hipoteca sin cancelarla, es posible toparse a menudo con grandes gastos, casi iguales o incluso superiores a los de cancelar y abrir una nueva hipoteca.
Mucha gente no conoce un mecanismo financiero totalmente legal que puede solucionar esta situación. Se trata de la subrogación del acreedor, una alternativa que permite trasladar el préstamo de una a otra entidad bancaria, manteniendo la titularidad y sin necesidad de extinguir la hipoteca. Conoce más acerca de este “truco” a continuación.
La subrogación del acreedor, la clave para bajar la hipoteca sin cancelarla
La subrogación de acreedor está regulada en España por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta implica varias gestiones y ciertos costes, pero es mucho más barata que cancelar y abrir un nuevo préstamo hipotecario, tanto en costes como en tiempo.
De acuerdo con la normativa legal, la nueva entidad bancaria (o subrogada) debe asumir ciertos gastos, pero los hipotecados deben hacer frente a los siguientes:
- La tasación de la vivienda (250-600 euros). Es obligatoria para que el banco evalúe el valor de la garantía.
- La comisión de subrogación. No siempre existe, o bien la asume la nueva entidad. Pero puede aplicarse al comprador, y depende de las especificaciones del contrato original. Por ley, es del 0,5% del capital pendiente en los 5 primeros años de vida del préstamos, y 0,25% a partir del sexto.
- Los gastos de notaría y de registro. El nuevo banco probablemente hará frente a la mayoría de estos gastos, pero el cliente suele asumir el pago de la copia de la escritura e incluso parte de los aranceles notariales y registrales. Depende de la entidad prestamista.
Subrogación vs Cancelación: el gran ahorro, explicado
Con esto, el ahorro que supone la subrogación para bajar la cuota de la hipoteca sin cancelarla es más que notable.
A continuación, puedes encontrar una tabla con un desglose de los costes entre el cambio de banco y la cancelación del préstamo junto con la firma de uno nuevo, teniendo en cuenta las especificaciones de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
| Concepto de gasto | Subrogación de acreedor (cambio de banco) | Cancelación y nueva hipoteca |
| Tasación | Sí (Lo asume el cliente) | Sí (Lo asume el cliente) |
| Comisión de subrogación | Sí (Limitada por ley: Máx. 0,50%) | No aplica |
| Comisión de cancelación anticipada | No aplica | Sí (Limitada por ley: Máx. 0,50% / 0,25%) |
| Gastos de notaría de la nueva hipoteca | No aplica | Sí (Los asume el banco, excepto la copia) |
| Gastos de registro de la nueva hipoteca | No aplica | Sí (Los asume el banco) |
| Gastos de gestoría | Sí (Los asume el banco) | Sí (Los asume el banco) |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | No aplica (exento) | No aplica (exento, desde 2018) |
| Gasto más crítico | Comisión de subrogación | Doble comisión (cancelación + apertura) + costes legales de la nueva firma |
| Conclusión del coste | Significativamente menor | Mayor y más complejo |
Un ejemplo práctico
Supongamos que alguien contrata una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, con un interés del 3,5%. La cuota inicial será de 867,07 euros al mes, con un coste total en 20 años de 57.837,16 euros en intereses.
Mediante una subrogación de acreedor, el interesado consigue una reducción del 2,5%. Entonces, la nueva cuota mensual sería de 794,87 euros al mes, haciendo un coste total de intereses de 39.068,85 euros.
Esto supone un ahorro mensual de 72,20 euros, y en total de 18.768,31 euros. Una cifra que, sin duda, compensa los costes iniciales de la operación.