Últimamente, quien cruza la puerta de un banco en busca de hipoteca ya no encuentra la misma sonrisa ansiosa por captar clientes que hace unos meses. Las ofertas siguen ahí, sí, pero la sensación ha cambiado. Pese a los mismos papeles, ahora hay más preguntas y muchas más dudas por parte del gestor. Que, cada vez, entona con mayor frecuencia el: “Lo sentimos, pero no cumple los criterios en este momento“.
La última encuesta del Banco Central Europeo (BCE) confirma lo que muchos potenciales compradores están empezando a vivir en sus carnes. Por primera vez desde principios de 2024, la autoridad monetaria reconoce que en el tercer trimestre del presente año aumentaron los rechazos de peticiones de hipotecas en la eurozona. Y España encabeza esa lista entre las principales economías del bloque. En el país ibérico, uno de cada cinco bancos indica que está diciendo “no” a más solicitudes que hace tres meses -de abril a junio-. Muy por encima de los datos recogidos en Alemania o Italia, donde apenas se alcanza el 10%.
Sin embargo, los analistas justifican que este aumento de las denegaciones en España no se explica por una posición más rígida de los bancos. Ricardo Gulias, consejero delegado del comparador RN Tu Solución Hipotecaria, explica que “la banca no es más restrictiva, simplemente recibe muchas más solicitudes de perfiles que no cumplen los requisitos mínimos“.
Unos intereses atractivos
El mercado hipotecario español encara la recta final de 2025 con un ligero repunte de las tasas de financiación debido a la subida del euríbor, pero se encuentra aún entre los más competitivos de la eurozona. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto del presente año el tipo medio de las hipotecas fijas se situó en el 2,85%, mientras que las variables alcanzaron el 2,95%.
Estas cifras reflejan un alza respecto a los niveles de febrero de 2022, cuando tanto hipotecas fijas como variables rondaban el 1,75%. Justo antes de que el BCE iniciara la histórica subida de los tipos oficiales para combatir la inflación. Aun así, los intereses hipotecarios actuales están muy por debajo de los picos alcanzados en 2015, cuando el tipo medio fijo llegó a situarse en el 5,31%, en un contexto financiero marcado por mayores tensiones de crédito y un sistema bancario aún en fase de ajuste tras la crisis.
Esto ha llevado a que España se sitúe entre los mercados hipotecarios más baratos de la zona euro. El tipo medio de las hipotecas que se acuerdan en el país es del 2,66%, frente al 3,3% del conjunto del área del euro. La diferencia consolida la posición de la banca española como una de las más atractivas en el impulso del crédito a vivienda, pese al contexto monetario restrictivo. Por ello, Gulias argumenta que “tenemos tipos excelentes, pero con casas más caras que nunca y perfiles de compradores más débiles. El resultado es que se deniegan más operaciones porque la gente intenta comprar lo que no puede pagar“.
321.000 hipotecas en ocho meses
En España, los bancos han librado una intensa batalla comercial por captar clientes solventes. En este sentido, de enero a agosto de 2025 se han firmado algo más de 321.000 hipotecas para vivienda, independientemente del tipo. La cifra supone un incremento de casi el 23% respecto al mismo periodo durante el año anterior, cuando las operaciones se aproximaron a las 262.000.
Pero el ciclo de competencia agresiva que había comprimido los márgenes para ganar cuota de mercado parece haber llegado a su fin. El último dato disponible ya muestra una caída en el número de hipotecas firmadas, con una contracción cercana a las 12.000 operaciones respecto a julio. Las entidades financieras tradicionales habían avisado durante este último mes de que no incurrirían en mayores rebajas si implicaba menores retornos.
La primera en alzar la voz fue Bankinter, que advirtió de que el mercado hipotecario español empieza “a ser irracional”. La consejera delegada del banco naranja, Gloria Ortiz, explicó que las operaciones con cuota fija a 30 años se estaban contratando incluso por debajo del valor del dinero, que el BCE fija en el 2%. El discurso de cautela se ha replicado por parte de otras entidades del país como BBVA y Banco Santander.
La presión del alquiler
A este fenómeno se suma un factor clave: el precio del alquiler. La escalada de las rentas, acentuada por una oferta cada vez más escasa debido a la alta demanda y a la falta de obra nueva, está empujando a las familias a intentar dar el salto a la adquisición. “Muchas personas que antes podían arrendar ahora se ven obligadas a comprar. Y lo hacen sin contar con el ahorro o la estabilidad laboral necesarios”, sostiene el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria. Lo que provoca que las entidades reciban muchas más solicitudes de perfiles que no reúnen las condiciones exigidas.
En esta línea, el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ya avisó ayer en un acto organizado por Natixis CIB, que está fallando el eslabón del alquiler, que es “el primer amortiguador” de la cadena inmobiliaria. La solución no se estima sencilla y los expertos ya avanzan que hasta que los salarios no marquen el límite de lo que puede pagarse, el mercado seguirá tensionado. “Tenemos un sistema financiero sólido, pero una brecha creciente entre la capacidad de endeudamiento y los precios reales de la vivienda“, zanja Gulias.