Octubre dejó otra escalada histórica en los precios de la vivienda en España. Un incremento del 18% interanual que sitúa el metro cuadrado en venta en los 2.789 euros, según datos del portal inmobiliario Fotocasa. Sin embargo, detrás de este récord se empieza a vislumbrar un cambio de ritmo. Las operaciones de compraventa muestran signos de desaceleración, a la vez que el mercado del alquiler inicia su a estabilización ante la resistencia de los inquilinos a asumir precios más altos.
Lo que aparentaba ser un ascenso imparable parece frenarse, y deja entrever un mercado, que aunque sigue sufriendo una fuerte presión, puede estar entrando en un periodo de transición.
Desaceleración en las ventas
Según un informe de BBVA Research, la venta de inmuebles se ha detenido en los primeros meses del año. “Aunque el número de operaciones sigue siendo alto, se observa una desaceleración reciente, que afecta tanto a viviendas nuevas como usadas. Especialmente a residencias no principales y compras sin hipoteca”, apuntan los expertos del observatorio en el documento publicado en el día de ayer. Entre los principales motivos, los analistas, detectan que la escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda están haciendo que muchos compradores no cedan y desistan en su intento de adquirir una casa. Lo que provoca ese freno en el incremento de las operaciones acordadas.
Las previsiones de BBVA Research indican que la falta de oferta a precios asequibles podría limitar el crecimiento de las ventas al 0,5% en 2025 y al 0,3% en 2026. La construcción de vivienda nueva aumentará, un 10% este año y un 12% en el siguiente, pero, tal y como apostillan en el estudio, “no será suficiente para frenar la presión sobre los precios. Que se espera que crezcan, aunque ya de manera más moderada, un 10% en 2025 y un 7 % en 2026”.
Escasez de la oferta
Los expertos señalan que la escasez de oferta combina factores estructurales y coyunturales, condiciones que elevan los costes y reducen la rentabilidad. Y que, al mismo tiempo, limitan la inversión, especialmente entre las pymes. “Acelerar los plazos de transformación del suelo debe ser una prioridad. Además, sería recomendable mejorar la regulación, incidir en la reducción de los costes de operación de las empresas y mejorar la productividad”, aconsejan desde el observatorio de la entidad financiera.
La propuesta busca incentivar la construcción y reducir la brecha entre la escasez de vivienda de obra nueva y el crecimiento neto de hogares. Según los datos más recientes del Portal Estadístico del Notariado, en 2024 España registró un déficit de 63.400 viviendas -al crearse solo 90.000- para atender al número de familias que se establecieron ese mismo año -153.400-.
Para los investigadores, medidas como el control de precios en el mercado del alquiler, las restricciones a grandes tenedores y la paralización de la reforma de la Ley de Suelo “repercuten en la toma de decisiones de los constructores. Y pueden afectar a la viabilidad de los proyectos“.
La demanda muestra “resistencia” en el alquiler
En los arrendamientos, el coste medio del metro cuadrado en España ha experimentado un aumento del 104% desde los mínimos de marzo de 2014. Por aquel entonces, el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional era de 7,10 € debido a la caída de la demanda y al exceso de oferta provocados por la gran recesión tras la crisis de la burbuja inmobiliaria. Según los datos más recientes del portal de vivienda Idealista, en octubre de 2025 el precio medio se elevó hasta los 14,5 €/m².
Pese a este fuerte crecimiento, algunos gestores patrimoniales ya empiezan a detectar señales de enfriamiento. La agencia inmobiliaria Engel & Völkers observa indicios de una “posible estabilización” del mercado del alquiler tras años de incrementos implacables. Según la firma, la resistencia de los inquilinos a asumir cifras elevadas alarga los procesos de cierre y fuerza ajustes a la baja en el precio final.
Para Engel & Völkers, este fenómeno “se refleja especialmente” en inmuebles que superan “ciertos” umbrales de precio, donde la demanda muestra “resistencia“. E inciden: “Aunque los precios siguen reflejando aumentos, en la realidad del mercado se aprecia un creciente número de contraofertas. A la vez, que una caída en la cantidad de propuestas y una negociación más activa por parte de los arrendatarios”.
Dos posibles escenarios
No obstante, la evolución del precio del alquiler seguirá estrechamente condicionada por la la escasa oferta, tal y como señalaba el informe de BBVA Research. En esa misma línea, Juan Uribe, director de alquileres de Engel & Völkers Madrid, ha subrayado que “la falta de vivienda sigue siendo uno de los grandes desafíos del mercado”. De cara a 2026, el experto identifica dos posibles escenarios. Si la oferta continúa escasa, los precios podrían entrar en una nueva fase de incrementos sostenidos. Y si, por el contrario, la disponibilidad mejora, el mercado podría encontrar un mayor equilibrio. Sin embargo, advierte que “el primer escenario es el más probable”.
En un contexto de presión constante sobre los precios por una demanda que no cede, la escena del alquiler y la compra de vivienda en España parece caminar sobre la cuerda floja. La oferta marca el ritmo. Mientras esta no aumente de forma significativa, los precios seguirán bailando al compás de un mercado que todavía no encuentra su equilibrio. Aunque empiezan a vislumbrarse indicios de ralentización, ya que tanto compradores como inquilinos comienzan a no poder asumir los altos precios.