En un país donde el 80 % de los mayores de 65 años son propietarios de su vivienda, la idea de transformar ese techo en una fuente estable de ingresos suena a milagro financiero. La hipoteca inversa se presenta como la fórmula perfecta para quienes desean mejorar su jubilación sin abandonar su casa: el banco paga una renta mensual al propietario, y la deuda solo se liquida tras su fallecimiento. En teoría, el plan es sencillo. En la práctica, la hipoteca inversa es un producto complejo, cargado de matices legales, fiscales y emocionales que conviene entender antes de firmar.
Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona
La hipoteca inversa es, básicamente, un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda ya pagada. Pero en lugar de que el propietario pague cuotas al banco, es el banco quien le abona dinero a él. El dinero puede recibirse de tres formas: como renta mensual, como pago único o mediante una combinación de ambas. El titular mantiene el derecho a seguir viviendo en su casa hasta el final de su vida, y la deuda no se exige hasta su fallecimiento.
Cuando eso ocurre, los herederos pueden saldar el préstamo —normalmente vendiendo la vivienda— o quedarse con la casa asumiendo la deuda. Si no desean hacerlo, la entidad puede quedarse con el inmueble para cubrir el importe prestado más los intereses generados.
A diferencia de una hipoteca convencional, el dinero recibido con una hipoteca inversa no se devuelve durante la vida del propietario. Pero eso no significa que el préstamo sea gratuito: los intereses se acumulan cada año, y cuando llega el momento de liquidarlo, la cantidad puede haberse multiplicado.
Quién puede solicitarla
En España, la ley permite acceder a una hipoteca inversa a partir de los 65 años. O antes si se acredita un grado de discapacidad igual o superior al 33 %. La vivienda debe ser propiedad del solicitante, estar libre de cargas y, generalmente, ser su residencia habitual.
La entidad financiera valora tres factores antes de calcular la renta:
- El valor de tasación de la vivienda.
- La edad del solicitante (a mayor edad, mayor cantidad se puede recibir).
- El tipo de interés y los gastos asociados.
No todas las entidades la ofrecen. En los últimos años, algunos bancos como EBN, Caser o Mapfre han relanzado productos de hipoteca inversa. Aunque con condiciones muy específicas: viviendas de más de 150.000 euros y solicitantes mayores de 70 años son el perfil habitual.
Ejemplo práctico: María, 70 años y un piso en propiedad
Pongamos un caso realista. María tiene 70 años, vive sola en Madrid y posee un piso en propiedad valorado en 300.000 euros. Decide contratar una hipoteca inversa para recibir un complemento de ingresos.
El banco le ofrece una renta vitalicia de 700 euros mensuales hasta su fallecimiento. A cambio, la entidad calcula que, con los intereses acumulados y los gastos asociados, la deuda podría alcanzar los 180.000 euros en el momento de su muerte (suponiendo una esperanza de vida de 20 años y un interés del 4 %).
Cuando María fallezca, sus herederos tendrán dos opciones:
- Pagar la deuda y conservar la vivienda. Si deciden quedarse con el piso, deberán abonar al banco los 180.000 euros acumulados.
- Vender el piso. En ese caso, podrían obtener los 300.000 euros del valor de mercado, pagar la deuda al banco y quedarse con los 120.000 euros restantes.
El esquema parece razonable, pero si el valor de la vivienda cae o los intereses se disparan, los herederos podrían recibir mucho menos. Y si los gastos iniciales (tasación, notaría, seguros, comisiones) se suman al préstamo, la cifra final puede reducir de forma notable el beneficio.
Las ventajas de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa tiene un atractivo evidente: permite obtener liquidez sin perder la casa. El propietario puede seguir viviendo en ella, no paga cuotas y, en algunos casos, puede incluso cancelar la operación anticipadamente si cambia de opinión.
Para muchos jubilados con pensiones modestas, se convierte en un salvavidas. Les ofrece un “sueldo” mensual que complementa su pensión sin recurrir a la venta del inmueble. Además, en España los importes recibidos no tributan en el IRPF, ya que se consideran disposiciones de un préstamo, no rentas.
Otro punto favorable es que la deuda está limitada al valor de la vivienda. Es decir, los herederos nunca tendrán que pagar más de lo que valga el inmueble, incluso si los intereses acumulados superan esa cantidad.
La letra pequeña: riesgos y advertencias
Sin embargo, no todo son ventajas. La hipoteca inversa implica riesgos que conviene analizar con frialdad antes de tomar una decisión.
El primero es el coste financiero acumulado. Aunque el propietario no paga nada mientras vive, los intereses se suman año tras año al capital pendiente. Así, el importe final puede ser muy superior al dinero recibido. En el ejemplo de María, los 700 euros mensuales suman 168.000 euros en 20 años, pero la deuda total acaba siendo de 180.000 euros debido a los intereses.
El segundo riesgo es la pérdida de patrimonio para los herederos. Si bien el titular disfruta de la vivienda hasta su fallecimiento, sus descendientes verán reducida la herencia, ya que parte o la totalidad del valor de la casa se destinará a saldar la deuda.
El tercer riesgo está en los costes ocultos. Algunas entidades cobran por la tasación del inmueble, la gestión administrativa o la formalización notarial, lo que puede suponer varios miles de euros. Además, el contrato puede obligar a contratar un seguro de renta vitalicia o un seguro de amortización, que encarece la operación.
Por último, hay que tener en cuenta el riesgo de longevidad: si el beneficiario vive más de lo previsto y el contrato no garantiza una renta vitalicia, podría quedarse sin ingresos adicionales tras agotar el capital pactado.
¿Es rentable una hipoteca inversa?
Depende del objetivo. Si lo que se busca es disfrutar de una jubilación más desahogada sin pensar en herencias, puede ser una solución razonable. Pero si el objetivo es preservar el patrimonio familiar, la hipoteca inversa puede no ser la mejor opción.
El producto está diseñado para transformar patrimonio en liquidez, no para maximizar beneficios. La clave está en el equilibrio entre la tranquilidad económica del presente y la herencia futura. Por eso, el Banco de España recomienda acudir siempre a un asesor financiero independiente y analizar cada cláusula del contrato con detenimiento.
También conviene comparar distintas ofertas, ya que las condiciones pueden variar significativamente entre entidades: algunas permiten cancelar la operación en cualquier momento, mientras que otras imponen penalizaciones por amortización anticipada.