En España, miles de propietarios descubren con asombro que vender su vivienda puede traer un gasto inesperado de varios miles de euros. Se trata de la plusvalía municipal, un impuesto que grava el aumento del valor del suelo urbano entre el momento en que se adquirió la propiedad y el momento en que se transmite. Lo recauda el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble y, aunque suene técnico, es uno de los tributos más polémicos del país.
Durante años, la plusvalía municipal se cobró incluso en casos en los que no existía ninguna ganancia real. Muchos propietarios pagaban porque la ley lo exigía, sin importar que hubieran vendido por debajo del precio de compra. Pero todo cambió tras las sentencias del Tribunal Constitucional que declararon inconstitucional el antiguo sistema de cálculo. Desde 2021, el impuesto ha sido reformulado, ofreciendo nuevas opciones y abriendo la puerta a importantes exenciones.
Qué es exactamente la plusvalía municipal
El nombre técnico de este tributo es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Su objetivo es gravar la revalorización del terreno, no del edificio. Es decir, lo que se supone que ha ganado valor el suelo sobre el que se asienta la vivienda. Por eso no afecta a terrenos rústicos ni a propiedades fuera de suelo urbano.
La plusvalía municipal se aplica en compraventas, herencias, donaciones o transmisiones de derechos reales sobre inmuebles. En una venta, el obligado al pago suele ser el vendedor; en una herencia, los herederos; y en una donación, quien recibe el bien.
El Ayuntamiento dispone de un plazo de 30 días hábiles desde la transmisión (seis meses en herencias) para que el contribuyente liquide el impuesto.
Y es precisamente ahí donde llegan los sustos: el importe puede variar enormemente dependiendo del municipio, del valor catastral y de los años que haya pasado el propietario con la vivienda.
Dos métodos para calcular la plusvalía municipal
Tras el Real Decreto-Ley 26/2021, existen dos formas de calcular la base imponible. El contribuyente puede elegir la que le resulte más favorable.
Método objetivo: el sistema tradicional
El primer método se basa en el valor catastral del suelo y en unos coeficientes fijados por el Ayuntamiento, que dependen del tiempo que haya pasado entre la compra y la venta. Cuantos más años hayan transcurrido, mayor será el coeficiente.
La fórmula básica es:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de posesión
A esa base se le aplica el tipo impositivo que fije cada Ayuntamiento, con un máximo legal que no puede superar el 30 %.
Ejemplo práctico:
Supongamos que un propietario compró una vivienda en 2010 por 150.000 €, con un valor catastral del suelo de 50.000 €. En 2025 la vende por 220.000 €. Si el Ayuntamiento aplica un coeficiente del 0,15 para 15 años de posesión y un tipo impositivo del 25 %, el cálculo sería:
- Base imponible: 50.000 × 0,15 = 7.500 €
- Cuota tributaria: 7.500 × 0,25 = 1.875 €
Ese sería el importe a pagar por plusvalía municipal con el método objetivo.
Método real: la ganancia efectiva
El segundo sistema tiene en cuenta la plusvalía real obtenida en la operación. En lugar de aplicar un coeficiente, se calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno.
Para hacerlo correctamente, se deben aislar los valores del suelo de los del edificio, lo cual se consigue usando los porcentajes del valor catastral.
Siguiendo el ejemplo anterior, si el 40 % del valor total del inmueble corresponde al suelo:
- Valor de adquisición del suelo: 150.000 € × 0,40 = 60.000 €
- Valor de transmisión del suelo: 220.000 € × 0,40 = 88.000 €
- Ganancia real: 28.000 €
El Ayuntamiento aplicaría el tipo impositivo (por ejemplo, 25 %) sobre esa ganancia:
Cuota tributaria: 28.000 × 0,25 = 7.000 €
En este caso, el método objetivo resultaría más favorable (1.875 € frente a 7.000 €), por lo que el contribuyente podría optar por él. La ley permite elegir el sistema que genere menor carga fiscal.
Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal
La principal novedad de la reforma es que el impuesto no se paga si no hay ganancia real. Es decir, si se vende la vivienda por el mismo precio o por debajo de lo que costó. Este cambio corrigió uno de los mayores absurdos del antiguo sistema, que obligaba a tributar incluso en operaciones con pérdidas.
Para demostrar que no ha existido incremento de valor, el contribuyente debe presentar las escrituras de compra y de venta, junto con la liquidación de los impuestos asociados a ambas operaciones (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el de Actos Jurídicos Documentados).
En estos casos, el Ayuntamiento está obligado a reconocer la exención. Si aun así liquida el impuesto, el propietario puede recurrir la resolución y solicitar la devolución de ingresos indebidos.
Otras situaciones exentas o bonificadas
Además de los casos en los que no hay ganancia, existen otras exenciones legales recogidas en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:
- Transmisiones entre administraciones públicas.
- Aportaciones a sociedades con fines de reestructuración empresarial
- Inmuebles que formen parte del patrimonio histórico o cultural.
- Propiedades vinculadas a patrimonios protegidos de personas con discapacidad.
Cada Ayuntamiento, además, puede establecer bonificaciones propias. En muchas ciudades, por ejemplo, se reduce la plusvalía municipal en herencias de padres a hijos o entre cónyuges, con descuentos que pueden alcanzar el 95 % del importe.
Por eso conviene revisar siempre la ordenanza fiscal local antes de tramitar una transmisión.
Cómo saber cuánto vas a pagar de plusvalía municipal
El cálculo varía enormemente entre municipios. Algunos ayuntamientos permiten simular la plusvalía municipal a través de sus portales online, donde basta con introducir el valor catastral del suelo y los años de tenencia. En otros, es necesario acudir de forma presencial a las oficinas de recaudación.
Los datos esenciales que necesitas son:
- Valor catastral del suelo (figura en el recibo del IBI).
- Fecha y precio de compra.
- Fecha y precio de venta.
- Tipo impositivo y coeficientes del municipio.
Con esos datos puedes comparar ambos métodos de cálculo y decidir cuál te conviene más.
Qué hacer si ya pagaste y no debías
Muchos propietarios abonaron el impuesto antes de la reforma, incluso sin haber obtenido beneficios. En algunos casos, todavía pueden reclamar la devolución si el pago se produjo dentro del plazo de prescripción (cuatro años desde la fecha de liquidación).
Para hacerlo, hay que presentar una solicitud de rectificación ante el Ayuntamiento, acompañada de las pruebas que demuestren que no existió ganancia o que el cálculo aplicado fue incorrecto. La jurisprudencia ha dado la razón a miles de contribuyentes, aunque cada caso depende de las fechas y de la normativa vigente en el momento del pago.