La batalla judicial por las hipotecas IRPH continúa abierta años después de que miles de consumidores comenzaran a cuestionar las condiciones con las que contrataron estos préstamos. El Tribunal Supremo ha seguido delimitando durante 2026 cuándo una cláusula puede considerarse correctamente incorporada y transparente, mientras nuevos asuntos han llegado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El conflicto está lejos de ofrecer una solución única para todos los afectados.
Distintas asociaciones de consumidores han situado históricamente entre medio millón y alrededor de un millón el número de préstamos que llegaron a estar vinculados al IRPH. No existe, sin embargo, un censo oficial actualizado que permita asegurar que actualmente haya exactamente un millón de hipotecas activas afectadas. La cifra sirve para dimensionar un problema que durante más de una década ha generado miles de reclamaciones contra las entidades financieras.
El IRPH fue uno de los índices oficiales utilizados por los bancos para calcular el interés variable de determinados préstamos hipotecarios. El conflicto estalló especialmente cuando el euríbor descendió con fuerza y el IRPH se mantuvo durante largos periodos en niveles superiores, provocando que numerosos clientes comenzaran a preguntarse si habían recibido información suficiente sobre su funcionamiento y sus consecuencias económicas.
El Supremo descarta una solución automática para todas las hipotecas IRPH
La doctrina actual parte de una idea esencial: tener una hipoteca referenciada al IRPH no significa automáticamente que la cláusula sea nula. El Tribunal Supremo fijó nuevamente esta posición en su sentencia de Pleno 1590/2025, de 11 de noviembre, después de incorporar a su análisis las últimas resoluciones del TJUE.
Los jueces deben estudiar cada contrato individualmente. Primero se analiza si la cláusula supera el control de transparencia y si el consumidor pudo comprender cómo funcionaba el índice y qué consecuencias económicas podía tener. Si no fue transparente, todavía debe examinarse si existió abusividad y si se produjo un desequilibrio importante en perjuicio del cliente.
Esta diferencia es fundamental en las reclamaciones por hipotecas IRPH. La falta de transparencia, por sí sola, no implica necesariamente que el banco tenga que devolver automáticamente todos los intereses abonados. El Supremo ha insistido durante 2026 en que ambos controles deben diferenciarse y argumentarse de forma separada.
En la sentencia 1077/2026, dictada el 2 de julio, el Alto Tribunal llegó a apreciar deficiencias en la información facilitada sobre el índice, pero rechazó la reclamación planteada porque los recurrentes habían identificado directamente la falta de transparencia con la abusividad sin desarrollar correctamente este segundo análisis.
Una sentencia abre una vía para algunas hipotecas subrogadas
Una de las decisiones más relevantes de este año llegó el pasado 4 de febrero. La sentencia 161/2026 analizó el caso de una pareja que compró una vivienda y se subrogó en el préstamo hipotecario que previamente había contratado el promotor.
El problema era especialmente significativo: en la escritura de compraventa y subrogación ni siquiera figuraba el tipo de interés que debían pagar. Los compradores tampoco habían recibido copia del préstamo original ni documentación suficiente que les permitiera conocer las condiciones financieras que estaban asumiendo.
El Supremo concluyó que aquellas cláusulas relativas al interés no se habían incorporado correctamente al contrato y condenó a Unicaja a devolver los intereses remuneratorios cobrados desde noviembre de 2003, junto con los correspondientes intereses legales.
La resolución no supone que todas las hipotecas IRPH procedentes de préstamos de promotores sean automáticamente anulables. Pero sí puede resultar relevante para quienes compraron una vivienda nueva, se subrogaron en la financiación del promotor y no recibieron información suficiente sobre las condiciones económicas del préstamo que asumían.
Europa vuelve a estudiar el IRPH
La disputa tampoco está cerrada en Luxemburgo. El Tribunal de Instancia de Palma ha elevado durante 2026 una nueva cuestión prejudicial ante el TJUE, registrada como asunto C-297/26. El procedimiento plantea nuevas preguntas sobre el alcance del deber de información de las entidades financieras antes de contratar una hipoteca referenciada al IRPH.
Entre las cuestiones planteadas aparece la relevancia de la Circular 5/1994 del Banco de España y de la advertencia sobre la posibilidad de aplicar un diferencial negativo al índice. El tribunal español quiere saber hasta qué punto esa información debía comunicarse de forma clara al consumidor antes de firmar el préstamo.
La respuesta europea puede volver a condicionar la interpretación que los tribunales españoles realizan de las hipotecas IRPH. No sería la primera vez. El TJUE se ha pronunciado en varias ocasiones durante los últimos años sobre las exigencias de transparencia y sobre la información que debía estar disponible para que un consumidor pudiera comprender el índice utilizado.
Qué debe revisar ahora un hipotecado con IRPH
La situación obliga a huir de soluciones generales. El éxito de una reclamación depende de factores como la documentación entregada antes de la firma, la redacción de la escritura, la información facilitada por la entidad, la existencia de una subrogación en un préstamo de promotor y las circunstancias concretas en las que se contrató.
Por eso, no todos los titulares de hipotecas IRPH se encuentran en la misma situación jurídica. Tampoco todas las reclamaciones permitirán recuperar intereses o modificar las condiciones del préstamo.
Más de una década después de que comenzaran los grandes litigios sobre este índice, el escenario continúa abierto. El Supremo ha establecido límites importantes, pero los tribunales siguen resolviendo casos particulares y Europa vuelve a tener sobre la mesa preguntas capaces de modificar nuevamente la interpretación del sistema. Para cientos de miles de antiguos y actuales hipotecados, la batalla con la banca todavía no ha terminado.