Un millón de hogares con contratos de alquiler que vencen antes del 31 de diciembre de 2027 están en vilo. Hoy, 28 de abril, salvo sorpresas de última hora, se derogará el Real Decreto Ley que permite solicitar una prórroga de su arrendamiento durante dos años más. Con la norma en vigor desde el pasado 22 de marzo, los inquilinos han tenido la oportunidad de remitir un burofax a su arrendador para acogerse a ese derecho. “Si se solicitó en tiempo y forma con el Real Decreto Ley vigente, el arrendador está obligado a aceptar esa prórroga“, explica a Artículo14 Elena Herránz, abogada experta en derecho inmobiliario de Legálitas.
En este marco, desde el Ministerio de Consumo se ha remitido a más de 550 grandes tenedores -propietarios con más de 50 inmuebles- cartas informándoles de la obligatoriedad de aceptar la prórroga del contrato. Según reconoció Pablo Bustinduy, estos tenedores gestionan alrededor de 150.000 contratos de alquiler. Así, Consumo incide en la obligatoriedad del arrendador de aceptar la solicitud del inquilino, manteniéndose los términos y condiciones del contrato en vigor. Esta prórroga afecta a contratos entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
El martes se vota la convalidación de la prórroga de los alquileres. Quiero dirigirme a todos los grupos políticos del Congreso: no antepongan el tacticismo político a las condiciones de vida de casi 3 millones de compatriotas, que no van a entender una posición contraria a este decreto ley.
— Pablo Bustinduy (@pbustinduy.bsky.social) 24 de abril de 2026, 14:14
La derogación cambia el marco jurídico
Aunque el Gobierno ha tratado de maximizar la vigencia del Real Decreto Ley, esta figura jurídica requiere de su convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo de un mes. Casi con toda seguridad, decaerá al no ser aprobada. Esta medida, que causó un cisma en el seno del Consejo de Ministros, no cuenta con el apoyo de PP, Vox y Junts.
Desde Sumar, promotor de la propuesta, apuran las horas para evitar lo que parece inevitable: su derogación. Así, Pablo Bustinduy, como titular de Consumo, ha tratado de negociar la prórroga de los alquileres hasta el último minuto. Este esfuerzo responde, por una parte, a la presión social. Están en riesgo habitacional casi tres millones de personas que pueden perder su vivienda si no asumen fuertes subidas en el precio, de hasta 6.000 euros al año.
Por otra, la avalancha de demandas que se avecina con el cambio de marco jurídico. Una litigiosidad que se trasladará a los juzgados civiles, en un contexto de saturación de la justicia, como anticipan desde los despachos de abogados. La propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha reconocido que serán los tribunales los que diriman las diferencias entre inquilinos y caseros. “Esperaría que los tribunales se posicionaran siempre del lado de la prevalencia del derecho a la vivienda frente a cualquier otro interés”, afirmó la semana pasada.
Los juristas consultados por este medio coinciden en que, ante la previsible disparidad de criterio, sea finalmente el Tribunal Supremo quien deba pronunciarse al respecto.
Diferencia de interpretación
Desde el bufete Fuentes Lojo, especializado en derecho civil inmobiliario, mantienen una interpretación distinta a la de Consumo. En este sentido, consideran que sólo pueden acogerse a la prórroga del contrato aquellos inquilinos cuyo vencimiento se produzca durante la vigencia del decreto, es decir, desde el 22 de marzo hasta el 28 de abril. Esta visión limita el número de potenciales beneficiarios, ya que, en su opinión, si el contrato vence después de esa fecha, el propietario podría oponerse.
A este criterio se suma un segundo requisito. Para acogerse a la prórroga extraordinaria, el contrato debe encontrarse ya en alguna de las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya sea la obligatoria o la tácita. “Si en el contrato se ha pactado una duración contractual de cinco o siete años y se han consumido las prórrogas legales y, por tanto, el vencimiento del plazo contractual, la propiedad se puede oponer”, subraya el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, en declaraciones a Idealista.com.
Burofaxes el 29 de abril a los inquilinos
Cabe recordar que durante las últimas semanas, miles de inquilinos han solicitado la prórroga al amparo del decreto. Dado su carácter extraordinario esta prórroga debe ser activada por los inquilinos y aún hoy pueden notificarla al arrendador.
Desde mañana más de un millón de contratos de alquiler que finalicen en 2026 y 2027 se prorrogarán en las mismas condiciones.
2,7 millones de personas inquilinas vivirán más tranquilas.
— Yolanda Díaz (@yolandadiaz.bsky.social) 20 de marzo de 2026, 13:15
Sin embargo, al día siguiente de que decaiga la vigencia del decreto “muchos propietarios enviarán un burofax diciendo que no aceptan la prórroga“, explica Elena Herránz. En esta comunicación, el arrendador podrá alegar que el contrato no cumple los requisitos o que la norma ha dejado de surtir efectos tras la no convalidación parlamentaria. Ese escrito será el primer paso. A partir de ese momento, las partes deberán decidir si negocian o si llevan el conflicto a los tribunales. “Habrá inquilinos que negocien y otros que se mantengan en su posición”, resume la abogada.
Cuando no haya acuerdo, el arrendatario podrá continuar en la vivienda, y entonces la decisión de acudir a los tribunales corresponderá al propietario. Si decide recurrir, se abre la vía judicial en un procedimiento civil, que requiere abogado y procurador. “Será un juez quien decida”, señala Herránz, pero el resultado no es previsible, porque “no es una cuestión clara”.
Un procedimiento de unos 1.500 euros
Desde el punto de vista del propietario, hay que tener en cuenta los plazos de la justicia: “Pueden pasar perfectamente dos años hasta tener una sentencia”. Paradójicamente, el litigio puede resolverse cuando el contrato ya ha finalizado o el inquilino ha abandonado la vivienda. Otro factor es el coste de un procedimiento que puede situarse entre 1.500 y 2.000 euros.
El perfil del propietario también será determinante en la decisión. “Si tienes una vivienda, a lo mejor no te merece la pena meterte en un procedimiento que no se resolverá en dos años”, apunta a Artículo14 José Manuel Corrales, profesor de Economía y Empresa en la Universidad Europea. En cambio, los grandes tenedores, con decenas de contratos en juego, sí tienen incentivos para acudir a los tribunales.
“El equilibrio entre derechos en este caso no está cerrado por jurisprudencia firme”, explica Corrales. El conflicto enfrenta el derecho de propiedad y la libertad de empresa con la protección del inquilino en un contexto de fuerte tensión en el mercado del alquiler. Esta ausencia de un criterio uniforme puede dar lugar a resoluciones diferentes en los juzgados de primera instancia. En ese escenario, la unificación de doctrina corresponde al Tribunal Supremo. “Habrá más de un litigio y lo tendrá que decidir el Tribunal Supremo”, coinciden ambos juristas.
“La pregunta no es si va a haber pleitos, los va a haber seguro”, concluye José Manuel Corrales, sino “cuándo se fijará un criterio definitivo”.