Adquirir una vivienda siempre pasa por la firma del contrato de arras, o contrato de reserva. Al margen de la creencia popular, este documento es mucho más que un anticipo del dinero. Es un compromiso legalmente vinculante, con consecuencias económicas severas en caso de incumplimiento.
Si se firma sin revisar los detalles, se puede llegar a perder la cantidad de dinero entregada, que habitualmente oscila entre el 5% y el 10% del precio de venta. Es decir, de unos 10.000€ o más. Por ello, como compradora, debes conocer los principales aspectos legales y los diferentes tipos de arras.
Las cláusulas más importantes del contrato de arras
Cuando se hace la entrega del contrato de arras para su firma, hay varios aspectos a tener en cuenta sobre los demás.
Primeramente, en el contrato se establece un plazo máximo para formalizar la compraventa ante notario. Normalmente, suele ser de entre uno y tres meses, pero debes asegurarte de que se adapta a tus necesidades económicas.
También se detalla el inmueble y todos los datos del Registro de la Propiedad. Antes de firmas, debes solicitar y recibir una nota simple actualizada del inmueble. Es posible que se haya evitado especificar cargas o limitaciones legales, las cuales sí aparecen en la nota simple.
Por lo tanto, si la nota simple no lo revela, puedes pedir que el contrato recoja que se entrega la casa en la venta libre de toda carga y gravamen.
Asimismo, debes consultar que los gastos e impuestos se reparten respecto a lo que has pactado. Es decir, que cuestiones como los gastos de notaría y gestoría, el IBI y otros, se especifiquen y repartan del modo que hayas acordado con el vendedor.
Por último, debes saber que existen varios tipos de contratos de arras, y debes asegurarte de que se especifica en este cuál se aplica en tu compra. La falta de la especificación, o la ambigüedad, puede jugar en tu contra.
A continuación, te explicamos los tipos de contratos y sus diferencias.
Los diferentes tipos de arras
Uno de los tipos de arras son las confirmatorias, las que se aplican por defecto si no se especifica otra. Esta prueba el contrato de compraventa y funciona como anticipo del precio. Por su naturaleza, no se puede desistir sin más, pues es de obligado cumplimiento.
La parte vendedora puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales, o bien resolver el contrato con una indemnización.
Otro tipo de contrato de arras son las penitenciales (o desistimiento). Son el único tipo que permite el desistimiento unilateral de ambas partes. Se regulan por el Artículo 1454 del Código Civil.
Si como compradora desistes, “sólo” perderás la cantidad entregada de arras. Si lo hace el vendedor, deberá devolver esa cantidad por duplicado.
El último tipo es el de las arras penales. Por un lado, garantizan el cumplimiento del contrato y cuantifican la indemnización por incumplimiento. Si sucede esto último, se puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos caso según lo que se haya pactado.
Si aún tienes dudas, o prefieres asegurarte, recuerda recurrir a tu asesoramiento legal especializado para que te ayude en el proceso del pacto y firma de arras.