Más de 630.000 contratos de alquiler vencen en 2026. Esto significa que los propietarios fijarán nuevos precios sin las limitaciones de los firmados durante la pandemia, significativamente más bajos. Las subidas superarán hasta el 20%, según los casos. Para los casos más vulnerables, el Gobierno ha pactado con EH Bildu la prórroga de la moratoria antidesahucios en 2026, que prohíbe desahuciar por impago del alquiler y cortar los suministros básicos del hogar a las familias vulnerables (luz, agua y gas), así como del bono social eléctrico.
Ambas medidas, incluidas en el escudo social que el Ejecutivo aprobó durante la pandemia sanitaria, caducaban el próximo 31 de diciembre, aunque el mercado daba por hecho que se prolongaría al menos un año más.
Crece el riesgo de inquiokupación
Es el contexto que marcará el mercado de alquiler en 2026. Incertidumbre, escasez de oferta y un riesgo más: la inquiokupación. Ante la imposibilidad de afrontar los nuevos costes o al calor de este escenario, muchos inquilinos podrían optar por ocupaciones ilegales, acentuando un problema ya de por sí grave en nuestro país.
Entre enero y agosto de 2025, la Plataforma de Afectados por la Ocupación atendió 3.019 nuevos casos, de los cuales el 81,45% fueron inquiokupaciones. Es decir, situaciones en las que inquilinos morosos se amparan en la ley para permanecer en la vivienda sin pagar el alquiler. Este fenómeno ha generado una alarma social creciente y una pérdida de confianza en el sistema judicial, ya que el 57% de las víctimas ya ni siquiera denuncia ante la Justicia.
Además, el número de casos atendidos y las llamadas al servicio 112 Ocupación en Madrid aumentaron más del 75% en 2025. El 80% de los casos actuales corresponden a inquiokupaciones. Ante la lentitud de los procesos judiciales, muchos casos queden fuera del registro y se resuelvan de forma extrajudicial.
La situación es compleja y destapa dos colectivos especialmente vulnerables. Por una parte, los inquilinos incapaces de asumir el coste y, por otra, los propietarios, a menudo pequeños ahorradores, personas hipotecadas y pensionistas que, con la prórroga anunciada el 22 de diciembre, se encuentran ante la posibilidad de no recuperar su vivienda. La campaña del Sindicato de Inquilinos ha sido elocuente: “Ven al Sindicato. Organicémonos. Sigue pagando lo que pagabas. Presiona, negocia, no te vayas sola”.
La prórroga, un atajo para la inquiokupación
La Plataforma de Afectados por la Ocupación e Inquiocupación (PAO) se su opuso a la nueva prórroga de la suspensión de los desahucios y lanzamientos de familias consideradas vulnerables. “Si bien la protección social es necesaria, la continuidad de este mecanismo está causando un grave perjuicio a los pequeños propietarios y arrendadores de una única vivienda, población que constituye el 93,4% del mercado del alquiler en España”, advierten.
Según Ricardo Bravo, portavoz de la plataforma, la medida se ha convertido en un coladero para la ocupación, pero fundamentalmente de la inquiocupación. “Lo que nació como una protección temporal ante una emergencia sanitaria, ahora se perpetúa como un atajo legal para quienes se instalan ilegalmente en una vivienda. Esta situación genera una profunda indefensión en los propietarios legítimos”, afirma.
Casi la mitad de los afectados por casos de inquiokupación son pensionistas que alquilan como complemento a sus ingresos. “Solo un 1% de los afectados son grandes propietarios”, advierte. Más del 57% de las llamadas que recibe la plataforma prefiere no denunciar por la lentitud de los procesos legales. El problema golpea con especial dureza a quienes dependen de esas rentas para llegar a final de mes. Cada vez son más los afectados que, después de años de litigio, se plantan con huelgas de hambre o se plantean incluso el suicidio.
Cataluña es la comunidad con más propiedades allanadas y usurpadas, con un 12% más de denuncias en el último año y un porcentaje que queda sin denunciar por la lentitud y la desprotección jurídica. La situación ha dañado la actividad inmobiliaria provocando una crisis de escasez y de acceso a la vivienda sin precedentes.
Los afectados en esta y otras comunidades son pequeños propietarios, a menudo mujeres solas, que tienen que regresar a vivir con familiares, compartir espacios reducidos o incluso acudir a servicios sociales por la pérdida de ingresos. No solo dejan de recibir rentas, sino que en muchos casos deben seguir pagando hipotecas, impuestos y suministros de la vivienda ocupada. Al impacto económico se agrega el emocional y social. Relatan desesperación, amenazas, y situaciones de estrés extremo.
Nuevo perfil de inquilino
En 2025 los precios han marcado máximos en muchas ciudades. Según el portal inmobiliario Idealista, España crea alrededor de 200.000 hogares nuevos al año, pero se producen entre 80.000 y 100.000 viviendas. La diferencia se acumula año tras año y la compra sigue sin ser accesible. “La caída de la oferta es la señal más clara del mercado para 2026. La combinación de inseguridad jurídica, mayor regulación y dificultades para actualizar rentas ha provocado que muchos propietarios retiren su vivienda del alquiler tradicional o directamente opten por la venta. En este contexto, Idealista señala también el riesgo de morosidad, lo que motivará también que la selección de inquilino sea más exigente que nunca: el propietario priorizará perfiles más solventes.
Según sus previsiones, los grupos que más impulsarán la demanda en 2026 serán jóvenes que retrasan la compra, profesionales desplazados o en movilidad, familias que buscan flexibilidad, mayores y jubilados que prefieren no asumir hipoteca y estudiantes y perfiles internacionales.
Estos nuevos inquilinos priorizarán aspectos que hace diez años pasaban desapercibidos: eficiencia energética, aislamiento térmico y acústico, calefacción eficiente, fibra óptica y espacios para teletrabajar, luz natural, accesibilidad y servicios cercanos.